JuridischForum.be

http://www.nieuwsblad.be/article/detail ... gn=seeding" onclick="window.open(this.href);return false;

http://www.nieuwsblad.be/article/detail ... gn=seeding

Het integraal artikel in de weekeind editie van De Gentenaar gelezen.

In die context is echter ook nuttig om te lezen:

1. http://www.vastgoedcongres.be/speaker/luc-machon (citeert in het artikel de frauduleuze methode “Braconnier” toegepast door een ex-voorzitter van het BIV)
2. http://www.cnic.be/page.asp?pageid=20 (over de zaak Braconnier)
3. http://www.billionhomes.com/vastgoednie ... n-het-biv/ (wetsvoorstel inzake de oprichting van het paritair instituut van mede-eigenaars en syndici)

Mijn mening?

1. Stel een rekencommissaris aan die "haar op zijn tanden heeft" (= assertief is)
2. Vraag aan uw parlementair om het wetsvoorstel MUSIN goed te keuren voor het einde van dit jaar (onafhankelijke controle van alle bankrekeningen van een syndicus, ...). Het CIB is tegen, maar het lijkt me eerder voor de verkeerde redenen als men het voorstel grondig leest (zie: http://www.cibweb.be/opinion/meer-en-me ... -zal-jagen).
3. Vraag aan uw parlementair om gelijktijdig het toezicht op de correcte affichering van de identiteit van de syndicus/rentmeester in de inkom van een appartementsgebouw van openbare orde wordt (= PV van de wijkagent wordt mogelijk, …)

Wat typisch is aan dit type van syndicus (en hun medestanders) is dat zij spreken over het gebouw en niet over de vereniging van mede-eigenaars (VME). Zij stellen in feite impliciet dat zij de baas zijn en niet de eigenaars (via de VME).

Zie: http://www.padimi.be/syndicus.php

Last but not least: de website valt onder de Franse wetgeving (zie de link onderaan). De website kan dus niet op een eenvoudige wijze geblokkeerd worden. Het betrokken BIV nummer is al geschrapt (vermoedelijk op basis van naamlening).

Tip: zie na, tijdens elke AV, wie de syndicus vertegenwoordigt. Kijk na of deze persoon erkend is door het BIV EN over een geldig mandaat van de syndicus beschikt (= gepubliceerd in de bijlagen van het Staatsblad en opvraagbaar via KBO).

Slachtoffers kunnen best zo spoedig mogelijk contact opnemen met het BIV, zij werken samen met verschillende VME's aan een procedure.

Slachtoffers kunnen best zo spoedig mogelijk contact opnemen met het BIV, zij werken samen met verschillende VME's aan een procedure.

Niet uit het oog verliezen dat het BIV ook betrokken partij kan zijn wegens een gebrek aan toezicht vanwege de mandatarissen van het BIV. Hiervoor baseer ik mij o.a. op een beslissing van het BIV in mei 2013, die indirect handelde over een concreet en analoog geval van oneigenlijk gebruik van een BIV erkenning.

Persoonlijk zou ik in zee gaan met het BIV, maar al mijn eieren niet in die mand leggen en blijk gevel van een gezond scepticisme.

Tip: laat u (de VME) vertegenwoordigen door een raadsman, onafhankelijk van het BIV.

hier een slachtoffer van deze nepsyndicus.
Ben al van plan mij te kennen te geven als benadeelde bij het parket van antwerpen zodat ik op de hoogte blijf gehouden.
Maar vrees sowieso dat we niet veel geld gaan terugzien...
indien het tot een proces komt zal ik me effectief burgerlijke partij stellen al weet ik niet of een advocaat minder gaat kosten dan hetgeen we dan misschien gaan kunnen terugvorderen

We zijn ondertussen wel overgestapt naar een andere syndicus om de lopende zaken te regelen.

Jullie raden aan om naar het BIV te stappen dus?!

Wat zich vandaag voordoet met deze nepsyndicus is bijzonder schrijnend. Achter de 'meer dan 100 gebouwen' schuilen heel wat mensen die onzekerheid hebben over de centen die ze in hun VME brachten. Zijn ze gebruikt in het belang van hun VME, een andere, of zijn ze verdwenen met de noorderzon? Het is belangrijk om voor een syndicus te kiezen die snel en grondig te handelt. Een reconstructie van de boekhouding is essentieel.

Een bruikbare "reconstructie" van de boekhouding kan enkel uitgevoerd worden door een onpartijdige, erkende en ervaren bedrijfsrevisor. Anders is de "reconstructie" totaal niet bruikbaar in de rechtbank.

Ik spreek hier over persoonlijke, zeer concrete en pijnlijke ervaringen in de jaren 80 (Amelinckx) en zeer recent (toen de “grootste” syndicus van België en nu geabsorbeerd door een Duitse firma).

Hoewel sommige aanbiedingen verlokkelijk lijken, dient elke kandidaat syndicus zeer grondig gescreend.

Een ezel stoot zich niet tweemaal aan dezelfde steen.

Zo vermelden sommige kandidaten hun BIV erkenningsnummer niet, is hun zaakvoerder niet erkend door het BIV, … . Die categorie van kandidaten noem ik aasgieren en ik wik mijn woorden.

Zo is er sprake van naamlening als een rechtspersoon syndicus is en enkel zijn permanent vertegenwoordiger BIV erkend is. Vooral als betrokkene zijn BIV erkenning laat gebruiken door een viertal recente firma’s en deze firma’s mijlenver gevestigd zijn van Antwerpen.

Maar er is ook een zweem van vermoeden van "verdoken informatie" vanwege de kandidaat-syndicus als de rechtspersoon bijvoorbeeld amper 60 dagen geleden is opgericht, toen de problematiek als gekend was, o.a. op dit forum.

En als ze de faciliteiten gebruiken van een business center zoals http://www.talentarena.be/" onclick="window.open(this.href);return false; ...

En als ze geen personeel hebben ...

Als ze een wirwar van firma's gebruiken ...

Etc ...

Slachtoffers kunnen best zo spoedig mogelijk contact opnemen met het BIV, zij werken samen met verschillende VME's aan een procedure.

Niet uit het oog verliezen dat het BIV ook betrokken partij kan zijn wegens een gebrek aan toezicht vanwege de mandatarissen van het BIV. Hiervoor baseer ik mij o.a. op een beslissing van het BIV in mei 2013, die indirect handelde over een concreet en analoog geval van oneigenlijk gebruik van een BIV erkenning.

Persoonlijk zou ik in zee gaan met het BIV, maar al mijn eieren niet in die mand leggen en blijk gevel van een gezond scepticisme.

Tip: laat u (de VME) vertegenwoordigen door een raadsman, onafhankelijk van het BIV.

Het BIV beschikt op dit ogenblik over informatie die u en uw vme (en diens eventuele raadsman) kunnen helpen in een procedure. U kan niet geloven van hoeveel dossiers het BIV weet heeft.

De betrokken syndicus is reeds op vordering van het BIV - wegens het op illegale wijze uitoefenen van het beroep van vastgoedmakelaar - bij beslissing van de rechtbank van koophandel te Antwerpen veroordeeld tot staking van hun activiteiten als vastgoedmakelaar en dit onder verbeurte van een dwangsom. Een vonnis dat werd bevestigd in een arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen. Zij hebben in deze dus geen boter op het hoofd.

Stel dat u en uw VME niet over bijzonder veel informatie beschikken over de werkwijze van de betrokken nepsyndicus of niet over voldoende bewijsstukken beschikken, dan kan u, doordat het BIV verschillende dossiers kent, via hen mogelijks extra informatie of bewijsstukken bekomen. Informatie kan nooit kwaad, zeker niet als ze kostenloos is...

Ook wij zijn het slachtoffer geworden van deze nepsyndicus. Ondertussen reeds contact genomen met de nutsbedrijven zodat de betalingen eventueel in eigen beheer kunnen uitgevoerd worden. Hoe gaan wij echter te werk om van deze syndicus af te geraken?

Onze algemene vergadering gaat normaal door in september. Ons contract loopt nog tot eind september. Op elke vraag die ik stel aan syndicus over financiën, organiseren vergadering, betalingen aan nutsbedrijven e.d. krijg ik geen antwoord. Hoe kunnen wij deze vergadering organiseren?

Blokkeren van de rekening gaat niet omdat dit een derdenrekening is en dus enkel de syndicus hier volmacht op heeft! Nakijken of/ en hoeveel geld er kan verdwenen zijn kunnen we niet. Er wordt ook geen enkele betaling meer uitgevoerd door de syndicus!

Blokkeren van de rekening gaat niet omdat dit een derdenrekening is en dus enkel de syndicus hier volmacht op heeft! Nakijken of/ en hoeveel geld er kan verdwenen zijn kunnen we niet. Er wordt ook geen enkele betaling meer uitgevoerd door de syndicus!

Een bankrekening van de VME kan geen derdenrekening zijn, maar moet een rekening zijn waarvan de VME de titularis is, en de syndicus enkel een volmacht heeft.

Concreet: hoeveel appartementen telt uw VME? Hoeveel ME staan achter uw initiatief (dwz willen een nieuwe syndicus kiezen)?

Inderdaad, ook hier is de syndicus weeral in de fout gegaan.

Onze VME telt 6 appartementen en iedereen wil een nieuwe syndicus.