JuridischForum.be

Wat wordt aanzien als een ingesloten perceel? Onze buurman zijn huis is aangebouwd aan de straatkant. Zijn grond grenst dus wel degelijk aan de openbare weg, maar is vooraan dus volgebouwd. Hij heeft echter garages in zijn tuin staan, en eist nu recht van overgang om die garages te bereiken. De tuin zelf is echter wel bereikbaar via onder andere de achterdeur, maar daar kan hij uiteraard niet met de wagen door.
Dit is toch geen ingesloten perceel? Op welke basis kan hij recht van uitweg eisen? Moeten wij toestaan dat hij zijn wagens in zijn tuin plaatst? De garages staan er al. Indien we dit zouden moeten toestaan... zijn er regels over de breedte van die doorgang? Hoeveel meter doorgang moet dan gegeven worden? Kan daar een vergoeding voor gevraagd worden? En wie mag daar gebruik van maken? Enkel de eigenaar? Iedereen die op dat adres gedomicilieerd staat? iedereen die toestemming krijgt van de buur om het terrein te betreden?

op het net vond ik zelf het volgende :

De voorwaarden om het recht op uitweg te vorderen zijn de volgende: een gebrek aan uitweg of een onvoldoende uitweg en de doorgang moet voldoende zijn om de erf te gebruiken volgens zijn bestemming. Een vrijwillige insluiting of een insluiting als gevolg van een verdeling ven de erf geeft geen recht op uitweg.

Is het feit dat er vooraan zijn perceel een huis gebouwd is een vrijwillige insluiting (van de tuin)?

Heeft hijzelf deze woonst geplaatst? dan wel.

Heeft hij dat huis daar gebouwd? Samen met de garages? of werden deze later gebouwd?
Volgens mij is dit een vrijwillige insluiting, en heeft hij het zelf gezocht.
Je zou hem een stukje grond kunnen verhuren met geschreven contract of erfpacht waarvoor hij maandelijks/jaarlijks een som geld betaald (strook van 3 meter breed)

en dan is het nog mar de vraag of buurman die garages in z'n tuin mocht bouwen....

De garages zijn daar later gezet, en volgens de buur zijn die ook vergund.
Nu is het wel zo dat er 60 jaar geleden een overeenkomst is gesloten tussen de eigenaars van beide perselen, dat er inderdaad recht van overweg is, maar enkel zolang de woningen bewoond zijn door de toenmalige eigenaars. De garages zijn een tiental jaar na die overeenkomst gebouwd (lijken op eerste zicht niet uit steen te zijn opgetrokken, eerder metalen garageboxen) En nu claimt de nieuwe eigenaar recht van uitweg op basis van insluiting.

Ik zou zelf niks toegeven als ik jou was en de doorgang dichtmaken,mits er geen erfdienstbaarheid in jouw koopakte is opgenomen natuurlijk.
Laat hem maar naar de vrederechter gaan. Dan wordt het tenminste goed uitgeplozen hoe het bij jullie in elkaar zit.

in onze akte staat recht van overweg omschreven... maar... met de vermelding dat dit eindig is (zolang beide woningen bewoond worden door 2 bij naam genoemde personen, of hun echtgenoten)

Dan heeft de huidige eigenaar geen poot om op te staan.

Koen Swinnen, Het recht van uitweg. Over een gedogende buurman en zelf veroorzaakte ingeslotenheid, RW 2009-10, 447
Hoe dien tmen echter de situatie te beoordelen waarin a priori
uitgesloten is dat het erf op zichzelf een voldoende
toegang heeft voor een welbepaald gebruik, maar de
eigenaar zijn erf toch inricht voor dat welbepaald gebruik?
Te denken valt in het bijzonder aan de bouw of
ingebruikname van een garage, waarvan men op
voorhand weet dat zij met de wagen niet kan worden
bereikt over het eigen erf. Een recht van uitweg kan
worden toegekend voor een deel van een erf, nl. een
garage, ook wanneer de rest van het erf wel toegang
heeft tot de openbare weg (zie: V. Sagaert, l.c., in
Themis 2005-06, Zakenrecht, 62 over: Cass. 1 december
2005, Pas. 2005, I, 2405, R.A.B.G. 2006, 701, T.B.O.
2006, 23, T. Not. 2006, 484. Zie over dit arrest ook: M.
Muylle, «Zijn de wegen van de cassatierechter ondoorgrondelijk?
Grondvoorwaarden bij het recht van
uitweg» (noot onder Cass. 1 december 2005), T.B.O.
2006, 23-25).
Allereerst is vereist dat het bereiken van de garage
met de wagen «een normaal gebruik van het erf naar
de bestemming ervan» uitmaakt (art. 682 B.W.).
Volgens Jocque´ kan de normale bestemming van een
erf bewoning zijn, «waarbij het gebruik van een
wagen evenzeer normaal voorkomt» (G. Jocque´,
«Ingeslotenheid van een erf: een functioneel begrip»
(noot onder Cass. 1 december 2005), R.A.B.G. 2006,
706; in dezelfde zin: R. Dekkers en E. Dirix, o.c., 268).
De Vrederechter te Etterbeek verwoordde het nog
explicieter: «l'accès à une maison ... ne se conçoit
plus, en cette fin du vingtième siècle, sans la faculté
d'accès par véhicules automobiles» (Vred. Etterbeek
19 maart 1979, Res Jur. Imm. 1983, 217). Toch geldt
dit niet voor alle percelen. Zo is de bereikbaarheid per
wagen niet vereist voor het normaal gebruik van zeer
kleine huizen, die geen garage en comfort hebben en
goedkoop werden aangekocht (Cass. 1 maart 1984,
Arr. Cass. 1983-84, 827). Steeds dient de feitenrechter
dit in concreto te beoordelen, rekening houdend met
de specifieke kenmerken van het beweerde ingesloten
erf. Van deze beoordeling hangt ook af of het voor
het normaal gebruik van een erf volstaat dat men met
de wagen tot aan het erf kan rijden, of dat ook vereist
is dat de garage die zich op het erf bevindt kan
worden bereikt (in bevestigende zin: Rb. Namen
17 januari 1991, J.T. 1991, 503. Zie daarentegen:
Vred. Graˆce-Hollogne 7 maart 1987, Jur. Lie`ge 1980,
135).
12. Gesteld dat de rechter oordeelt dat dit inderdaad
vereist is, dient hij vervolgens na te gaan of er geen
sprake is van zelf veroorzaakte ingeslotenheid. Dit zal
sowieso het geval zijn wanneer, zoals in het hier geannoteerde
arrest, de garage op een bepaalde plaats of
wijze is ingeplant die een uitweg over een naburig erf
vereist, terwijl het mogelijk was de garage in te planten
op een plaats of wijze die geen uitweg vereist. Is er
echter ook van zelf veroorzaakte ingeslotenheid sprake
wanneer op voorhand vaststaat dat een garage niet
toegankelijk zal zijn via het eigen erf, maar zij toch
wordt gebouwd?
Volgens de Vrederechter te Graˆce-Hollogne niet
(Vred. Graˆce-Hollogne 8 november 2005, J.L.M.B.
2007, 1462). Hij oordeelde dat «un proprie´taire, dont
le passage est insuffisant pour un usage souhaite´,
adapte son fonds a` cet usage et exerce celui-ci parce
qu’il dispose de la tole´rance bienveillante du voisin,
constitue la mise en valeur du fonds et nullement un
enclavement volontaire» (cursivering toegevoegd),
waarbij hij de bouw van een garage «l’adaptation a` la
civilisation automobile» noemde. In hoger beroep
werd het vonnis hervormd, omdat de garage zonder
vergunning werd opgetrokken en illegaal bouwen niet
als een normaal gebruik van een erf kan worden beschouwd
(Rb. Luik 1 december 2006, J.L.M.B. 2007,
1466). Toch is het vonnis van de vrederechter interessant,
daar het de traditionele opvatting inzake zelf
veroorzaakte ingeslotenheid niet zonder meer volgt,
maar terecht oog heeft voor het optimaal gebruik en de
evoluerende behoeften van een erf. Het is echter niet
duidelijk of de vrederechter in dezelfde zin zou hebben
450
Rechtskundig Weekblad 2009-10 | nr. 11 | 14 november 2009
geoordeeld, indien er in casu nooit een gedogen zou
zijn geweest. Hiermee sluit hij zich aan bij Lindemans,
die van oordeel is dat de regel van zelf veroorzaakte
ingeslotenheid veel te absoluut wordt geformuleerd,
daar de insluiting het gevolg kan zijn van het vrijwillig
uitbreiden van de behoeften van een erf (L. Lindemans,
o.c., 467; zie ook: S. Boufflette, o.c., J.L.M.B. 2007,
1472).
De feitenrechter dient dus steeds na te gaan of de
ingeslotenheid niet het gevolg is van bouw- of verbouwingswerken
die kaderen binnen «la mise en
valeur» en de evoluerende behoeften van het erf.
Zelfs wanneer dat het geval is, dient hij er toch nog
steeds rekening mee te houden dat het misschien een
door een rechtsvoorganger veroorzaakte ingeslotenheid
is, die initieel ten grondslag ligt aan de noodzaak
de werken uit te voeren. Enkel wanneer het
specifieke gebruik waarvoor de huidige eigenaar zijn
erf heeft ingericht nog niet als een «normaal gebruik»
beschouwd kon worden ten tijde van de inrichting
van het erf door een rechtsvoorganger (bv. een erf
dat werd bebouwd voor het ontstaan of de democratisering
van de auto), zodat deze ook niet kon
weten dat hij door zijn wijze van inrichten zijn erf
voor een welbepaald gebruik insloot, kunnen de
optimalisatie en aanpassing aan de actuele behoeften
van het erf de toekenning van een recht van uitweg
rechtvaardigen.

Is de vraag dan niet wat meer waarde heeft? De vermelding in de akte waarin zwart op wit staat dat dit recht vervalt op het moment dat persoon X er niet meer woont (wat het geval is). Of het feit dat een wagen parkeren in een garage (die na die overeenkomst gebouwd is), een normaal gebruik van die grond is.

De vermelding in de akte heeft betrekking op wat werd overeengekomen. Het contractueel recht van overgang neemt een einde. Hierdoor kan het perceel ingesloten zijn zodat de eigenaar een uitweg kan vorderen.

En dat moet via de rechtbank. Dus hijzelf zal stappen moeten ondernemen.

Hoe zit het met de gerechtskosten indien het tot een rechtzaak komt? Indien de vrederechter de buur recht van overweg toekent, al dan niet met een schadevergoeding, dan "verliezen" wij toch die rechtzaak. Ook al waren wij helemaal geen vragende partij. Dienen wij dan op te draaien voor de gerechtskosten? Of hoe werkt dat precies?

Er werd geoordeeld Rb. Leuven (5de kamer) 10 december 2008, T. Vred. 2010 – 101

2. Traditioneel wordt aangenomen dat de kosten van een procedure tot het verkrijgen van een uitweg ten laste zijn van de eigenaar van het ingesloten erf (L. Lindemans, “Erfdienstbaarheden”, in APR, Story, 1958, nr. 987).
3. Een recht van uitweg kan alleen worden toegestaan in het kader van een procedure waarbij de ingesloten eigenaar een uitweg opeist voor de rechter. De vrederechter oordeelt naar billijkheid (artikel 683 van het Burgerlijk Wetboek).
Men kan dan ook aan de naburen niet verwijten dat zij zich, voorafgaand aan enige juridische procedure, niet akkoord verklaard hebben met het toestaan van een recht van uitweg. De nabuur die veroordeeld wordt tot het toestaan van een recht van uitweg kan, behoudens het geval dat hij zich onredelijk gedragen heeft en hierdoor kosten heeft veroorzaakt, niet beschouwd worden als een in het ongelijk gestelde partij die tot de gerechtskosten
moet veroordeeld worden in de zin van artikel 1017, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek.