JuridischForum.be

Een bedrijfsrevisor heeft onregelmatigheden ontdekt in de boekhouding van de vorige syndicus. Nu vraag de nieuwe syndicus aan algemene vergadering dat de raad van mede-eigendom de vorige syndicus in gebreke stelt. Maar dit is toch de taak van de syndicus, hij, en niemand anders vertegenwoordigd toch de vereniging? Hij moet die ingebrekestelling opmaken en versturen.

De raad van mede-eigendom wil ook volmacht tot inzage van de bankrekeningen van de vereniging, maar elke mede-eigenaar moet toch inzage krijgen in deze rekeningen?

Tevens vraagt de raad volmacht tot een bepaald bedrag beslissingen te mogen nemen, maar het is toch de taak van de syndicus om beslissingen te nemen?

Kan iemand nader toelichting geven?

De syndicus kan zijn confrater niet aanvallen. Hij kan dit enkel doen in opdracht van de VME. Enkel de AV is bevoegd om dat te doen. Het punt kan niet op de dagorde geplaatst worden door de syndicus op eigen initiatief, want anders overtreedt hij zijn plichtenleer. Dus moet een ME (integraal initiatief recht) of de raad van mede-eigendom (in het kader van hun toezichtopdracht) dat doen.

Art. 23. De vastgoedmakelaar moet zich onthouden van elke oneervolle houding of handeling die van aard is een collega te schaden.

Mogelijke werkwijze :

1. De syndicus plaatst het punt (op vraag van één of meerdere ME of van de raad van mede-eigendom) op de dagorde van de JAV (of indien dringend – is normaal het geval -van een BAV) en geeft in de uitnodiging aan waar het dossier ter inzage si voor de stemgerechtigde leden van de AV. .

2. Zo de AV dit goedkeurt, dient zij expliciet (= vermelden in de voorgelegde tekst) de opdracht te geven aan de syndicus een raadsman aan te stellen ten einde de vorige syndicus in gebreke te stellen en zo hij niet betaald, te dagvaarden in naam van de VME voor de bevoegde rechtbank (in principe 1ste aanleg). De voorgestelde tekst dient gevoegd bij de uitnodiging. De syndicus dient een begrotingsraming te maken voort de "best case" (= VME wint) en de "worst case" (VME verliest) en die te vermelden in de uitnodiging. De detailbereiking (kan opgesteld worden door de aangezochte advocaat) dient hij over te maken aan de raad van mede-eigendom (en ook aan de commissaris van de rekeningen). Dit laatste document dient ter inzage te liggen van de stemgerechtigde leden van de AV vanaf de datum van de uitnodiging.

3. De raad van mede-eigendom is een toezichtorgaan en kan dus maximaal de opdracht krijgen om, bij elke stap (in gebreke stelling, dagvaarding, ...) verslag uit te brengen bij de ME via een tussenverslag met vermelding van de plaats/tijdstip waar het dossier ter inzage is voor de stemgerechtigde leden van de AV.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars(=V.M.E.) te beheren...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

“Art.1139.De schuldenaar wordt in gebreke gesteld, hetzij door een aanmaning of door een andere daarmee gelijkstaande akte...Art.1146.Schadevergoeding is dan eerst verschuldigd wanneer de schuldenaar in gebreke is zijn verbintenis na te komen...”(B.W.).

De schuldenaar van de V.M.E. in gebreke stellen is zowel een bewarende maatregel als een beheersdaad waartoe de syndicus krachtens de WET verplicht is,ook al is de schuldenaar een ’confrater’

“Art.577-8...§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.”(B.W.).

“Art.577...8/2. Daartoe kan hij(=Raad van mede-eigendom), nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden...”(B.W.).