JuridischForum.be

Graag hadden we advies over onderstaande constructie:

Mijn ouders hebben een woning, volledig afbetaald. Ze leven allebei nog in goede gezondheid.
Mijn zus en ik zijn hun twee enige kinderen.
Mijn zus heeft ook een eigen woning, ik heb geen eigen woning, ik ben alleenstaande moeder en woon in bij mijn ouders.

Nu zou ik de woning van mijn ouders willen kopen, maar aangezien ik alleenstaande ben kan ik geen lening aangaan voor het volledige bedrag. Mijn ouders denken dat ik in principe enkel mijn zus dien uit te kopen, dus eigenlijk de helft van de waarde dien te betalen.
We hebben dit onderling reeds besproken kwamen tot volgende constructie:
Ik leen een bepaald bedrag (vb. 75 000) en koop haar zo reeds voor een deel uit. Mijn ouders behouden het vruchtgebruik tot ze beiden zouden overlijden.
Daarna zouden we de woning laten schatten, we delen de geschatte waarde door 2 en ik leg een bijkomend deel op om mijn zus verder uit te kopen, of we verkopen de woning dan aan derden en verdelen we verkregen prijs (waarbij mijn zus dan 75 000 euro in mindering zou krijgen omdat ze dat deel reeds nu gehad heeft).
(vb. De woning wordt dan voor 250 000 euro verkocht: ieder recht op 125 000, maar mijn zus kreeg reeds 75 000 en krijgt dan nog 50 000. Ik krijg dan 200 000 omdat ik reeds 75 000 van mijn deel aan haar betaald heb. Of: de woning wordt op 250 000 euro geschat, ieder recht op 125 000 euro, ik betaal haar nog 50 000 bij)

Is dit een gangbare, wettelijke constructie?
Ben ik dan effectief eigenaar van de woning, met de fiscale voordelen ten gevolge?
Dienen mijn zus en ik ergens bijkomende successierechten te betalen?

Ik neem aan dat je samen met je ouders in de ouderlijke woning blijft wonen?
Dan kan je de vruchtgebruikwaarde ook nog in mindering brengen: je ouders verkopen enkel de "naakte eigendom" aan jou en behouden de waarde van het vruchtgebruik.
Je laat de woning schatten. Belangrijk is dat alle partijen (je ouders, je zus en jij akkoord zijn met de geschatte som. Dan wordt bepaald (met de leeftijdstabellen) wat de vruchtgebruikwaarde is. Die kan dan ook in mindering gebracht worden op de totale som.
Best eens met de notaris gaan praten (allemaal samen) om de voor- en nadelen af te wegen.

Opletten : een blote eigenaar heeft problemen om een lening te krijgen. Bovendien kan hij geen fiscale aftrek genieten. Laat u goed informeren.

Of je kan ook wachten tot je ouders overleden zijn en dan je zus uitkopen. Je bent dan zelf voor de helft eigenaar door de nalatenschap. Je moet dan maar de helft van de waarde van het onroerend goed zien te financieren en er is dan de gehele woning als waarborg voor de bank. Bovendien betaal je dan maar 2,5% registratierechten voor de uit onverdeeldheid treding tegenover 10% als je de woning koopt. Als er geen redenen zijn om nú beslist eigenaar te worden van de woning lijkt mij wachten tot de woning in nalatenschap komt de weg met de minste problemen en ook de goedkoopste.
De woning is nu volledig eigendom van je ouders. M.i. is het probleem nu niet opgelost als je je zus de helft uitbetaalt. Je zus is nu geen eigenaar! Wil jij nu eigenaar worden moet je via je ouders gaan. Je betaalt nu de verkoopprijs aan je ouders of je ouders zullen m.i. moeten werken via een schenking om u het gedeelte van de woning te geven waarvoor u niet betaalt (uw later erfdeel als ik u goed begrijp). U wil uw zus al een deel van haar helft uitbetalen, maar ze is nog geen eigenaar van die helft. Als de helften nu al naar u en uw zus gaan is dit m.i. slechts mogelijk via een schenking, zowel aan u als aan uw zus, waarop ook schenkingsrechten moeten betaald worden (uw ouders kunnen de volle eigendom of de naakte eigendom schenken). Resultaat voor uw ouders is dat ze hun onroerend goed gratis weggeven aan hun kinderen en zelf met lege handen achterblijven indien ze de volle eigendom zouden schenken (cf als er slechts 1 onroerend goed is).
Wat ook gangbaar is is een 'schenking op voorschot van erfdeel'. De begiftigde ontvangt hierbij op een vroeger tijdstip wat hij later zou verkrijgen uit de nalatenschap van de schenker. De schenking moet dan bij overlijden van de schenker ingebracht worden om de gelijkheid onder de erfgenamen te behouden of te herstellen. U kreeg de volledige woning, maar u heeft slechts recht op de helft (indien u niet wordt bevoordeeld). U zal dan uw zus moeten betalen wat u te veel heeft gekregen. Het onroerend goed moet ingebracht worden aan de waarde dat het heeft bij de verdeling (dus bij het overlijden van de schenker), maar volgens de staat op het ogenblik van de schenking.
Indien de relatie tussen u en uw zus goed is zal je waarschijnlijk geen problemen moeten verwachten. Maar mocht de verstandhouding niet goed zijn dan kan uw zus, indien de woning nog in natura in uw bezit is, de inbreng van de woning in natura eisen.Het goed keert dan terug in de massa van de nalatenschap, zuiver en vrij van alle door de begiftigde gelegde lasten (met problemen voor u indien u een lening zou hebben en de woning als waarborg zou hebben voor die lening!).
U kan onder elkaar alle mogelijke constructies bedenken, maar zaak is dat, als u eigenaar wil worden van de woning, dit via een notariële akte moet gebeuren, en het plaatje moet daar kloppen. Uw ouders zijn nu eigenaar en ofwel koopt u de woning van hen (en dan staat het bedrag vermeld in de akte en ook hoe u dat bedrag betaald heeft cf via een cheque met eigen geld of via een lening...) ofwel schenken uw ouders u de volledige woning of een deel, of de blote eigendom en behouden ze zelf het vruchtgebruikl, (of ze schenken het andere deel aan uw zus en dan dient u uit onverdeeldheid te treden met uw zus om volledig eigenaar te worden van de woning).
En indien, i.g.v. verkoop, de verkooppprijs lager zou zijn dan de venale waarde kan de verkoop, bij registratie, geherkwalificeerd worden als een onrechtstreekse schenking.
Indien u nu eigenaar wil worden alleen om mogelijke fiscale voordelen denk ik dat u toch eerst goed moet bekijken of die fiscale voordelen wel opwegen tegen de mogelijke nadelen om nu al eigenaar te worden van de woning.
ik zou u dus zeker aanraden om eerst uw zaak grondig te bespreken met een notaris.