JuridischForum.be

Beste,

Binnenkort koop ik een stuk bouwgrond van 2000m².
Deze wordt verkaveld in 4 stukken van elk 500m².
3 stuks worden verkocht aan hogere prijs, zodat het vierde stuk goedkoop werd verkregen, allemaal binnen het eerste jaar.

Aankoop 2000m² : 400.000€
Verkoop 3 * 500m² : 350.000€

Is er hier nu sprake van enige meerwaardebelasting, gezien het laatste stuk bouwgrond voor mezelf is ?
Gezien er eigenlijk nog altijd geen meerwaarde is op de totale partij ? (enkel indien ik het laatste stuk voor > 50.000€ zou verkopen)
Ik hou hier uiteraard nog geen rekening met notaris, akte, verkavelings, ..kosten.

Mvg,
Bjorn

U heeft vier stukken van 100.000 €. U houdt vier stukken. Ik ga er vanuit dat de meerwaarde wordt berekend per stuk afzonderlijk.

Zo mag je het niet zien vind ik.

Want dan kan je zeggen dat ik 3 stuks @ 115.000€ heb gekocht (somen 345.000€) en 1 stuk aan 55.000€ ....

Ik vrees dat ik naar de notaris zal mogen bellen.

Persoonlijk vind ik dat er geen sprake is van meerwaarde zolang niet alles verkocht is, wat ook niet de bedoeling is...

Moet per perceel worden beschouwd, of anders uitgedrukt, de meerwaarde (na aftrek kosten) per vierkante meter van ieder VERKOCHT stuk.
Anders vergelijkt u appelen met peren.

Zo mag je het niet zien vind ik.

Want dan kan je zeggen dat ik 3 stuks @ 115.000€ heb gekocht (somen 345.000€) en 1 stuk aan 55.000€ ....

Ik vrees dat ik naar de notaris zal mogen bellen.

Persoonlijk vind ik dat er geen sprake is van meerwaarde zolang niet alles verkocht is, wat ook niet de bedoeling is...

Dat zou een al te gemakkelijk achterpoortje zijn om aan de fiscus te ontsnappen.

De meerwaarde wordt bekeken per perceel.
Aankoopprijs indien gelijk opgesplitst = € 100.000 + de kosten van aankoop, verkavelen, ... (OF forfaitair 25% van € 100.000) + 5% van € 100.000 per volledig jaar tussen aankoop en verkoop.
Verkoopprijs = € 115.000 (in uw voorbeeld) - de kosten voor verkoop

dat is toch te belachelijk voor woorden...

Stel dat ik dan het laatste stuk supergoedkoop verkoop...dan zal ik wel geen geld terugkrijgen
(nog eerder een boete omdat je onder de marktwaarde verkoopt)

Op het einde van de rit maak ik toch geen winst, gewoon een stuk grond aan scherpe prijs.
(eigenlijk sporen ze de mensen aan om zwartgeld boven te halen...maar ik wil alles legaal doen)

Ik ga te rade bij de notaris en laat jullie zijn antwoord weten...

dat is toch te belachelijk voor woorden...

Stel dat ik dan het laatste stuk supergoedkoop verkoop...dan zal ik wel geen geld terugkrijgen
(nog eerder een boete omdat je onder de marktwaarde verkoopt)

Op het einde van de rit maak ik toch geen winst, gewoon een stuk grond aan scherpe prijs.
(eigenlijk sporen ze de mensen aan om zwartgeld boven te halen...maar ik wil alles legaal doen)

Ik ga te rade bij de notaris en laat jullie zijn antwoord weten...

Als u het laatste stuk ver onder de marktprijs zou verkopen, zal als verkoopprijs de waarde waarop registratierechten verschuldigd zijn als basis genomen worden voor de bepaling van de meerwaardebelasting.
Een boete voor te weinig betaalde registratierechten bij verkoop (ver) onder de marktprijs is gewoonlijk ten laste van de koper.

Maar laat zeker het antwoord van uw notaris hier weten, dat is altijd leerrijk.

zal ik zeker doen ! (het boeit me eigenlijk wel al die zaken).

De vraag staat op mail naar de notaris (na telefonisch overleg)

Wat ik er hier eigenlijk nog niet bij verteld heb, is dat de stukken grond via recht van opstal bebouwd zullen worden en als huizen verkocht zullen worden.

Daarna betaald de promotor de overgekomen prijs voor de grond aan mij.
Ik weet niet in hoeverre dit de zaken extra complex zal maken of bepalen.

Mvg,
BJL

De meerwaarde wordt wel degelijk berekend per kavel, NIET over de totaliteit van uw portefeuille aan gronden.

Ergens kan ik het begrijpen ... ik wacht op bevestiging van de notaris.

Een gerelateerde vraag hieromtrent :

Om de meerwaarde te berekenen, mag er wel rekening gehouden worden met de kosten zoals notaris, akte, verkaveling ... of 25% forfait

Mag je de keuze zelf maken?

Stel alle kosten zijn samen 15% extra op het initieel bedrag ... mag ik dan zelf opteren voor de forfait van 25%, of is dit enkel in het geval dat er niets kan bewezen worden qua kosten ?

Mvg,
BJL

Het verdicht :

Meerwaardebelasting bebouwd onroerend goed (90, 10° WIB)


VOORWAARDEN
1.Overdracht obt
2.van een onroerend zakelijk recht
3. op gebouwd onroerend goed in België gelegen
4. binnen 5jaar na verkrijging


BELASTBARE GRONDSLAG
1. VERKOOPPRIJS
(eventueel minus kosten gemaakt voor tekoopstelling)
MIN
2. AANKOOPPRIJS
+ reële kosten of forfait 25procent forfait
+ 5 procent per volledig verstreken jaar
+ (eventueel) verhoogd met kosten van werken, te verantwoorden via factuur.


TARIEF => 16,5 procent




Ondanks het feit dat U een gebouwd onroerend goed aankoopt, vrees ik dat - gezien de waarschijnlijk geringe waarde van het gebouw - de regeling meerwaardebelasting voor onbebouwde goederen van toepassing zal zijn.


In bijlage vindt U een uitvoerige uitleg erover.


In Uw geval zit er dus een kans dat U een meerwaardebelasting van 33% betaalt, doch zal deze waarschijnlijk gemilderd zijn door de verhoog van een 25% forfait voor aankoopkosten en door de werken die U uitvoert met in België geregistreerde aannemers (afbraak), en de kosten van de verkoop (plannen enz..).


Pas op: de meerwaardebelasting wordt geheven met Uw inkomstenbelasting in het jaar van verkrijging van de meerwaarde (dus van verkoop).

Op het stuk bouwgrond staat op dit moment een nog af te breken gebouw?