JuridischForum.be

Hallo,graag had ik info over vocht problemen in men appartement.Enkele jaren geleden had ik een lek aan het plafond van men slaapkamer.Die is hersteld,maar niet goed.
Er is een bestek gemaakt en uitbetaald .Nu enkele jaren later is dit nog niet in orde.
Op de vergadering op 1 maart 2011 vroeg ik aan de syndicus of ik mag laten herstellen,nee wacht nog wat want nu gaan ze aan de schouw werken. Eerst was er een deel van het dak,vanaf terras dakappartement tot dakrand hersteld ,de lek was nog niet hersteld.
Het jaar later zegde ze dat het aan de schouw lag ,maar die van de schouw zegde de dak werker is de schuldige,die is dan komen kijken denk ik .
En nu zouden ze aan de schouw gaan werken zegde de syndicus
intussen had ik ook een lek vooraan in living,ze waren achteraan een nieuw terras aan het plaatsen omdat ik daar ook een lek had,en dan zijn ze men stenen vooraan komen opspuiten met een gel,wat niet geholpen heeft.
Ik heb toen nieuwe vloerbekleding en behang laten plaatsen en die is nu opgezwollen.
Die lek was toen in 2008. nu donderdag 31 maart komen ze kijken.
Op de vergadering is beslist dat er geen expert komt voor de lekken ,dat zijzelf een loodgieter kunnen aanduiden.
Het probleem is dat ze hier zo lang wachten voor herstelling.
En voor wie zijn de kosten .Dit komt zeggen ze van het putje van het terras.
Eigenlijk komt het toch door syndicus en mede beheerder dat ik nu met schade zit aan mijn vloer en behang. Wat kan ik doen ?

de syndicus schriftelijk in gebreke stellen wegens het uitstellen van noodzakelijke werken aan gemene delen die ondertussen continue schade veroorzaken aan de privatieve gedeelten van het gebouw in uw bezit. de syndicus 14 kalenderdagen geven om onder de noemer dringende herstellingen de werken die nodig zijn om uw bezit te vrijwaren te doen uitvoeren omdat anders genoodzaakt zal zijn zowel hem als rme aansprakelijk te stellen en de herstellingen middels dwangsom per geding af te dwingen.

In het schrijven vermeld u de data vanaf wanneer dit probleem reeds aansleept, welke beslissingen tot uitstel er steeds, al dan niet binnen de AV, werden genomen.

Bovenaan het schrijven, voor de aanhef plaatst kopie schrijven bezorgt aan BIV ter voorbereiding klacht bij bevoegde tuchtkamer"

Adres BIV:

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
Luxemburgstraat 16B
1000 Brussel - België
Tel: +32 2 505 38 50
Fax: +32 2 503 42 23
E-mail: info@biv.be

Zal wel wakker schieten.

Bedankt ,zal nu zien wat de syndicus donderdag zegt

De syndicus en medebeheerders zijn net langs geweest, en hebben het vocht in vloer, muren en plafond gemeten.
Ze erkennen dat er zowel vooraan als achteraan structurele problemen met het beton zijn. Vooraan aan de vloerplaat (?) van het terras zou volgens het het vocht in de muren geraken, ofwel via de afvoer van het terras zelf. Een andere uitleg die ze geven is dat het misschien aan de gevel zelf zou liggen. Ze merkten ook op dat aan de gevel buiten er ook barsten zijn door vocht en zwarte plekken.
Ze gaven toe dat verschillende appartementen (oa bij 2 van henzelf) daar ook last van hebben, en dat er zonder grote werken niets aan te doen is, de uitleg was niet helemaal duidelijk.

Hun conclusie is dat ze er niets aan gaan laten doen tot het (nog) erger word, dit omdat ik dit zogezegd voordoen nog niet gemeld had, nochtans had ik dat in 2008 telefonisch al gedaan, nl dat er vocht binnen kwam en de bezetting los kwam, toen is er gel opgespoten door werkers die toen met de terassen bezig waren in opdracht van de syndicus, maar toch ontkent hij dat het toen gemeld is geweest.

In het verslag algemeen beheer van 2008 word vermeld dat het gebouw "een slechte schadestatistiek heeft, met een verhoogde vrijstelling, meer dan 600euro per geval", vermoedelijk omdat ze al van deze problemen op de hoogte waren. Een van de medeheerders heeft het bij hemzelf met een "houten muur" en nieuwe bezetting omzeild, en dit al sinds hij hier woonde (rond 1973) dus moet het al iig wel een al lang bekend probleem zijn.

Toch was hun besluit nu dat ze er niets aan gaan doen tot het nog erger word, terwijl de vochtplekken al tot aan het eerste stopcontact komen, wat volgens de medebeheerders geen probleem is "omdat dat toch beveiligd is".

Bij de lek achteraan het gebouw hebben ze ook gemeten en vastgesteld dat de muren vocht bevatten, het plafond echter niet. Dit zou komen door een fout van de dakwerker gemaakt in 2009 waarbij de hoek niet goed zou afgewerkt zijn. Verder is er ook een probleem met de later aangebrachte schoorsteen, deze is eigendom van een andere bewoner op het gelijkvloers, volgens een dakwerker zou het vocht langs deze schouw indringen. Het is al gemeld geweest in het verslag van vorig jaar dat een hoek slecht afgewerkt zou zijn. De dakwerker aangesteld door de syndicus zou dit op gaan lossen, maar dit is nog steeds niet gebeurd omdat die dakwerker volgens de syndicus slechts kan komen als het groot dak hersteld kan worden. Dit ging gebeuren in oktober 2010, maar dit is nog steeds niet gebeurd, de syndicus wou geen tijdstip zeggen wanneer dit wel zou gebeuren, en zegt dat we geen andere keus hebben dan te wachten hierop.

De syndicus en medebeheerder zeggen om evt zelf een expert aan te stellen, op mijn eigen kosten. Aangezien ze er dus niets aan gaan doen, en de schade verder gaat, denk ik erover om hen inderdaad in gebreke te laten stellen.
Ik zou mij ook verder willen laten adviseren omtrend deze problematiek, ik voel mij vaak machteloos en onwetend en weet niet goed wat zeggen tegen de syndicus en medebeheerders die tegen mij kunnen zeggen wat ze willen. Is dat iets waar de eigenaarsbond mee zou kunnen helpen?

Opnieuw aangetekend schrijven:

Hierin herneemt u het gesprek naar aanleiding van hun bezoek, stelt u de syndicus aansprakelijk wegens het niet respecteren van art. 577-8 §4 °4 gelet op het feit dat deze problemen almaar uitbreiding nemen en een ernstig risico op betonrot en aantasting van de dragende structuur met zich meebrengen. Dat u zich bijgevolg verplicht ziet om klacht bij het BIV neer te leggen en de woningsdienst in te schakelen om de bewoonbaarheid van het pand/gebouw te laten controleren. Dat bij vaststelling van structurele problemen u verplicht zal zijn de syndicus en RVME persoonlijk, gelet op hun houding en mededelingen tijdens het bezoek, aansprakelijk te stellen.

U verzoekt de syndicus bij hoogdringendheid voor de problemen een BAV samen te roepen om deze problemen te bespreken en een zo spoedig mogelijk uit te voeren oplossing te vinden.

Aangetekend verzenden zowel aan syndicus als voorzitter rvme. Kopie brief verzenden naar BIV. Ik veronderstel daarbij wel dat de syndicus in kwestie aangesloten bij het BIV?

Ik denk dat ik eerst een brief of met een brief naar het Vredegerecht ga om het vocht en verwarmings probleem aan te geven.Ik ben zo onwetend over die artikels.En als ik dan zelf een expert moet aan stellen ,wat gaat dit mij kosten.En is dan het probleem opgelost.Als je voor het gebouw staat en je kijkt naar de onderkant van de terrassen zie je de zwarte schimmel plekken.Maar sta er alleen voor.
De syndicus zegt dat dit nu de eerste keer melding had van vocht vooraan .
Dit is niet zo,toen ze achteraan een nieuw terras aan het plaatsen waren ,had ik hem opgebeld van vocht vooraan en zou hij,bellen en ik mocht die mannen contacteren om te komen kijken.Deze zijn dan met rubbergel wat naden komen opspuiten.
Wat zodus niet geholpen heeft.In 2003 hebben ze bij mij een beton ijzer komen afzagen omdat dit uitstak uit de terrasvloer en hebben ze alles geschilderd.
En omdat dit in lichte verf is kan je nu goed het zwart zien van de schimmel,vroeger niet .
Het is hier een gebouw met 28 appartementen en de syndicus is Alg .Beheer Foncia,weet niet of ik hier namen op mag zetten

Het is verboden namen te zetten.
(laster en eerroof)

Ben vandaag naar vredegerecht geweest. Weet er iemand of daar goede resultaten van komen.Zal binnen 3 á4 weken voorkomen voor verzoening,ook voor verwarming heb ik ineens aangevraagd

Ben vandaag naar vredegerecht geweest. Weet er iemand of daar goede resultaten van komen.

Die zullen er alleen zijn als je een stevig en goed gedokumenteerd dossier kan voorleggen aan de rechter.

Ik heb intussen een brief van het vredegerecht verkregen,er daar staat op dat ik me moet melden op 17 mei 2011. Nu is het probleem dat ik op de brief die ik heb ingevuld op het vredegerecht heb vermeld dat ik van 13 mei tot en met 23 mei 2011 niet thuis ben; Ik ben toen een brief gaan afgeven voor de griffier dat ik niet kan komen. Ja zegde men tegen mij dit zal wel doorgaan. Het is nog niet zeker dat de andere partij komt.Toen zegde hij mij van naar men verzekering te stappen ,ik heb verzekerd wonen of die iemand in mijn plaats kunnen sturen. Heb dit gedaan en moet nu afwachten.
Weet ook niet of die verzekering dat gaat doen want die is voor mijzelf niet van het gebouw. En ik weet niet welke verzekering van het gebouw is .
Heb een paar maal gevraagd of ik geen kopie van die verzekering krijg aan de syndicus ,maar die stuurt ze mij niet op . Het is door testaankoop dat ik naar de vrederechter ben gegaan;
Wat kan ik doen als mijn verzekering er niet heen gaat

Naar uw verzekering stappen DAT had u van in het begin moeten doen...
Zie dat u of uw raadman WEL aanwezig is op de zitting anders is het al 'over en out' voor dat de zaak begonnen is.
Dat begrijpt u wel i start een zaak en komt niet ... dat is het 'domste' wat je kan dan doen

Zojuist een mail gekregen van de syndicus waarin hij hetvolgende schrijft :"Wij hebben geen volmacht van de algemene vergadering om regelingen in de minne af te sluiten,daarom zullen we niet verschijnen op 17 mei op het vredegerecht.
Hierbij kan ik u meedelen dat beslissingen dienen genomen te worden door de algemene vergadering, een vergadering wordt opgeroepen als eigenaars die samen minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigen hierom verzoeken."

Wat kan en moet ik nu doen?
Allereerst naar het vredegerecht gaan ?
Kan hij er zo gemakkelijk onderuit?

Ik lees hier steeds weer: er werd gebeld, gemaild, is zegde tegen de syndicus...., enz.....
Hoeveel aangetekende brieven heb je eigenlijk al gestuurd naar de syndicus, in deze zaak die blijkbaar al meer dan 3 jaar aansleept?

Ja ik heb maar 1 maal een aangetekend schrijven gedaan in 2008,maar daar reageert hij ook niet op .Toen ik er dan nog eens naar gebeld heb is hij komen kijken.Van test aankoop moet ik hem dagvaarden voor vredegerecht.Maar wat gaat mij dit allemaal kosten en heb niet zoveel bewijzen van de nieuwe lek .Kan alleen foto `s nemen van de voegen van het terras,niet van onderaan. Heb ook geen hulp van geburen, die herstellen dat steeds van binnen opnieuw,omdat dit grote kosten zijn stellen ze dat uit.Want ik heb het voor de vergadering gemeld maar op de vergadering is er alleen maar gezegd dat ze geen expert laten komen en er is voor gestemd. Ik ga nu naar vredegerecht met de mail van syndicus en naar mijn verzekering.Ik heb ook al een paar maal jaren geleden naar kopie van polis verzekering gebouw gevraagd,maar krijg geen reactie.Ik mag zelf een expert laten komen zegde hij,ik weet al wat die gaat zeggen dat het betonrot is van terras vooraan, en dan moet er een stelling geplaatst worden zoals enkele jaren geleden voor de terrassen achteraan,en wat kost dit als je er alleen voorstaat

Intussen heb ik bericht gehad van mijn verzekering .Ze schrijven: gelieve te noteren dat betwistingen van contractuele aard niet gewaarborgd zijn in de polis Rechtsbijstand Privé-leven.
Wij kunnen dan ook geen tussenkomst verlenen in deze zaak.
Gisteren dan na wat zoekwerk de naam van de bouw brandpolis gevonden ,via het expertisebureau.
Daar heb ik dan naar getelefoneerd en verteld van de lekken.
Er is geen Rechts bijstand verzekering bij hen voor het gebouw.
Ze zouden wel een expert sturen op hun kosten.
Het gebouw staat wel slecht aangeschreven bij hen voor waterschade.
Ik ben nu benieuwt of ze iemand sturen en moet nog wachten om naar Justitie paleis te gaan voor uitleg en Advocaat en dagvaarding.
Ja ik wil nu wel wachten tot na men verlof anders kan ik er misschien weer niet heen.