JuridischForum.be

Situatie: Mede-eigendom, 3 appartementen en 20 garages, ik ben zelf mede-eigenaar van 2 garages. Er is een gemeenschappelijke toegang voor de 23 kavels met een automatische poort die radiogestuurd werkt. De firma X die de poort heeft geïnstalleerd verkoopt afstandsbedieningen voor 62 euro/stuk. Prijs is al jaren niet aangepast maar lijkt me eerlijke prijs als ik afga op vergelijkbare systemen bij kennissen.

Vandaag een schrijven in de bus van het syndicuskantoor dat een (1!) eigenaar heeft gevraagd om goedkopere kastjes te kunnen gebruiken. Deze kosten 45 euro/stuk, maar daartoe dient wel een tweede zender/ontvanger aan de poort te worden geplaatst tegen +- 180 euro (de oude kastjes blijven werken) door firma Y. Argument is dat "men" bovenop de 62 euro ook nog eens 30 euro + BTW zou rekenen voor het installeren van de nieuwe kastjes. Dit is klinkklare onzin, want het programmeren van de kastjes van X is écht kinderspel (ik kan het zelfs, wat heel wat betekent) en dit duurt welgeteld 30 seconden. Ik kan ook niet opmaken wie men bedoelt met "men", firma X (zou me verbazen) of de syndicus zelf.

Blijkbaar staan we echter al voor een voldongen feit, want zonder tegenbericht komt op 21/9 firma Y zijn zender plaatsen. Op de laatste AV is hier nog niet eens over gesproken, laat staan toestemming gegeven. Zelfs over de vraag of het wenselijk is om het systeem van X te vervangen door dat van Y is nergens gesproken.

1) Hoe kan ik zo efficiënt mogelijk de syndicus ervan weerhouden om toch het systeem van Y te plaatsen alvorens de AV is geraadpleegd?
2) Als de syndicus toch volhardt in de boosheid, welke stappen moet ik dan ondernemen om hem tot de orde te roepen?

B.W. Art. 577-8 § 4 4 °

Op basis hiervan kan de syndicus beslissen tot het (laten) uitvoeren van dringende hersteliingen en werken.

B.W. Art. 577-8 § 4 13 °

Beschrijft de normale gang van zaken (meerdere offertes).
Ga echter wel na of het bedrag waaronder de syndicus, in uw VME, handelsvrijheid heeft wel degelijk overschreden is.

Wordt uw opinie dat de syndicus zijn bevoegdheden te buiten gaat gesteund door (voldoende) andere ME’s ?

Stel hem dan in een aangetekend schrijven, liefst ook getekend door andere ME’s, in gebreke wegens niet voorhanden zijn van de toelating van de AV en beveel hem om de werken op te schorten en voor te leggen op een (B)AV.

Stuur van deze aangetekende brief, uiteraard ook aangetekend, een kopie naar de aangezochte uitvoerder en verwittig hem dat de betaling van de werken mogelijk problemen zal stellen.

Vergeet niet de RvME en commissaris van de rekeningen te informeren.

Het gaat m.i. NIET om dringende werken; ik meen zelfs niet over NOODZAKELIJKE werken, want het bestaande systeem X is niet aan vervanging toe.

Wel degelijk zo begrepen, maar volledige informatie geven is : volledige informatie geven.

Ik heb een bericht gekregen van de syndicus dat, bij gebrek aan algemene consensus, de werken voorlopig niet doorgaan. Ik voel er wel een staartje aan komen. Bedankt, adsummam, ik hou je argumenten achter de hand voor wanneer dit een vervolg krijgt.

Heeft de AV deze werken goedgekeurd?

Neen. Ze zijn zelfs nooit ter sprake gekomen.

“Art.577-4.De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden...”(Burgerlijk Wetboek= B.W.).

‘daartoe dient wel een tweede zender/ontvanger aan de poort te worden geplaatst tegen ‘

Ik ga er van uit dat de ‘zender/ontvanger’ gemeenschappelijk is en de ‘kastjes’ privatief zijn.

“Art.577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :...b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen...Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend(onderzoek dit reglement), heeft de syndicus tot opdracht :3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren; 4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;...”(B.W.).

De nieuwe installaties plaatsen is geen bewarende maatregel noch een daad van voorlopig beheer.

De algemene vergadering kan beslissen die installaties niet te plaatsen en die beslissing door de syndicus te doen uitvoeren.