JuridischForum.be

Hallo,

Situatieschets:
huis van 1948. Deze was eerst een weekendhuis en is verbouwd naar een eengezinswoning in de jaren '70 (enkel de binnenkant). Deze woning is gelegen in een agrarisch gebied en dus zonevreemd.

Ik heb dit huis geërfd van mijn moeder en heb besloten deze woning te verkopen. Nu zit ik met een aantal vragen omtrent enkele niet-vergunde bijgebouwen.

Stallen (50m2) en smidse bij gebouwd in 1980, veranda (25m2) half de jaren '90 en 2 kleine opslagruimtes (samen kleiner dan 20m2) in 2002-2003.

Is hierop ook de regel van '5 - 20 jaar' verjaring van toepassing? Of gelden er voor zonevreemde huizen andere regels? Deze materie is blijkbaar vrij complex want echt veel kan ik hier niet over terug vinden.

Als ik hiervoor vergunningen aanvraag, zou er dan een risico kunnen zijn dat ik deze moet afbreken? Nog een boete kan krijgen? Moet er een architect aan te pas komen als ze vergund kunnen worden? Of zou dat niet nodig zijn? Zo ja, hoeveel kan het kostenplaatje dan worden?

Zijn er nog andere zaken waar ik rekening mee moet houden omtrent deze materie?

Bedankt bij voorbaat voor de reacties!

VCRO = Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

huis van 1948. Deze was eerst een weekendhuis en is verbouwd naar een eengezinswoning in de jaren '70 (enkel de binnenkant).

VCRO - Art. 4.2.14. §1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.

§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.

§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.

§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.

De eerste gewestplannen werden opgesteld in de jaren '70. Het is dus mogelijk, maar niet zeker, dat de woning + binnenwerken als vergund kunnen worden beschouwd.

Stallen (50m2) en smidse bij gebouwd in 1980, veranda (25m2) half de jaren '90 en 2 kleine opslagruimtes (samen kleiner dan 20m2) in 2002-2003.

VCRO - Art. 4.2.24. §1. Een regularisatievergunning is een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning die tijdens of ná het verrichten van vergunningsplichtige handelingen wordt afgeleverd.
Bij de beoordeling van het aangevraagde worden de actuele regelgeving, stedenbouwkundige
voorschriften en eventuele verkavelingsvoorschriften als uitgangspunt genomen.§2. Een aanvraag tot regularisatie bevat een afschrift van eventuele processen-verbaal,
administratieve beslissingen en rechterlijke beslissingen met betrekking tot de constructie, dewelke ter kennis van de aanvrager werden gebracht.
§3. Het niet vervolgen van een inbreuk door de overheid, wettigt op zich de regularisatie niet.
De sanctionering van een inbreuk sluit een regularisatie niet uit.
§4. De regularisatievergunning wordt afgeleverd met inachtneming van de gebruikelijke
beoordelingscriteria en conform de gebruikelijke vergunningsprocedure. Aan de vergunning kunnen de voorwaarden en lasten, vermeld in artikel 4.2.19 en 4.2.20, worden verbonden. Onverminderd de gebruikelijke verplichting en tot de organisatie van een openbaar onderzoek over een vergunningsaanvraag, geldt dat alleszins een openbaar onderzoek moet worden ingericht indien het voorwerp van de regularisatieaanvraag gelegen is in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Regularisatie is hier m.i. van toepassing en kan in principe wel haalbaar zijn met wat goodwill van het gemeentebestuur.

Als ik hiervoor vergunningen aanvraag, zou er dan een risico kunnen zijn dat ik deze moet afbreken? Nog een boete kan krijgen?

Het risico lijkt me nog groter als u dat niet doet

Nog een boete kan krijgen?

VCRO - Art. 6.1.1 De strafsanctie voor het instandhouden van inbreuken, vermeld in het eerste lid, 1°, 2°, 3°, 6° en 7°, geldt niet voorzover de handelingen, werken, wijzigingen of het strijdige gebruik niet gelegen zijn in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Voor de strafbare instandhouding is uitsluitend vereist dat de wederrechtelijke handelingen op het ogenblik van de instandhouding gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Neen dus.

Moet er een architect aan te pas komen als ze vergund kunnen worden? Of zou dat niet nodig zijn? Zo ja, hoeveel kan het kostenplaatje dan worden?

Normaliter zal de regularisatie-aanvraag een aanvraag met 'eenvoudige dossiersamenstelling' zijn, wat de medewerking van een architect niet verplicht stelt.

Zo, hopelijk ben je hier al wat mee en kunnen mede-forumnaars dit bevestigen of ev. verbeteringen/aanvullingen op aanbrengen...

“4.2.1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:1° de hiernavolgende bouwwerken verrichten...”(15 mei 2009 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

Deze bepaling herneemt gelijkluidende bepalingen uit :
-18 mei 1999 Decr.Organisatie Ruimtelijke Ordening(DORO)
-22 oktober 1996 Gec.Decr.Vl.Parl. betreffende de ruimtelijke ordening(Stedenbouwdecreet)
-29 maart 1962 Stedebouwwet
-2 december 1946 Besluitwet betreffende de stedebouw .

“Art.4.2.14.§ 1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund. § 2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie...”(15 mei 2009 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

“Art.6.1.1...De strafsanctie voor het in stand houden van inbreuken...geldt niet voor zover de handelingen...niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden .Een herstelvordering die door de stedenbouwkundige inspecteur...is ingesteld op grond van de instandhouding kan...niet langer worden ingewilligd indien deze instandhouding op het ogenblik van de uitspraak niet meer strafbaar is gesteld.” (15 mei 2009 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

“(Onder de ruimtelijk kwetsbare gebieden worden verstaan de groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologische waarde of belang, agrarische gebieden met bijzondere waarde, grote eenheden natuur, grote eenheden natuur in ontwikkeling en de ermee vergelijkbare gebieden, (aangewezen in ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg), alsook de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangewezen krachtens het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen.”[Opgeheven tekst uit art.146 , 18 mei 1999 Decr.Organisatie Ruimtelijke Ordening(DORO)].

“Art.4.2.24.§ 1. Een regularisatievergunning is een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning die tijdens of nà het verrichten van vergunningsplichtige handelingen wordt afgeleverd. Bij de beoordeling van het aangevraagde worden de actuele regelgeving, stedenbouwkundige voorschriften en eventuele verkavelingsvoorschriften als uitgangspunt genomen.”(15 mei 2009 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).

Hup, aanvulling en bevestiging door j.demoor; mooi is dat

Mooi is dat ja, deze nuttige reacties! Ingewikkeld ook! ;o)

Nee, hier kan ik zeker al veel mee, zo heb ik toch al een beter beeld betreft de hele situatie. En nu maar hopen dat de gemeente een beetje meewerkt als ik mijn aanvraag tot regularisatie indien.

Ik ga dit nog eens eerst allemaal goed uitdokteren, om nog eventuele vragen te droppen hier! ;o)

Al heel hard bedankt in ieder geval voor jullie reacties!

Ik ga dit nog eens eerst allemaal goed uitdokteren, om nog eventuele vragen te droppen hier! ;o

)
Tjah, het blijft natuurlijk een medium om 'begin van antwoord' te geven. Drop gerust verder hier

Al heel hard bedankt in ieder geval voor jullie reacties!

Graag gedaan!

Ok, ik heb nog enkele vragen. Ik weet niet of jullie me hiermee kunnen helpen.


Ten eerste: als ik aan mijn notaris o.a. deze situatie voorleg, zijn hier dan kosten aan verbonden? Voor opzoeking en dergelijke? Waarschijnlijk wel? Of is advies inwinnen kosteloos? Waarschijnlijk moet er een dossier geopend worden waarvoor kosten aangerekend worden?

Ten tweede: zou ik voor elk niet-vergund gebouw een apart formulier moeten indienen bij de gemeente betreft aanvraag tot regularisatie? Ik heb dan waarschijnlijk ook bewijzen nodig van wanneer de niet-vergunde delen er staan?
Komen ze dan eigenlijk ook langs om alles te bekijken?

Ten derde: er is mogelijk iemand geïnteresseerd in de woning om er te wonen maar tegelijkertijd ook om via zijn bedrijf een opslagplaats te huren (daar dat aanwezig is). Nu heeft hij bij de gemeente geïnformeerd of hij een stuk mag huren op naam van zijn bedrijf, en dat zou mogen. Maar de gemeente zou foto's gevraagd hebben van de opslagplaats(en) om te bekijken of deze in goede staat is (zijn). Kan dat kloppen? Mij lijkt dat raar, of niet?

Ten vierde: wordt bij verkoop het kadastraal inkomen terug herzien?


Ok, ik besef dat dit heel wat vragen zijn! ;o) En er zitten er nog ergens in mijn hoofd, maar die willen nog niet komen, gelukkig maar misschien! ;o)

Bedankt!

1. Normailiter rekent een notaris slechts een beperkte kost aan voor een eerste raadpleging. Deze houdt dan ook meestal maar een begin van antwoord in. Een medewerking van een notaris lijkt me in dit stadium ook niet meteen nodig. Overleg liever meteen met de bevoegde stedenbouwkundig ambtenaar. Desnoods kun je je vooraf verder laten bijstaan door een studiebureau met verstand van zaken (een enkele architect zal hier vaak de mist ingaan) of een deskundig advocaat (zelfde regeling als bij notaris wat betreft de kosten).

2. Eén aanvraagformulier voor de regularisatie zal in principe volstaan gezien alle constructies zich op 1 site (ev. ook kadastraal perceel) bevinden. Hoe meer bewijsmiddelen over alles hoe beter natuurlijk. Plaatsbezoek lijkt mij onwaarschijnlijk (zorg voor luchtfoto's, duidelijke plannen, kadastraal plan, enz.), maar dat hangt louter af van de ambtenaar in kwestie.

3. Het gaat hier vermoedelijk om de dienst ruimtelijke plannen en stedenbouw die nagegaan heeft of er een bedrijf mag worden geëxploiteerd op de site. In principe zou dit dan een landbouwbedrijf (of aanverwante) moeten zijn gezien de site zich situeert in agrarisch gebied (tenzij er een BPA of RUP bestaat). Foto's opvragen lijkt mij alleen maar mogelijk bij een dossieraanvraag, bv. voor een zonevreemde functiewijziging (waar het bouwfysisch geschikt zijn één van de voorwaarden is).

4. Ik heb geen idee welke invloed een regularisatie en/of verkoop heeft op het kadastrale inkomen... Wordt dit niet enkel herzien bij veranderde omstandigheden (bv. verfraaiingswerken, renovatie, enz.)?

Gezien de bijgebouwen hier zonder bouwtoelating zijn geplaatst, zijn ze waarschijnlijk ook niet opgenomen voor de samenstelling van het KI.
Bij een regualrisatie zullen ze dus wel in aanmerking genomen worden voor een nieuw KI. Dat is bijna 100% zeker hoger dat het huidige.

Aha, voila, met dank aan mava105! Dit zou dan ook een effect kunnen hebben bij een verkoop (klein vs groot beschrijf)...

Gezien het oorspronkelijke gebouw van 1948 is, was er destijds bij het vastleggen van het toenmalige KI nog geen CV, mogelijks zelfs geen badkamer, dubbele beglazing enz...
Bij het indienen van de nieuwe plannen voor de regulatisatie zullen daar waarschijnlijk wel een badkamer op staan, en is het huis ondertussen ook voorzien van CV, dubbele beglazing en wie weet wat nog voor ander konfort. Het is dan ook nog twijfelachtig of het KI laag genoeg zal zijn voor klein beschrijf.
Zelfs als het al verkocht wordt met klein beschrijf, is er mogelijks altijd nog een kontrole door het kadaster mogelijk omdat die mannen ook weten dat er in de loop der jaren verbouwd is.
Gebouwen verkocht met klein beschrijf worden bijna steeds gekontroleerd enige tijd na verkoop, en KI aangepast indien nodig (+ mogelijks boete).

Ok, dus waarschijnlijk zal ik de aanpassing van het KI horen bij het ontvangen van de vergunningen? Want inderdaad, er is ondertussen dubbele beglazing en dergelijke, ...

Bewijsmateriaal vinden gaat nog een moeilijke zaak worden daar er geen plannen zijn. Eventueel oude foto's waar duidelijk het jaartal opstaat, eventuele facturen, ... maar misschien gaat dat bij de ene gemeente al wat soepeler dan bij de andere. Tijd om de gemeente eens te contacteren.

Bedankt voor al deze nuttige antwoorden!! Ben er serieus goed mee geholpen! ;o)

Als voor de oude woning in 1948 een bouwtoelating werd verleend, is het mogelijk dat er in uw gemeente nog een plan voorhanden is. Sommige steden en gemeenten hebben een goed uitgebouwd archief.
Tegen een kleine kost is het dan mogelijk daar een kopie van te krijgen.

In extremis kun je natuurlijk ook altijd contact opnemen met het provinciaal archief dat ook oude gemeentearchieven opbergt.

http://www.west-vlaanderen.be/genieten/ ... fault.aspx

Hallo,

hier ben ik terug! ;o)

enkele maanden geleden heb ik hier een situatieschets gegeven betreft mijn ouderlijk zonevreemd huis in een agrarisch gebied met onvergunde bijgebouwen en stallen welke ik geërfd heb. (Zie begin topic)

Toen had ik dus vragen rond het vergunnen van de bijgebouwen. Ik heb enkele maanden geleden een vergunningsdossier ingediend voor enkele bijgebouwen. Uiteindelijk kwam er een bezwaar van wegen en verkeer daar deze te dicht tegen de autostrade zouden liggen. Dus, ik kan deze zaken niet laten vergunnen. De autostrade is er thans later gekomen dan dat het huis er staat. ;o)

Ik heb het huis te koop gezet. Kan dit problemen opleveren voor de kopers? Ik heb nl het gevoel dat ik een 'potje' heb open gedaan, terwijl ik enkel zoveel mogelijk in orde wilde hebben voor de verkoop. Nu is de gemeente er ook van op de hoogte. Er zijn geen buren daar het huis alleen staat in een doodlopende straat. De stallen en het werkatelier staan er van '80, de veranda van half '90.

Bestaat er toch een mogelijkheid dat deze toch afgebroken moeten worden? De stallen zijn juist de troef van de woning… Ik heb nl met de notaris gebeld en ze zei me dat het beide kan, of er kraait geen haan naar of ze moeten afgebroken worden. Er zijn nu 3 partijen die het nl weten ipv 2 (als ik niets had aangevraagd en dus niet 'te goed' had willen zijn).
Of is het gewoon een wilde gok voor kopers?

Bedankt voor jullie feedback!