Onroerend goed vruchtgebruik

[Sjareltje5]

Hallo,

Kan je om voordelig een opbrengsteigendom aan te kopen het volgende doen;

Je koopt de opbrengsteigendom privé, tegelijk richt je ook een bvba op met als doel het verhuur van vastgoed.Je stelt als privé persoon het vastgoed ter beschikking van de BVBA (vb door vruchtgebruik) en dit vastgoed wordt dan door de BVBA verhuurd.

De kosten voor het opbrengsteigendom zijn voor de BVBA (herstellingen/schades/...) en zijn dan aftrekbaar. De BVBA krijgt huurinkomsten binnen elke maand, en betaalt de privé-eigenaar een vergoeding voor het vruchtgebruik (ter waarde van de huurinkomsten, of lager zodat er wel inkomsten zijn waar die kosten van herstellingen etc. van betaald worden natuurlijk).

Als het onroerend goed dan verkocht wordt, is de meerwaarde voor de privé-persoon (en dus geen verschil boekwaarde-verkoopwaarde).
Is dit mogelijk?

[roharro]

Of het mogelijk is weet ik niet.
Maar alleszins, bij verkoop naar wie denkt u dat de waarde van het vruchtgebruik gaat?????
De privé persoon is immers geen volle eigenaar.

[Sirkii]

Fiscus zal eens hartelijk lachen met een bvba die huizen aan particieren verhuurt en daarvan slechts een fractie betaalt aan de eigenaar om het huis te huren.

Voorts accepteert de fiscus slechts aankoop van vruchtgebruik van onroerend goed als het gebouw bedrijfsnut heeft (bv een magazijn)

Voorts moet de blote eigenaar instaan voor de grote werken. Dus geen aftrek van die kosten mogelijk.

Geen goed idee dus.

[Fortuin]

Op zich moet dat zeker kunnen, als de BVBA een marktconforme vergoeding krijgt voor het "doorverhuren". Zo'n dossier moet je goed onderbouwen met economische motieven. Vruchtgebruikconstructies komen trouwens vaak voor - de fiscus is er misschien (flagrant) tegen, eigenlijk is het wettelijk en geen probleem. Wat voor de fiscus trouwens niet altijd kan (vaak zijn ze veel te streng), kan dan weer wel voor de rechtspraak.

Daarnaast accepteert men meestal ook een volledige binnenrenovatie bij het begin van de vruchtgebruikconstructie die loopt over een periode van 15 tot 20 jaar door de vruchtgebruiker.

Wel opletten, want er zijn veel valkuilen. Daarnaast is de kans reëel dat uit zo'n constructie een dispuut voortvloeit. Die kosten moet je er dus bijrekenen. En natuurlijk kunnen er dingen veranderen binnen dit en 20 jaar..

Persoonlijke mening met vruchtgebruikconstructies: gewoon doen. Het is één van de beste manieren om privé een substantieel vermogen op te bouwen (naast meerwaarden op aandelen). Laat u echter wel bijstaan door een fiscalist van een goed advocatenkantoor (één met naam).

[roharro]

Laat u echter wel bijstaan door een fiscalist van een goed advocatenkantoor (één met naam).

A rato van een uurloon van 400 EUR + overhead kosten+ 21 percent btw

M.a.w. ik zou niet beginnen aan gewaagde vruchtgebruikconstructies.

[Fortuin]

Laat u echter wel bijstaan door een fiscalist van een goed advocatenkantoor (één met naam).

A rato van een uurloon van 400 EUR + overhead kosten+ 21 percent btw

M.a.w. ik zou niet beginnen aan gewaagde vruchtgebruikconstructies.

1. Overdreven. Voor zo'n routineconstructie heb je geen tijd nodig van een partner, Reken eerder (max) 20 uur aan €200-250 per uur, excl. btw. Dus €3.000-5.000 voor de opzet; kosten dewelke de vennootschap voor haar rekening kan nemen (dus geen BTW te betalen indien dit in een vennootschap terecht komt die BTW plichtig is).

2. Kosten vs. baten. Op een stuk vastgoed van €300.000 is de belastingsbesparing makkelijk €125.000. Doe dat een paar keer en de besparing is aanzienlijk. Met een goed dossier is de slaagkans hoog.

Uiteindelijk maakt iedereen voor zichzelf uit om al dan niet zo'n constructie op te zetten. Ik ben gewoon van mening, indien het wettelijk kan en gelet op het voordeel, je het gewoon moet doen.

[roharro]

Er waren eens een aantal multinationals die in België voordeel dachten te doen met "excess.......". Het was wettelijk maar dan toch weer niet.

[Fortuin]

Er waren eens een aantal multinationals die in België voordeel dachten te doen met "excess.......". Het was wettelijk maar dan toch weer niet.

Er waren ook eens mensen die interne meerwaarden op aandelen van honderden miljoenen euros realiseerden door inbreng in eigen holdings. Eerlijk: wat maakt dat in deze situatie nu uit? Dit is een puur Belgische aangelegenheid.

Volgt u de wet en geeft de rechter u gelijk, dan is er geen probleem. Indien de wet onvoldoende is dan zal deze wel worden aangepast.

[Sirkii]

@Fortuin,

Het is niet m n bedoeling op,de man te spelen doch is het u gelukt (of ken je successtories) van residentieel vastgoed met aankoop vruchtgebruik in een zaak en naakte eigendom prive ?

[Fortuin]

@Fortuin,

Het is niet m n bedoeling op,de man te spelen doch is het u gelukt (of ken je successtories) van residentieel vastgoed met aankoop vruchtgebruik in een zaak en naakte eigendom prive ?

Heb een aantal vrienden die zo'n constructie hebben voor een villa of herenhuis - tot nu toe is het in alle gevallen "goedgekeurd". Sommige hebben bij een controle hun controleur overtuigd, anderen hebben voor de rechtbank hun gelijk moeten halen. Success rate is echter wel in alle dossiers die ik ken 100%. Maar er zijn wel veel valkuilen, dus goede counsel (met een sterk kantoor achter hun) is aangeraden.

Het resultaat is echter dat ze met bruto vennootschapsgelden een stuk vastgoed verwerven dat ze binnen 20 jaar gewoon (vrij van meerwaardebelasting) netto persoonlijk kunnen verkopen.

[polk]

De wetgever tracht er in elk geval iets aan te doen met art 344 WIB92, maar dit artikel blijkt in de praktijk voor de fiscus moeilijk toepasbaar.

Art 344:


§ 1. Aan de administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer de administratie door vermoedens of andere in artikel 340 bedoelde bewijsmiddelen en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige middels de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt:

1° een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van dit Wetboek of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst; of

2° een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel voorzien door een bepaling van dit Wetboek of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van inkomstenbelastingen.

Indien de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de belastbare grondslag en de belastingberekening zodanig hersteld dat de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van de wet wordt onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.

Hier een thesis over het onderwerp voor de geïnteresseerden: http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/1 ... 001_AC.pdf

[Fortuin]

Hier een thesis over het onderwerp voor de geïnteresseerden: http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/1 ... 001_AC.pdf

Besluit van deze thesis:

We kunnen dus besluiten dat gewone vruchtgebruikconstructies geen probleem vormen, mits
ze correct gewaardeerd zijn en voldoende verantwoord. Zowel de rechtspraak als de Dienst
Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken hebben reeds verschillende malen erkend dat een
vruchtgebruikconstructie die is gebaseerd op een degelijk niet-fiscaal motief perfect kan
plaatsvinden zonder dat er toepassing gemaakt kan worden van art. 344, §1 WIB. Al is
voorzichtigheid steeds geboden…