erfenis-vruchtgebruik-levenslange huur - schenking

[evsb]

2 zusters hebben elk de helft van de volle eigendom van een huis H ter waarde van 300000. Zus Z1 trouwt met M (man). Ze hebben 2 dochters D1 en D2. Zus Z2 verlaat het huis en gaat
op een appartement wonen die ze huurt. Z2 sluit een levenslang huurcontract af met de man M. M betaalt 200/md aan haar tot zij overlijdt.
De zus Z2 overlijdt en schenkt haar volle helft aan dochter D2.
Daarna overlijdt zus Z1 en schenkt Z1 het vruchtgebruik van haar helft aan haar man M, een derde van haar helft in blote eigendom aan haar man M, en haar 2 dochters D1 en D2 krijgen elk een derde van de blote eigendom van haar helft.
Op die manier is het huis verdeeld als volgt : D2 heeft de blote eigendom van 2/12 en de volle eigendom van 6/12 . D1 heeft de blote eigendom van 2/12 en M heeft de blote eigendom van 2/12 en het vruchtgebruik over 6/12.
Omdat M het huis nog verder wil bewonen en het vruchtgebruik heeft, wordt mondeling overeengekomen tussen M en D2 dat M per maand 225 euro zal betalen, en M ook alle kosten van herstelling van het huis op zich neemt.
M & D2 willen het huis in stand houden omwille van z'n speciaal karakter. M en D2 stellen vast dat de vastgoedprijzen steeds maar stijgen.
Daardoor besluit M dat hij maar best zo vlug mogelijk een schenking doet van de blote eigendom van zijn 1/6 aan zijn 2 dochters D1 en D2, waarbij
hij de schenkingskosten betaalt(omdat hij van mening is dat de begunstigde in z'n eigen cadeau niet moet betalen). Op die manier vermijdt hij steeds hoger wordende schenkingskosten in de toekomst.
M stelt voor aan dochter D2 dat zij gelijktijdig met zijn schenking, de blote eigendom van D1 overkoopt, zodat de volledige blote eigendom dan in handen is van D2. M behoudt het vruchtgebruik over 6/12 van het huis.
D2 kan 50000 betalen aan D1 en 25000 moet door D2 geleend worden bij de bank.
Aangezien D2 225/md ontvangt van M kan zij deze lening praktisch met die 225 afbetalen.
D2 stelt dat zij moet investeren in een huis waar ze eigenlijk geen gebruik van heeft, en dat zij op de koop toe nog moet gaan lenen voor 25000. Ze moet een hypotheeklening afsluiten op het huis en daarvoor moet zij volle eigenaar worden. Ze is zelf huurder van een appartement aan 500/md.
D2 wil met M afspreken dat hij zijn 2/12 schenkt aan zijn beide dochters D1 en D2. Daarop zal zij de 3/12 van haar zus D1 overkopen, als zij volle eigenaar mag worden van het huis. Daarom moet M aan zijn vruchtgebruik verzaken, in ruil voor een levenslang huurcontract tussen D2 en M, voor de huurprijs van 450 euro/md, te indexeren, hetgeen de helft bedraagt van de volle huurprijs van het huis. Deze huurprijs geldt zolang M instaat voor alle kosten verbonden aan het huis, i.e. herstel inwendig en uitwendig, betalen van de verzekering, van de onroerende voorheffing.
Vraag : kan een dergelijke constructie wettelijk gezien. Is het niet zo dat wat je ook in dat huurcontract schrijft, de verhuurder gehouden is tot alle grove herstellingen, herstellingen van hetgeen vast verbonden is aan het inwendige van het huis, betaling van de onroerende voorheffing, betaling van de verzekering, omdat de huurwet boven een contract staat, en het contract eigenlijk nietig is als het zulk een voorwaarden vermeldt ?
Kan de verhuurder de huurprijs herzien, van zodra de huurder niet meer voldoet aan hetgeen in het contract is afgesproken

[j.demoor]

“Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Dit houdt in dat er niet bij voorafgaande overeenkomst geldig kan van afgeweken worden.

“Art.2...§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregeld door deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen...” (Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.99.Om de rechten en plichten van de eigenaar en de huurder inzake de werkzaamheden in een verhuurd goed beter te omkaderen, worden de artikelen 1720,1754 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek bovendien van dwingende aard. Gelet op dit dwingende karakter,is het de partijen nadrukkelijk verboden om gebruik te maken van de mogelijkheid voorzien in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek, waarmee ze een beroep konden doen op tegengestelde clausules om de huurherstellingen te bepalen.”(Parl.Doc. 51K2873/001,Wetsontwerp houdende diverse bepalingen(IV)).

“Art.1754.Herstellingen ten laste van de huurder, of geringe herstellingen tot onderhoud, waartoe, behoudens andersluidend beding, de huurder gehouden is, zijn die welke door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden en, onder andere...Art.1755.Geen van de herstellingen die geacht worden herstellingen ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder, wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.5.De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerende goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

“Art.7.§ 1. Onverminderd artikel 8 kunnen de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste twintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs. Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

[evsb]

“Zodra ik omwille van mijn fysische of mentale toestand niet meer in staat zou zijn om het huis in de Xstraat 999 te bewonen, en daardoor mijn intrek zou moeten nemen in bijvoorbeeld een rust- en verzorgingsinstelling of serviceflat, dan zal ik verzaken aan mijn vruchtgebruik en schenk ik mijn 1/6 blote eigendom aan mijn dochters A en B, elk voor de helft.
Ik verzaak aan mijn vruchtgebruik zodra ik niet meer alle grote en kleine interne en externe onderhouds- en herstelkosten en de onroerende voorheffing verbonden aan de volle eigendom van het huis ten laste neem”.

a) Kan je dergelijke regeling laten akteren voor de notaris en kan de vruchtgebruiker na de akte nog van mening veranderen, m.a.w. hoe definitef is de afstand van vruchtgebruik dan ? je zou kunnen denken dat, aangezien het over een gebeurtenis in de toekomst gaat, de vruchtgebruiker nog steeds van mening kan veranderen door een nieuwe akte te laten opstellen...(?)
b) het gaat hier om een onroerend goed met 2 vruchtgebruikers. De vader heeft vruchtgebruik over de helft en de dochter ook. Kan er in een akte gestipuleerd worden dat de vader alle kosten van groot en klein onderhoud aan het interne en externe van het huis draagt en ook de onroerende voorheffing? Of is daar een wetgeving die dat verhindert, net zoals bij de huurwet die verhindert dat je bepaalde kosten ten latste legt van de huurder.