JuridischForum.be

Na het overlijden van mijn ouders werden mijn 2 neefjes (elk voor 25%) en ik (voor 50%) eigenaar van de ouderlijke woning.
Ik woon nog in die woning en heb een dading laten opstellen bij de notaris betreffende een 7-tal punten (oa de huur die ik moet betalen, de verkoop van het huis, ...) en door alle partijen ondertekend.
Wat de verkoop van het huis betreft staat in de dading: "De partijen verklaren zich akkoord met tekoopstelling van de woning via vastgoedmakelaar X, overeenkomstig de door de vastgoedmakelaar opgestelde verkoopopdracht".
Het huis staat nu 6 maanden te koop en de vastgoedmakelaar zegt dat ze tegen de vraagprijs het huis niet op korte tijd kunnen verkopen. Mijn neefjes willen de vraagprijs wel fors laten dalen maar ik niet.
Ik heb hen geantwoord dat ik mij aan de dading hou.Het is mogelijk dat zij de verkoopovereenkomst met de makelaar opzeggen of dat de makelaar de overeenkomst gaat opzeggen.
Wat kan ik doen?

Gezien deze situatie (huur staat te koop bij gekozen makelaar maar wordt niet op normale termijn verkocht) niet in de dading staat omschreven, kan elke partij een och tot de rechtbank wenden om hierover te oordelen.

Zorg dat het niet tot een openbare verkoop komt. Dan is het helemaal een gok en zijn mogelijk alle erfgenamen slechter af.

Gezien deze situatie (huur staat te koop bij gekozen makelaar maar wordt niet op normale termijn verkocht) niet in de dading staat omschreven, kan elke partij een och tot de rechtbank wenden om hierover te oordelen.

Zorg dat het niet tot een openbare verkoop komt. Dan is het helemaal een gok en zijn mogelijk alle erfgenamen slechter af.

In het contract met de vastgoedmakelaar staat niet vermeld op welke termijn de verkoop moet plaatsvinden.
Het huis staat 6 maanden te koop en de makelaar wil de prijs met 50.000 € laten dalen. De neefjes willen met 30.000 € laten dalen.

Nee, ik snap dat het er niet instaat, maar er staat ook niet dat je eeuwig kan blijven zolang er niet verkocht wordt aan de vraagprijs.

Dan zal finaal toch een rechter moeten beslissen wat redelijk is, gegeven de geest van de overeenkomst.

Nee, ik snap dat het er niet instaat, maar er staat ook niet dat je eeuwig kan blijven zolang er niet verkocht wordt aan de vraagprijs.

Dan zal finaal toch een rechter moeten beslissen wat redelijk is, gegeven de geest van de overeenkomst.

Het huis staat 6 maanden te koop. Dat is geen eeuwigheid, toch?

Hoeveel bezoekers zijn er geweest hebben er naar gevraagd?
Makelaar moet die info doorgeveb

Hoeveel bezoekers zijn er geweest hebben er naar gevraagd?
Makelaar moet die info doorgeveb

Makelaar heeft alle info gegeven en is correct maar dringt fel aan om de vraagprijs aanzienlijk te laten zakken. Zij willen evenals mijn neefjes snel verkopen.
Er waren 2 preferente kandidaatkopers die mijn neefjes hadden aangebracht (staat ook in het contract met de makelaar). Voor de verkoop begon mochten zij hun bod uitbrengen. De ene haakte af en de andere wou het voor de vraagprijs kopen maar bleek achteraf niet kredietwaardig. Daarna hebben zich nog 10 kandidaten gemeld via de makelaar (met huisbezoek) en 1 is zich persoonlijk komen aanmelden maar die wou niet via een makelaar kopen. Iedere bezoeker is vol lof over de villa! De villa ligt in een residentiële wijk (prijzen variëren van 1.000.000 tot 2.500.000 €). Onze villa is 50 jaar oud, dak bestaat uit asbestleien, epc = F. Niet instapklaar en benodigt een volledige renovatie. Wij hebben de op 1 na de meeste grond (20 are) van onze straat met een prachtige tuin. Scholen op 500 meter, 500 meter van oprit E 314, 1 km van centrum, 700 meter van ziekenhuis, meerdere kinderopvangplaatsen in de buurt, 1 km van het grootste natuurpark van Vlaanderen, ...
Ik word al een tijdje platgelopen door andere makelaars die zich spontaan komen melden maar mijn neefjes blijven vasthouden aan makelaar X.

50 jaar oud
asbestleien
Epc F
Niet instapklaar
Volledige renovatie ????

Zoals ik lees is deze woning klaar voor afbraak en heropbouw.
Grondprijs voor 2000m² à 350-550€/m² = 900.000€ ( gemiddelde grondprijs in vlaanderen is 430€/m²)
+ afbraak kosten
+ heropbouw
de koper ziet tegen een rekening aan van 3 mil

Veel grond is geen verkoopsargument want tuinonderhoud is duur, heel duur
autostrade kan ook al negatief zijn, lawaai, fijnstof ...
positief de nabijheid van scholen ... Lager, middelbaar of hoger speelt een rol.
nabijheid van dorpskern ... steeds auto of fiets als je boodschappen moet halen
ziekenhuis in de nabijheid ? parkeerdrukte kan storend zijn.
natuurpark in de nabijheid ? Selectief argument

6 maanden reeds te koop ?
Prijs is verbrand.
Laat een architect komen samen met de makelaar om een realistische prijs zetting te bekomen.

Als een pand van 50 jaar oud, met asbestleien, een Epc F, totaal niet instap klaar moet de koper dus eerst een volledige renovatie laten doen.

Ik lees dat het pand reeds 6 maanden te koop staat, dus het is tijd om de prijs stevig te laten zakken.
De herfst en winterperiode zijn altijd veel moeilijker om dergelijke panden te verkopen.

In een dorp in onze regio staat al enkele jaren een kast van een villa met soortgelijke eigenschappen te koop. De erfgenamen weigeren koppig de prijs te laten zakken, dus de villa zal wel ooit opgekocht worden aan een lagere prijs als de tijd zijn werk heeft gedaan. En inderdaad als men objectief zonder emotionele band dergelijke panden evalueert is afbreken en nieuwbouw aan de huidige normen (isolatie, vloerverwarming, warmtepomp) vaak de rationele keuze.

Je beschrijft het niet expliciet, maar het lijkt er op dat er nog geen effectief bod geweest is. Na 6 maand de prijs laten zakken lijkt me redelijk of zelfs noodzakelijk. Hoeveel is moeilijk in te schatten. Je spreekt over een straat met villa's van 1 tot 2.5 miljoen, als dat ook de prijsklasse is van jullie villa, lijkt een daling van de prijs met 50.000 (of 30.000, zoals de neefjes voorstellen) niet overdreven. Denk ook al na over een minimum prijs, niemand gaat op een woning die al meer dan 6 maand te koop staat de vraagprijs bieden.

Makelaars stellen vaak aan eigenaars een te hoge prijs voor om het contract vast te krijgen. Indien een vrijstaande woning in de meest gunstige periode van het jaar (lente en zomer) niet verkocht geraakt zal die woning tegen de huidige vraagprijs quasi zeker volgend jaar nog niet verkocht geraken.

Dus laat de makelaar adverteren met "nieuwe prijs", doe er een realistisch stuk af tenzij u eigenlijk liever heeft dat u kan blijven wonen als huurder.

De andere erfgenamen kunnen echter altijd naar de vrederechter trekken om uit onverdeeldheid te treden en een gerechtelijke verkoop af te dwingen. Meestal levert dat een lagere vraagprijs op en hogere kosten voor de eigenaar(s).

Makelaars stellen vaak aan eigenaars een te hoge prijs voor om het contract vast te krijgen.

De vraagprijs werd via de advocaat van mijn neefjes, en op hun vraag!!, opgelegd en ik ben daarmee akkoord gegaan zodat alle 7 punten afgevinkt werden en er een dading kon worden opgesteld die ikzelf ook nog eens moest betalen (500 €).
Om die 7 punten te kunnen afvinken heb ik zware toegevingen moeten doen waarbij de lusten (oa wat de verdeling vd inboedel betrof) vooral bij hun liggen en de lasten volledig bij mij.
De makelaar heeft die vraagprijs overgenomen in de verkoopovereenkomst en die is door alle partijen ondertekend.
Ik heb dat in de dading laten opnemen nl punt 7: "De partijen verklaren zich akkoord met tekoopstelling van de woning via vastgoedmakelaar X, overeenkomstig de door de vastgoedmakelaar opgestelde verkoopopdracht".
Zij willen de vraagprijs fors laten dalen (we zijn nog geen volle 6 maanden ver sedert de bekendmaking vd verkoop) zodat punt 7 in de dading vervalt en dan zijn we vertrokken om over enkele maanden weeral de prijs te laten dalen. Is die dading dan een waardeloos stukje papier?

Je beschrijft het niet expliciet, maar het lijkt er op dat er nog geen effectief bod geweest is.

Code: Selecteer alles

Er zijn wel biedingen geweest bij het makelaarkantoor maar die waren zo laag dat de medewerkers van dat makelaarskantoor vonden dat het schandalig was.
Eén persoon wou het gevraagde bedrag betalen maar die kon geen compromis tekenen omdat hij niet kredietwaardig was.

De andere erfgenamen kunnen echter altijd naar de vrederechter trekken om uit onverdeeldheid te treden en een gerechtelijke verkoop af te dwingen.

Wie betaalt dan de kosten van het makelaarskantoor?
Zij hebben via hun advocaat de vraagprijs bepaalt, niet ik!
Ik heb dat op papier!

Wie heeft makelaarscontract getekend?
Ik vermoed alle partijen of alleen de neefjes?