JuridischForum.be

We zijn in een appartementsgebouw aan de kust met 12 eigenaars, elk heeft precies één appartement. Het gebouw dateert uit 1950 en een zeer grondige renovatie (leidingen, schrijnwerk, chauffage, liften, dak, gevel, etc) dringt zich op. Uit stedebouwkundig standpunt kunnen er nog twee verdiepingen bovenop gebouwd worden. Er is berekend dat indien we het gebouw zouden slopen, en er een nieuw zou worden gebouwd, dit volledig met de opbrengst van de verkoop van de twee nieuwe verdiepingen zou kunnen gerealiseerd worden. 10 eigenaars hebben reeds hun akkoord gegeven, twee echter weigeren wegens 'sentimentele' redenen. Zij bewonen trouwens deze appartementen niet, en verhuren ze enkel in de zomerseizoenen.
Kan men de afbraak en heropbouw niet juridisch afdwingen? Zo heeft iedereen toch een compleet nieuw appartement met zelfs een grotere meerwaarde...

Unanimiteit (100% van de ME) is vereist:

Art. 577/7 BW
(...)
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

Het vertrekpunt van uw voorstel (of is het dat van een bouwpromotor/syndicus/rentmeester?) is volgens mijn mening psychologisch niet overtuigend genoeg.

Vertrek van het standpunt van de opposanten en overtuig hen, zich baserende op hun argumenten.

Het zou nuttig zijn een onpartijdig financieel verslag te laten opstellen voor de volgende opties en hun gevolgen (inclusief werkelijke financiering, schatting over een termijn van 30 jaar, derving van huur tijdens bouwperiode, toepassing van de energienormen 2008/2010, ...):
1. geen renovatie (gevolgen huurwaarde, dringende herstellingen, ...)
2. zachte renovatie gemene delen (budgettering, hinder, ...)
3. harde renovatie (uw voorstel)

Ook aandacht hebben voor de effectieve garanties (resultaatverbintenis of niet?) van de promotor, architect, notaris, syndicus, .... en hun onderlinge (on)afhankelijkheid. Wees kritisch. Voorzie "the worst case" (bvb: faillissement van één of meerdere firma's, promotor, ... ).

Vraag een stedebouwkundig attest aan, op basis van een studie bijvoorbeeld gefinancierd door de 10 ME die "pro" zijn. Dat enerzijds toont uw engagement aan en verbind anderzijds de VME (= de twee andere) nog tot niets. Maar de VME (= alle 12 ME) zal een idee hebben voor wat betreft de werkelijke realiseerbarheid.