JuridischForum.be

Sommige leden van onze VME wensen een grootschalige en volledige balkonrenovatie te laten uitvoeren.
Het punt staat op de dagorde ter goedkeuring.
Er zijn drie offertes die sterk verschillen, niet alleen in bedrag, ook wat betreft uit te voeren werken.
Onmogelijk om dus te vergelijken.
Eén van de ondernemers stelt zelfs in zijn offerte dat een renovatie nog niet nodig is aangezien de balkons nog in goede staat zijn!

Vragen:
1) moet er voor dergelijke grootschalige werken geen architect bij betrokken worden?
2) dient er geen voorafgaand lastenboek te worden opgesteld op basis waarvan ondernemers dan offertes kunnen indienen die vergelijkbaar zijn?

Wat zijn de wettelijke voorschriften op dit vlak?
Het gaat hier om bedragen waarvan de grootte-orde rond de 25 000 EUR (per appartement) schommelt.

omdat dit mogelijks van belang zou kunnen zijn:
- gaat het om een zuivere esthetische renovatie of deels een functionele renovatie?
- wat is het totale bedrag vna de volledige renovatie?

Het gemiddelde van de drie uiteenlopende offertes is ongeveer 400 000 EUR.
Het is vooral een esthetische ingreep.
Blijkt ook uit de spontane reactie van één van de ondernemers die stelt dat de balkons bouwtechnisch nog in orde zijn.

Naar het schijnt zouden de terrasvloeren van de appartementen op de bovenste verdieping wegens invloed van weer en wind minder mooi ogen.
Echter: de terrasvloeren van alle balkons zijn privatief (alsook de leuningen).

Een dergelijk werk laten uitvoeren zonder dat er door een architect een lastenboek wordt opgesteld zodat de offertes onderling vergelijkbaar zijn is vragen om problemen. De syndicus van het gebouw zou beter moeten weten... (Ik heb dan ook het vermoeden dat het hier om een mede-eigenaar gaat die deze job uitvoert.)

Zorg voor een blokkeringsminderheid op de AV, Ik veronderstel dat u niet de enige bent die tegen deze plannen is gekant? Spreek eventueel eens met diegenen die nooit op een AV hun neus laten zien en kijk of een aantal van de ontevredenen hen niet mag vertegenwoordigen.

bijkomende vraag: Vanaf wanneer (bedoel belangrijkheid der werken) is men verplicht een architect in te schakelen? En zijn figuranten (veiligheidscoördinator, ingenieursbureau,...)?

Het betreft een professionele syndicus.

Vooraleer "te besluiten" dat de renovatie louter esthetisch zou zijn is het aangewezen een expertise te laten uitvoeren. De uitslag hiervan is dan bepalend; anders blijft het een welles-nietesspelletje waaraan niemand iets heeft.
In alle geval is de tussenkomst van een architect die een lastenboek opstelt van essentieel belang.
Bij onze VME was er een aannemer die "renovatie" zou uitvoeren voor een slordige 150.000 euro ( buiten het lastenboek ), daar waar de vereiste meerderheid van de aandelen stemde voor een project van ca 1 mio euro.
Ondertussen ging deze fantasierijke aannemer - tevens mede-eigenaar- in beroep bij de vrederechter....

De syndicus schriftelijk verzoeken dat deze bij het voorstellen van het punt op de vergadering voorziet dat er voorafgaandelijk aan de renovatie een expertise door een architect, met als doel het opstellen van een lastenboek, zal worden uitgevoerd. Dat u bij weigering van deze expertise verplicht zal zijn, gelet op de complexiteit en hoge kostprijs, middels het lokale vredegerecht bij vonnis deze voorafgaandelijke interventie te bekomen.

Dit is inderdaad de goede procedure.