JuridischForum.be

Door het overlijden van mijn vader 2 jaar terug erf ik 1/90ste van en stuk grond (geen bouwgrond) van 4500m²;
er zijn in totaal 23 eigenaars waarvan 2 met elk 1/9de.

Nu krijg ik een brief van een sociale woningmaatschappij die mij meldt dat er met 7/9den van de eigenaars reeds een verkoopsovereenkomst afgesloten tot
verkoop van hun deel voor de prijs van 180.000 euro voor het gehele stuk. Ik krijg dus het aanbod van 2000 euro voor mijn deel, dus 40 euro/m².
Nazicht van te koop staande bouwgronden in de buurt leert me dat er tussen de 90 en 250 euro/m² verkocht wordt.

Ik stel mij de vraag of ik überhaupt moet akkoord gaan met de voorgestelde prijs wetende dat de maatschappij uiteraard er geen koeien gaat laten op grazen of patatten
op kweken maar weldegelijk apptn gaat bouwen, dus bouwgrond gaat van maken.

Blokkeer ik de verkoop door mijn veto te stellen hierdoor of kunnen ze alsnog mij dwingen te verkopen aan hun vooropgestelde prijs ?
Ze hebben een landmeter aangesteld om mij te contacteren en die liet weten dat de prijs niet bespreekbaar is en bepaalt is in overleg met eigenaars met de meeste 9den.

ik las dat er naar de rechtbank van eerste aanleg kan gestapt worden en een openbare verkoop afgedwongen maar misschien wordt het nog goedkoper verkocht dan.

Vind dit een moeilijke materie en gezien de opbrengst van amper 2000 euro ook niet de moeite om notaris/advocaat aan te stellen hiervoor.

Wat denken jullie?
gr.
M.

U hoeft uiteraard niet akkoord te gaan. Gevolg is wel dat men inderdaad via de rechtbank een openbare verkoop kan eisen, en de prijs is dan meestal lager dan wat men zou krijgen bij verkoop uit de hand.

Om het juridisch nog ingewikkelder te maken: hebt u nagegaan of de sociale huisvestingsmaatschappij al dan niet over een voorkooprecht beschikt?

Het zou een openbare verkoop kunnen worden zonder bieders.

Vergeet bovendien niet dat er flink wat werken nodig en kosten zijn om een stuk grond te herzoneren. De prijs van €40/m is niet uitzonderlijk hoog of laag vanuit die optiek.

Ik heb van de dienst ruimtelijke ordening een verslag gekregen en er staat in dat er geen voorkooprecht op het "bouwland" is en dat het zich bevindt in een woonuitbreidingsgebied.

Misschien leg ik me toch neer bij de prijs die geboden wordt om alle miserie te voorkomen....

Ik kreeg nog onderstaand bericht van de SOCIALE huisvestingsmaatschappij die persé de grond wil verwerven:

"Binnen de 4 maanden zal een akte verleden worden met alle mede-eigenaars die een verkoopsovereenkomst ondertekenden , gepland in oktober/november 2015
De onderhandelingen zijn afgerond voor degene die 1/9 of minstens 1/18 mede-eigendom bezitten. Voor 7/9 of 70/90 en iets meer is heden een verkoopovereenkomst getekend.
Degene die 1/9 bezitten zijn erfgenamen die het perceel weten liggen, de historie en de plaatselijk situatie kennen. Hun onderhandelingen en infogaring met hen liepen vanaf begin 2015. Zij hebben zich ingezet om een gunstige prijs te bekomen.

Heden lopen de onderhandelingen voor de mede-eigenaars die 1/45 of 1/90 bezitten door erfenis.
De GH streeft ernaar om in der minne 90/90 te verwerven. Mogelijk zal een aankoopakte getekend worden voor 90/90 of… bv 85/90 of 89/ 90.
De GH heeft zich tevens geëngageerd t.o.v. de reeds ondertekende- mede-eigenaars, om de onderhandelde aankoopprijs voor iedereen dezelfde te houden, om te voorkomen dat een mede-eigenaar van bv 1/90 denkt de boel te kunnen chanteren. Uw vraag voor aanpassing van de verkoopovereenkomst vertrekt zeker ook vanuit die zorg. Heden neemt de GH de aktekosten op zich.
Na de aankoopakte zal de GH handelen met de rechtsmiddelen die de wet in zulke situatie in het algemeen voorziet. Vanaf dan zal de rechtbank de kosten verdelen, ook voor een roekeloos geding .Mogelijk zijn die groter de waarde van het aandeel. Dit is geen dreiging maar info."

Dus zeker geen dreiging !?
Heel sociaal standpunt.
Kan er een akte verleden worden voor een deel van de grond apart? Nooit van gehoord...



Pffff

U moet weten wat de correcte marktwaarde is van die grond, als je ze zou verkavelen.
Dus in het geval jij de wegenis zou aanleggen, en de loten zou verkopen.
Laat een landmeter/ schatter een schatting maken, en vergelijk dit met wat zij aanbieden.

"Dit is geen dreiging" Laat U niet afschrikken, want als ze recht in hun schoenen zouden staan zouden ze simpelweg U onteigenen.
Dit is dreiging en afpersing als blijkt dat het bedrag die zij betalen niet de marktwaarde is.
Wel te verstaan met aftrok van alle werken.

Nog iets,

In dergelijke geschillen met lokale gemeentebesturen/ SHM en dergelijke,
Neem nooit een advocaat/ notaris/ landmeter uit de betrokken gemeente.

Voor uw aandeel dienen de prijsonderhandelingen te gebeuren tussen U en deze maatschappij ...
Dat de andere eigenaars akkoord gingen met een bepaalde prijs houdt voor TS geen enkele verbintenis in ...

Indien er geen akkoord wordt gevonden zijn de andere mogelijkheden aan de orde ... andere eigenaars willen mogelijks uit onverdeeldheid treden ( via de rechtbank) ... mogelijks zet de maatschappij een procedure in werking tot verwerving ( onteigening) ...

Niets belet TS dus om voor zijn deel een prijs te vragen die het dubbele is van het voorstel ...

k.b.

Als voorbeeld verwijs ik naar een zaak in Oostakker (regionaal bedrijventerrein rond Volvo), waar een onteigende persoon een serieuze compensatie heeft gekregen van de rechtbank.
De onteigening werd grotendeels vernietigd.

Dreigen met "roekeloos geding"? Kan alleen maar indien TS zelf een zaak zou starten. Je kan geen tergend en roekeloos geding inroepen als je zelf de zaak start.

DEZE VERKOOPSOVEREENKOMST WORDT ME OPGEDRONGEN:
(bodemattest is er al )

Verkoopsoverkomst

Tussen
De verkoper

XXXXX te 9000 Gent,
Rijksregisternr……………………..tel



hierna de verkoper genoemd

De koper:
GH met maatschappelijke zetel te XXXX, hier tegenwoordigd door de voorzitter XXX en directeur XXXX
hierna de GH genoemd

Er wordt het volgende overeengekomen:
De verkoper verbindt zich te verkopen zijn aandeel, zijnde 1/90, in de onverdeeldheid aan de GH, welke deze belofte aanvaardt en zich verbindt te kopen :
Eigendom : perceel grond te XXXXX, 1 ste afdeling, sectie D, nr104B, met kadastrale oppervlakte 4.451m², genaamd XXXXX gelegen in woonuitbreidingsgebied

De verkoop/aankoop wordt toegestaan en aanvaard onder volgende voorwaarden:
1. De GH zal aan de eigenaars een bedrag moeten betalen van 180.000€ voor het gehele perceel en evenredig ieder volgens zijn aandeel, 1/90VE is 2.000€, tweeduizend euro
Deze prijs omvat de waarde van het goed en alle vergoedingen die aan de eigenaars kunnen toekomen uit hoofde van de inneming van zijn eigendomsdeel.
2. Een notariële akte zal worden opgemaakt binnen de 4 maanden na deze overeenkomst.
De partijen kiezen gezamenlijk als notaris XXXX uit XXXX.
3. De verkoop zal geschieden onder de gewone rechtsvoorwaarden o.a. vrij, zuiver en onbelast van schulden, inschrijvingen en hypotheken en met alle zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden.
4. De koper verklaart het goed voldoende te kennen. Tevens kennis te hebben van de inschrijvingen in het plannen- en vergunningsregister afgeleverd door de gemeente XXXX d.d. 21/5/2015 in bezit en van art 99 van het Vlaams Decreet op de Ruimtelijke Ordening.
5. De eigenaars verklaren geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging en de partijen hebben kennis genomen van het bodemattest afgeleverd door OVAM d.d.18.5.2015 .
6. De betaling van de verkoopprijs zal geschieden uiterlijk bij het verlijden van de akte.
7. De overdracht en het genot van het goed gaat in na betaling.
8. Alle kosten van de akte zijn ten lasten van de GH.
9. De onroerende voorheffing is ten lasten van de GH vanaf 1/1/2016

Ondertekend te Gent, op augustus 2015, in exemplaren.
Elke partij zal een exemplaar ontvangen ondertekend door de verkoper en de GH, voorzitter en directeur

Als het grond gelegen ins in Gent, en het gaat over een Gentse huisvestingsmaatschappij, dan moet je zeker geen schrik hebben.
Want de Stad Gent moet op nog niet te veel begrip rekenen bij justitie. Dit is de stad met de zowat meest verloren rechtszaken in België.

Dreigen met "roekeloos geding"? Kan alleen maar indien TS zelf een zaak zou starten. Je kan geen tergend en roekeloos geding inroepen als je zelf de zaak start.

Het leek me ook al zeer vreemd dat ze hiermee dreigen.

Kan men eigenlijk ,zoals in de verkoopsovereenkomst vermeldt , een akte laten verlijden voor stuk ervan ?
Is 1 stuk grond, geen samengesteld stuk.