JuridischForum.be

Sinds ruim een jaar ben ik eigenaar van een appartement in een gebouw van 50 jaar oud in Brussel. Het blijkt dat sinds enkele jaren een bewoner van het appartementsgebouw optreedt als syndicus (“gérant”). Maar deze bewoner is geen mede-eigenaar, hij woont wel samen met een mede-eigenaar in hetzelfde gebouw. Verder is hij gepensioneerd.

Ik vraag me af of dit wettelijk wel mag. Voor zover ik weet, kan alleen een mede-eigenaar of een professionele syndicus dit doen. Is dit vastgelegd in een wet?

Volgens het reglement van mede-eigendom (behorend bij de basisakte, opgesteld in 1957), wordt de “gérant” gekozen door de AV en mag hij gekozen worden onder de mede-eigenaars, maar ook daarbuiten. Dit lijkt toch in tegenstrijd te zijn met de wet, die zegt dat indien de syndicus geen mede-eigenaar is, deze een professionele syndicus moet zijn?

Ter info, de letterlijke tekst uit het reglement van mede-eigendom (in het frans):
“Le gérant est élu par l’assemblée générale de l’élément consideré, il pourra être choisi parmi les copropriétaires de cet élément ou en dehors d’eux.”

Overigens krijgt deze syndicus een vergoeding voor het syndicus werk en daarnaast ook een onkostenvergoeding.

Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
(B.S., 13 oktober 1993)

...

Art. 3. Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met:

1° activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen;
2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor:

a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten;
b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in medeëigendom.

Art. 4. Vallen niet onder de toepassing van dit besluit:

1° de persoon die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie;

2° de persoon die bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij medeëigenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is.

Deze personen zijn niet gemachtigd om de titel van “erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” of “stagiair-vastgoedmakelaar” te voeren.
...

Uit praktijkervaring blijkt dat de Opsporingsdienst van het BIV zeer strikt is.

1. Vraag aan het kadaster een attest waaruit blijkt dat voor het appartement, bewoont door de syndicus, hij geen eigenaar is.
Dwz vraag de lijst van de mede-eigenaars voor het bewuste kavel EN vraag een uittreksel van de lijst van eigenaars van de bewuste gemeente, waarop enkel de eigendommen vermeld zijn van de syndicus. Deze gegevens zijn publiek.

2. Contacteer telefonisch de Opsporingdienst van het BIV (zie http://www.biv.be/)

3. Leg het geval uit en maak hen de afschriften van de bewijzen over. Het is mogelijk om scans per mail over te maken (beperk het volume van het bestand - gebruik het JPG formaat).

4. U wordt door hen op de hoogte gehouden van het gegeven gevolg.

Andere aspecten:
- zo de ereloonvergoeding (dus exclusief onkostenvergoeding) hoger is dan ongeveer 1.000 euro's, dan is de syndicus een zelfstandige, met alle gevolgen vandien.
- zo de onkostenvergeding een verdoken ereloon is, dient deze gevoegd bij het ereloon
- zo hij geen zelfstandige is, heeft hij het statuut van vrijwilliger en moet de VME de verzekering BA van de syndicus betalen

In de praktijk zal het jaarbedrag van het ereloon van kapitaal belang zijn, naast het feit dat hij geen mede-eigenaar is.

De bepalingen van de statuten van 1957, die tegenstrijdig zijn met imperatieve bepalingen van de wet van 1994, zijn nietig. Zie BW Art 577/14.

Luc, hartelijk bedankt voor je reactie!

Ik neem aan dat de vergoeding van ongeveer 1.000 Euro die je noemt, per jaar is.
In mijn geval krijgt de syndicus een vergoeding voor zijn werk van 200 Euro/maand en een vaste (!) onkostenvergoeding van 60 Euro/maand.
(en dat voor 12 appartementen en 4 garage's). Dus de syndicus kan beschouwd worden als zelfstandige en zou dus een erkenning van het BIV moeten hebben (of mede-eigenaar zijn).

Moet daarnaast in elk geval de VME de vergoeding (niet de onkosten vergoeding) niet verplicht aangeven bij de belastingdienst?

Overigens zegt art 577/.. op zich niet wie wel en wie niet Syndicus kan zijn. Maar wel het KB van 6/9/93 zoals je quote. Ik neem aan dat dat ook dwingend recht is?

Het bedrag van +1.000 euro is effectief een jaarbedrag. Voor meer details over sociale zekerheid, belastingen, ... zie:
http://socialsecurity.fgov.be/NL/specif ... /index.htm

Lees vooral de pagina's "vergoedingen" (met de link "geïndexeerde plafonds" op dat blad) en "verzekeringen".

Maar de andere pagina's bevatten nuttige informatie om de andere mede-eigenaars te overtuigen. Je zal niet alleen nood hebben aan juridische info, maar ook sociale en economische.

Uit wat ik op de website lees meen ik op te maken dat bij jou het systeem "forfaitaire vergoeding" van toepassing is. De jaarlijkse forfaitaire vergoeding is gelijk aan (200+60)*12 = 3120 euro. Contacteer één van de personen, vermeld op de pagina "Contacten" om zeker te zijn.

Consulteer ook het officieel bericht aan de vrijwilligersorganisaties:
http://www.economie.fgov.be/protection_ ... nl_005.htm
Jouw VME is waarschijnlijk momenteel echter een ... vrijwilligersonderneming.

Persoonlijk zou ik aan de syndicus vragen om het punt "toepassing van het statuut van de vrijwilliger op de mandatarissen van de VME" (statuut, vergoeding, verzekering, regularisatie, ...) op de dagorde plaatsen.

Mits twee ME (met +20% van de aandelen) het vragen kan je de organisatie van een AV afdwingen, waarbij je de agendapunten zelf kan formuleren.

Wees constructief in je voorstel. Val niet de man aan, maar wel de bal. Het is het belang van de VME die telt (behoud van het gebouw en beheer van de VME).

Dit alles is mijn persoonlijke mening als niet-jurist.