JuridischForum.be

Onze buren zijn een jong koppel met twee kinderen. Een jaar geleden erfde de man de helft van een huis in blote eigendom van zijn zuster (gezinswoning). Nu komt de schoonbroer van de man eisen dat hij de helft betaalt van verschillende facruren met betrekking tot de vervanging van de volledige centrale verwarming, dak en van alle ramen. Het gaat over een bedrag van ongeveer 45 000 EUR dat hij zou moeten betalen.
Aangezien het jonge koppel recent een hypotheeklening is aangegaan voor de aankoop van een eigen woning kunnen ze geen extra geld meer lenen. Hun spaargelden zijn totaal ontoereikend.
Hoe kunnen ze hier aan ontsnappen?

Het is een verplichting van de blote eigenaar om de grote vernieuwings- en herstellingswerken te financieren. Maar er is rechtspraak rond dit soort zaken waarin wordt gesteld dat het vervangen van een verwarmingsketel geen grote herstelling is en dus niet ten laste valt van de naakte eigenaar. Ook bv het vervangen van een garageraam is geen grote herstelling.

Wat ik hier in dit verhaal een beetje vermoed is dat de schoonbroer probeert uw buurman onder druk te zetten om zijn blote eigendom aan hem te verkopen - de waarde van een naakte eigendom is immers meestal niet zo groot, of om te proberen zijn renovatie te verhalen op de buurman (dus voor de schoonbroer is het een win/win situatie).

Ik zou aan uw buren adviseren om een advocaat in de arm te nemen - in dit soort dossiers spelen namelijk heel veel factoren mee :bv alleen al de toestand waarin het huis zich bevond toen uw buurman dit erfde.

Burgelijk Wetboek:

Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.

Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken;
Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.

Merk al op dat de wet spreekt van herstellingen, dus als het in dit geval gaat om energiebesparende maatregelen zou er al over gediscussieerd kunnen worden of het wel om herstellingen tot onderhoud gaat, maar dat is voer voor juristen.

Dat is nu juist het probleem. Mijn buren zijn bereid de blote eigendom te verkopen aan de schoonbroer. Maar die weigert daar voor te betalen.
Het is niet enkel de ketel, maar de gehele verwarmingsinstallatie. Die blijkt volledig te zijn versleten.
Grootste kost is de vervanging van het dak (volledige constructie en dakbedekking). Blijkbaar moet die kost zeker door de blote eigenaar worden betaald (in dit geval dus de helft).
Voor die jonge lui is dat dus een regelrechte ramp. Ze hebben nu spijt dat ze die erfenis niet verworpen hebben. Maar ze waren helemaal niet op de hoogte van de mogelijke gevolgen van blote eigendom (zoals blijkbaar de meeste mensen).

Uw buren gaan best zo snel mogelijk deskundig juridisch advies inwinnen - want het is nooit zeker dat de kost voor de vervanging van het dak betaald moet worden door de blote eigenaars - maar zoals ik al zei: dit is materie voor specialisten. Eventueel kunnen zij al eens gaan horen bij de Wetswinkel (consultatie kost 15 euro bij een Wetswinkel).

Kan de vruchtgebruiker deze werken zomaar uitvoeren zonder toestemming van de eigenaar? Is er op z'n minst geen soort van meldingsplicht? Zodat de eigenaar zelf de kans krijgt om het op te lossen? (en dus zelf een vakman kan raadplegen en op die manier misschien een goedkopere vinden ... ?)

En wie zegt dat deze werken wel noodzakelijk waren. Wat het dak niet meer te herstellen? Aan een CV installatie is gewoonlijk alleen maar de ketel regelmatig aan vervanging toe. De rest van de binneninstallatie kan veeeeeeel langer mee. en waren die ramen wel helemaal rot, en werden ze niet alleen maar vervangen om er superisolerende beglazing te kunnen inplaatsen?
Zijn de werken reeds uitgevoerd, en werd je voor een voildongen feit gesteld?
Dan is er zeker een kans dat je minstens een deel niet zal moeten betalen van, de vrederechter.

De werken zijn nog niet uitgevoerd. Enkel de bestekken werden voorgelegd.
Blijkbaar is het dak echt in slechte staat en zijn de houten ramen rot.
De centrale verwarming werkt niet meer wegens lekken (het betreft een woning van 38 jaar oud). Sommige radiators zijn doorgeroest en de ketel lekt.
Er is ook een vermoeden dat de leidingen -die zich onder de chape bevinden- op verschillende plaatsen lekken.
De kosten van het opbreken en vervangen van de vloeren is nog niet in de bestekken opgenomen maar hangt wel als het zwaard van Damocles boven de blote eigenaars. Zoals de zaak me werd uitgelegd is het een regelrechte ramp voor mijn jonge buren.
Ze vrezen nu dat ze hun eigen huis zullen moeten verkopen om het hoofd te bieden aan deze kosten. Bovendien is de vruchtgebruiker slechts drie jaar ouder dan mijn buurman. Wie heeft een oplossing voor deze mensen? Ze hebben slechts een bescheiden inkomen (maar toch te hoog voor een pro deo advocaat).....

Wetswinkel.

In de wetswinkel krijg je maar zeer beperkt informatie. Meestal is het afhankelijk welke jurist of advocaat er zit. De ene is mondiger dan de andere.
In elke gemeente is er ook een gratis vragenuurtje bij een advocaat of jurist. Ook deze zijn beperkt.
Als je wat rondzeult tussen de wetswinkel en tussen het aanbod van het vrij vragenuurtje in de gemeente, dan kan je alle gekregen gegevens een oplijsten. Misschien haal je er dan toch nuttige tips uit.