JuridischForum.be

Hallo,

Ik ben eigenaar van een appartement in een appartement gebouw van 10 appartementen.
Vorige jaar op onze AV hebben wij beslist om onze voor en zij gevel te reinigen.

Syndicus heeft aantal offertes opgemaakt en wij hebben de goedkoopste gekozen van de drie.
Werken zijn op slechte timing begonnen, 10 weken voor bouwverlof.
Aannemer is begonnen met stelling te plaatsen en na een week zijn zij begonnen met zandstralen.

Na twee weken hebben zij zogezegd een extra probleem ontdekt.
Beton ijzer, dat al 40 jaar in de muur zit, heeft beetje roest opgelopen. Wat normaal is volgens mij.

Syndicus leg het probleem via mail uit en wacht op de offerte van de aannemer.

Wat moet er gebeuren is 15 meter steen uitkappen, nieuw beton ijzer tussen, terug stenen metsen en alles opvoegen.

Maar een professionele aannemer, die al 30 jaar in de vak zit kan geen offerte maken zogezegd en moet eerst de werken uitvoerne om een kost raming te maken.
Een kost raming van ongeveer 4700 euro.
Syndicus heeft de aannemer opdracht gegeven om de werken uit te voeren zonder enig akkoord van mede-eigenaars of een AV.

Nadien is de AV bijeen geroepen om extra kosten te bespreken en de meerderheid was er niet mee akkoord, omdat die extra werken echt niet nodig waren en veel te duur waren.

Maar nu zitten wij met die extra kost, waar de syndicus de opdracht heeft gegeven om een offerte te maken.
En het is niet eens mooi afgewerkt. Voegen zijn dikker dan origineel, andere kleur van de voegen, echt geen moeite ingestoken omdat wij tegengestemd hebben.

Over welke bedrag mag de syndicus beslissen en is dit normaal voor een ervaren firma?

Alvast bedankt voor al uw reactie en hulp, want ik weet niet wat moet doen op de moment?
Extra rekening betalen van bijna 900 euro of weigeren tot alles in orde is?

Mvg,

Dejan

Het is de VME die tijdens een AV het bedrag moet vastleggen waarboven de medediging met spelen.
Dus VME moet zowel bedrag als aantal vereiste offertes vasyleggen.
Dat is een verlichting opgelegd bij wet.
Heeft jullie VME nooit dergelijk bedrag vasgelegd?
Indien de VME dat bedrag nooit heeft vastgesteld dan kan de medediging dus niet spelen.....

Bedankt voor uw reactie.
Ik denk niet dat er bedrag vastgelegd is.
Is de syndicus in fout of niet? en vind jij dit normaal dat een aannemer van 30 jaar ervaring geen prijs offerte kan maken?
vandaag aantal telefoontjes gedaan en wist al hoeveel alles koste. geschatte tijd om alles te maken en jij hebt een offerte.

en vind jij dit normaal dat een aannemer van 30 jaar ervaring geen prijs offerte kan maken?
.

Voor sommige werken kan je inderdaad geen juiste en eerlijke offerte maken, ook niet na zelfs 100 jaar aannemersondervinding, tenzij de klanten akkoord zijn dat aannemer een ruime marge neemt om geen verlies te hebben op de uitvoering. Dat is inderdaad het geval als hij eerst moet stukken gevel wegkappen om dan pas te zien welke omvang de schade heeft. Maar indien jij dat wenst kan aannemer natuurlijk altijd nog een prijs van 10.000,00 € aanrekenen. En daar zou jij dan geen opmerkingen over hebben?

Maar de aannemer wist wat de probleem is en wat hem moest doen. Als jij probleem al duidelijk is en jij weet hoeveel meters er eruit moet en terug gemets moet worden, dan kan jij toch een rekening maken of niet. Hier is meer probleem dat de syndicus een opdracht geeft om de werken uit te voeren voor een bestek opmaak, zonder enig akkoord van VME.

Het is niet omdat men weet wat het probleem is dat men ook weet hoeveel uren werk dat gaat vergen.
Hier waren enkel de uitwendige problemen zichtbaar, maar moeilijk inschatbaar wat er niet zichtbaar as.
In die gevallen werkt men in regie.

Voor de vraag van bestek in het algemeen moet de VME een bedrag vastleggen waarboven bestekken moeten worden gevraagd door de syndicus.
Ook mag een syndicus in dringende gevallen dringende maatregelen nemen.

Probleem was inwendig en uitwentig zichtbaar. bedrag moet ik nakijken, dat is een goede tip.
Deze was helemaal geen dringend geval. Er was geen gevaar of zo. Ijzerbeton die klein beetje geroest was na ongeveer 40 jaar.
Endan nog vind ik dat de VME verwittig mag worden dat de offerte geld gaat kosten.
Bestaande ijzerbeton was al verwijderd door de aannemer zonder enige akkoord of beslissing VME.
Mag dit zomaar?

Probleem is waarschijnlijk dat iedere dag dat die stelling blijft staan, dit geld kost aan de aannemer.
Als er dan nog een AV moet worden samengeroepen, zijn we als snel een maand verder.

Hoe oud is het gebouw ? Er kan sprake zijn van "betonrot" en dat is een ander paar mouwen. Oppervlakkig behandelen is een lapmiddel.
Werd er een expertise door een deskundige uitgevoerd ?

Van jaren 70. En er is geen deskundige geweest. Alleen vastellingen van de aanemer en syndicus. Volgens mij was dit gewoon een truck om beetje meer geld op te strijken. Hun offerte was veel goedkoper dan de rest. En na twee weken was er al een probleem. Voegen waren op die plaats al beetje uitgevallen toen zij eerste keer zijn komen kijken. En jij vraagt toch eerst raad van een deskundige zou ik zeggen en hier heeft syndicus geen deskundige aangesteld. Denk niet dat het over betonrot gaat. Beton ijzer was klein beetje geroest maar echt normaal na 40-50 jaar is dit normaal. En dat wouden zij vervangen.

. Denk niet dat het over betonrot gaat. Beton ijzer was klein beetje geroest maar echt normaal na 40-50 jaar is dit normaal. En dat wouden zij vervangen.

Roestend betonijzer is de oorzaak van betonrot. Het roest doet het beton basten en daarna stukspringen. Dat beeldje roest is dus niet zo onschuldig.

Ok zou kunnen. Maar deze was maar op een plaats. Op de hoek, regen kant. aannemer wou alles uitslijpen. Zelf d goede voegen, waar er niks aan de hand was. Volgens mij zijn wij verkeerd,geinformeerd gaweest. Er was geen deskundige aangesteld. En denk dat zij de prijs voor de die werken maal drie hebben gedaan. Tien meter stenen uitkappen, beton ijzer vervangen stenen terug metsen en voegen. hoeveel tijd heb jij hier voor nodig?

Zorg dan maar heel snel dat u een deskundige inschakelt. @mava105 zal er wel kennen..
In een 'iets' grotere VME werd de kostprijs geschat tussen de € 6 à 7000 per appartement.
De deskundige raadde zeer sterk aan af te spreken met het naastliggend identieke gebouw met dezelfde problemen om zo één grote werkopdracht te maken zodat de kosten van de 14 verdieping hoge stellages voor een stuk konden gerecupereerd worden
Nu niet reageren zal binnen een jaar of drie de prijs meer dan verdubbelen ... dus zei de deskundige begin nu maar al aannemers te zoeken en offertes op te vragen voor alle onderdelen die moeten hersteld worden.

foutje

is al te laat. bedrag was veel te hoog en zij hebben geen professionele deskundige erbij gehaald.
en wij hebben tegengestemd. na de tegenstemming hebben zij de voegen niet professioneel afgewerkt.
het was meer het is nodig maar wij gaan geen architect bij halen.
daarom dat ik het vreemd vond. zou kunnen zijn dat het over een of ander truck gaan van de aannemer om meer geld op te strijken.
bij ons zijn het 4 verdiepingen + gelijkvloers.