JuridischForum.be

Wie kan me zeggen of het verplicht is nieuwe statuten te laten opstellen voor een appartementsgebouw van 9 appartementen. Is de einddatum werkelijk december 2014?

Statuut gebouw of het inwendig reglement van eigendom einddatum bij mijn weten 1 september 2014.
Van dat ogenblik kunnen, indien geen aanpassing wet 1994 en 2010, de eigenaars hoofdelijk aansprakelijk zijn bij gerechtelijke procedures.

Beste Franciscus,

In onze VME geeft de Syndicus (aangesloten bij het B.I.V.) blijk van weinig animo om hieraan gevolg te geven. Tijdens de laatste Algemene Vergadering was zijn stelling de volgende = De aanpassing van de basisakte is puur administratief: enkel de nieuwe wetgeving wordt geïmplementeerd (aan de verdeling van de kosten en dergelijk wordt er dus niets veranderd). De aanpassingen worden dan op het kantoor van de Syndicus gelegd en kunnen dan geconsulteerd en goedgekeurd worden.

Na mijn persoonlijk aandringen tijdens die vergadering was de Syndicus akkoord om de aanpassingen rond te mailen. Omdat ik van mening was dat een document (opgesteld door een advocaat) ter plaatse consulteren en goedkeuren aan een desk van de Syndicu,s moeilijk zo niet onmogelijk inhoudelijk en juridisch kan vergeleken worden met een bestaande basisakte van 45 bladzijden.

Vraag =
1. Indien de Syndicus zoals gewoonlijk te laat is (m.a.w. de datum van 1 september 2014 laat verstrijken), is het dan verplicht om die wijzigingen na die datum te laten acteren in een authentieke (notariële) akte?
2. Is een goedkeuring bij handtekening in het kantoor van de Syndicus niet onderworpen aan het stelsel van een zogenaamde schriftelijke stemming? Bij een schriftelijke stemming is een unanieme stemming noodzakelijk (100% van de stemmen).

Niet in alle gevallen is een authentieke akte noodzakelijk. Verschilt van geval tot geval.
Ik meen te begrijpen dat een advocaat de nodige aanpasingen heeft gedaan maar dat geen authentieke akte nodig was in jullie geval?

Over de aanpasingen moet niet gestemd worden, het is immers de toepasing van de nieuwe wet op de mede-eigendom die in de statuten moet worden geïncorporeerd. Daarover valt niet te onderhandelen.

Basisakte = notariële akte
Reglement mede eigendom = advocaat
Huishoudelijk reglement = Algemene vergadering.

Reactie syndicus ... wekt bij mij al argwaan...

Citaat = Niet in alle gevallen is een authentieke akte noodzakelijk. Verschilt van geval tot geval. Ik meen te begrijpen dat een advocaat de nodige aanpassingen heeft gedaan, maar dat geen authentieke akte nodig was in jullie geval? Over de aanpassingen moet niet gestemd worden, het is immers de toepassing van de nieuwe wet op de mede-eigendom die in de statuten moet worden geïncorporeerd. Daarover valt niet te onderhandelen.

Vraag =
1. Wie zegt mij dat die advocaat zijn werk correct heeft uitgevoerd? Hebben de Mede-eigenaars geen controlerecht? Is men zeker dat de Syndicus de nodige correcte informatie heeft doorgespeeld om zodoende het reglement van Mede-eigendom adequaat te kunnen aanpassen?
2. Wat gebeurt er indien de bij wet voorziene aanpassingen niet plaats hebben gehad vóór 01.09.2014? Is een authentieke alsdan niet vereist via Notaris?

Wie kan mij wegwijs maken?

Niet in alle gevallen is een authentieke akte noodzakelijk. Verschilt van geval tot geval.
Ik meen te begrijpen dat een advocaat de nodige aanpassingen heeft gedaan maar dat geen authentieke akte nodig was in jullie geval?

De verplichte aanpassingen worden voorgelegd aan de AV door de syndicus, op zijn verantwoordelijkheid ongeacht wie ze opgesteld heeft.

Dit wil in concreto zeggen, dat het voorstel ten laatste bij de verzending van de uitnodiging voor de AV schriftelijk overgemaakt wordt aan de AV. Dat voorstel dient de integrale tekst van de statuten te bevatten (basisakte, reglement van mede-eigendom en het reglement van orde zo het bestaat).

Er is geen authentieke akte vereist zo:
- Het voorstel werd voorgelegd aan de AV voor 01.09.2014
- Geen bijkomende wijzigingen werden aangebracht aan het reglement van mede-eigendom dan deze vereist door de wet van 2010

Vb.: Integratie in de statuten van een beslissing van een AV van 2005 = authentieke akte
Vb.: naamswijziging in toepassing van de wet van 1995 = authentieke akte

Over de aanpassingen moet niet gestemd worden, het is immers de toepassing van de nieuwe wet op de mede-eigendom die in de statuten moet worden geïncorporeerd. Daarover valt niet te onderhandelen.

De aanpassingen moeten wel besproken (= deliberatie) en gestemd worden door de AV. De wet van 2010 geeft die delegatie niet aan de syndicus, omdat het aan de AV is om de werkingsregels van de VME vast te leggen, weliswaar op initiatief van de conventionele syndicus. Een syndicus, aangesteld door de rechter, heeft die bevoegdheid niet.

Er is een parlementaire vraag van Carina VAN CAUTER dd. 03.06.2013 aan de Minister van Justitie, met antwoord op 26.07.2013. die duidelijk aangeeft waarover het gaat. Zie blz. 193/194 van dit document: http://www.dekamer.be/QRVA/pdf/53/53K0123.pdf, waarvan hierna het volledige antwoord van de bevoegde Minister (markeringen in het vet, ... door mij).

1. Artikel 577-4, § 1, lid 1, Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat iedere wijziging aan de basisakte en het reglement van mede-eigendom (die de statuten van de mede-eigendom vormen) het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte. Het bijzondere van artikel 19, §2, van de wet van 2 juni 2010 is dat het de syndicus toelaat om het reglement van mede-eigendom aan te passen via onderhandse akte, voor zover op de Algemene Vergadering op hetzelfde ogenblik of op een later tijdstip geen wijzigingen worden aangebracht aan de basisakte. Dit principe vormt aldus een uitzondering op het algemene regime van artikel 577-4,§ 1,BW.
De regel van artikel 19, § 2, geldt wel enkel in het kader van het coördineren van de statuten, dit is het aanpassen aan de nieuwe artikelen 577-3 tot en met 577-14 BW. Dit wil zeggen dat als er andere aanpassingen worden doorgevoerd aan het reglement van mede-eigendom die niet voortvloeien uit de wet, men de algemene regel van artikel 577-4, § 1, BW zal moeten toepassen, dit is de wijziging aan het reglement van mede-eigendom dient te gebeuren via authentieke akte.
2. In artikel 19, § 2, van de wet van 2 juni 2010 is duidelijk geformuleerd wat de syndicus behoort te doen: hij is verplicht om een aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement voor te leggen aan de Algemene Vergadering.
Het sleutelwoord is hier 'aanpassen'. Het betekent het doorvoeren van veranderingen; bij statuten gaat het dan ook om het schrappen van bepaalde regels en het in de plaats stellen van nieuwe regels. 'Aanpassen' is dus iets anders dan louter 'bijvoegen'. Het volstaat bijgevolg niet om een kopie van de wet van 2 juni 2010 als bijlage te voegen bij de bestaande statuten.

Het is o.a. voor het “in plaats stellen van nieuwe regels” dat de expliciete toestemming van de AV noodzakelijk is.

Beste Luc,
Bedankt voor uw omstandige uitleg.

In onze VME heeft de Syndicus thans per mail het gecoördineerd Reglement van Mede-eigendom overgezonden aan de Mede-eigenaars. Er wordt gevraagd in het kantoor van de Syndicus te tekenen ter goedkeuring.

Onze aangepaste basisakte (pure coördinatie) bepaalt qua “schriftelijke besluitvorming” =
De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op en neemt deze binnen de dertig dagen na ontvangst van de instemming van de laatste mede-eigenaar op in het register met de beslissingen van de algemene vergadering. Binnen dezelfde termijn bezorgt hij deze aan de mede-eigenaars. Indien een mede-eigenaar deze notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.

Citaat = Artikel 577-4, § 1, lid 1, Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat iedere wijziging aan de basisakte en het reglement van mede-eigendom (die de statuten van de mede-eigendom vormen) het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte. Het bijzondere van artikel 19, §2, van de wet van 2 juni 2010 is dat het de syndicus toelaat om het reglement van mede-eigendom aan te passen via onderhandse akte, voor zover op de Algemene Vergadering op hetzelfde ogenblik of op een later tijdstip geen wijzigingen worden aangebracht aan de basisakte. Dit principe vormt aldus een uitzondering op het algemene regime van artikel 577-4, § 1, BW. De regel van artikel 19, § 2, geldt wel enkel in het kader van het coördineren van de statuten, dit is het aanpassen aan de nieuwe artikelen 577-3 tot en met 577-14 BW.

Vraag =
Mag hieruit afgeleid worden dat het gecoördineerd Reglement van Mede-eigendom pas rechtsgeldig in voege kan treden van zodra de Syndicus het bewijs levert dat alle Mede-eigenaars eenparig hun akkoord hebben gegeven bij schriftelijke besluitvorming?

In onze VME heeft de Syndicus thans per mail het gecoördineerd Reglement van Mede-eigendom overgezonden aan de Mede-eigenaars. Er wordt gevraagd in het kantoor van de Syndicus te tekenen ter goedkeuring.

1. De syndicus dient de integrale statuten, voor te leggen (basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement voor orde) in persoon (= fysiek aanwezig) aan de geldig samengeroepen algemene vergadering van de mede-eigenaars en niet aan elke mede-eigenaar afzonderlijk.

2. De methode van schriftelijke besluitvorming, kan enkel ingesteld worden via een statutenwijziging, die goedgekeurd wordt volgens de oude methode. Hier wordt de nieuwe methode gebruikt om de nieuwe methode goed te keuren. Dat is op zich al onregelmatig.

3. De methode van schriftelijke besluitvorming dient een schriftelijke deliberatie mogelijk te maken, wat hier manifest niet het geval is.

4. Het komen tekenen van een voorstel op het kantoor van de syndicus kan niet beschouwd worden als een onderdeel van schriftelijke besluitvorming, want de methode moet integraal schriftelijk zijn.

Besluit: meldt aan de syndicus (en afzonderlijk aan de VME) in twee aangetekende brieven dat u tegen het coordinatievoorstel van de syndicus stemt, wegens onregelmatige, onrechtmatige en/of frauduleuze wijze van werken.
Maar ook dat alle kosten veroorzaakt door zijn wijze van handelen hem persoonlijk ten laste kunnen gelegd worden, omdat zijn wijze van handelen manifest indruist tegen de belangen van de VME, zijn lastgever en hij het kader van zijn mandaat als syndicus ruim overschrijdt.

Stuur daarvan, zo u verder wil gaan, een afschrift voor nodig gevolg aan zijn verzekering BA en aan het BIV. Het BIV is momenteel op zoek naar die erkende vastgoedmakelaars die de premie van de verzekering BA omhoog drijven door hun ongerede en weinig professionele houding. Die vastgoedmakelaars/syndici lopen een risico op schorsing/afzetting.

Vergeet niet dat wie de regels niet respecteert, zoals uw syndicus, ook vroeg of laat de regels inzake het verschil tussen "mijn en dijn" niet zal respecteren.