Wij zijn onlangs overgegaan tot de aankoop van een eikenhouten tuinhuis-bijgebouw.
Bij de aankoop werd ons door de firma gemeld dat voor dergelijke bijgebouwen geen vergunning meer dient aangevraagd te worden indien de oppervlakte kleiner is dan 40m2 (nieuwe regeling vlaamse codex ruimtelijke ordening in voege sedert 1/12/2010).
Berustend op de expertise van de firma hebben wij dan ook geen aanvraag tot vergunning ingediend bij de gemeente.
Wij wonen in een wijk waar de tuinen van de omwonenden aan elkaar grenzen (uitkijken).
Er werd bij de plaatsing van het tuinhuis rekening gehouden met de wettelijk bepaalde afstanden tov perceelsgrenzen en met de eventueel mogelijke belemmering van zonneschijn bij de achterliggende buren.
Bij de aanvang van de bouwwerkzaamheden in april werden de werken echter al na 2 dagen stilgelegd ten gevolge van een klacht van omwonenden (achterburen).
Ons tuinhuis-bijgebouw blijkt te hoog te zijn om van de vrijstelling van vergunning (tot 3m hoogte) te genieten. De hoogte van het bouwwerk bedraagt 3,95m.
De firma heeft vermoedelijk uit commerciële overwegingen nagelaten melding te maken van het feit dat voor bouwwerken hoger dan 3m een vergunning diende aangevraagd te worden. Wij, als leek binnen dit hele gebeuren, hadden hier geen kennis van en vertrouwden op de vakkennis van deze gespecialiseerde firma.
Om aan onze wettelijke verplichtingen te voldoen hebben wij daags na de opschorting van de werkzaamheden een vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente.
De firma van het tuinhuis-bijgebouw heeft nav die opschorting een voorschot van 30% gefactureerd nav de deels uitgevoerde prestaties (enkel het eiken gebinte van het gebouw staat er).
Wij hebben dit voorschot "netjes" betaald om de goede verstandhouding met de firma te bevestigen/te behouden. Na goedkeuring van de vergunning dient de overeenkomst immers verder uitgevoerd te worden.
Deze namiddag meldde de gemeentelijke ambtenaar ons dat er een negatief advies uitgebracht werd mbt onze vergunningsaanvraag (door college of gemeenteraad?).
Wij stellen ons hierbij volgende vragen :
- kan een vergunning geweigerd worden op basis van een overschrijding van ong. 90 cm op de hoogte van het gebouw (en niet ondersteunend op een relevant, praktisch storend element)?
- kan er beroep aangetekend worden tegen een negatief advies? wat is de slaagkans dat er alsnog een positief advies verstrekt wordt? tot hoever kan men in beroep gaan?
- kan de firma van het tuinhuis-bijgebouw aansprakelijk gesteld worden voor het verstrekken van onvolledige informatie? Had deze bij het afleveren van de bouwplannen niet moeten wijzen op het vervallen van de vrijstelling van vergunning gezien de hoogte groter is dan 3m? Mochten zij wel overgaan tot het starten van de betreffende werkzaamheden zonder bewijs van vergunning?
- kan een weigering van de vergunning aanleiding geven tot ontbinding van de koopovereenkomst met de firma (zie ook vraag hierboven ivm aansprakelijkheid)
- wat met het inmiddels betaalde voorschot van 30% in dergelijk geval ?
Alle suggesties, opmerkingen, aanbevelingen mbt ons probleem zijn welkom want wij zitten echt met onze handen in het haar. Alvast heel erg bedankt voor de respons.