JuridischForum.be

Een oude dame kwam mij opzoeken met de boodschap "iemand heeft mijn huis verkocht"....

Wat is er gebeurd:

Een viertal jaar geleden erfde die dame het huis van haar kinderloze zuster (was 100 percent eigendom van de zuster) in blote eigendom en betaalde daar de hoge erfenisrechten op. De weduwnaar verkreeg het levenslange vruchtgebruik.

Een tweetal maanden geleden overleed de weduwnaar, maar de blote eigenaar was daar helemaal niet van op de hoogte.
Nu heeft de dame vernomen -via derden- dat het huis enkele weken te koop heeft gestaan en verkocht is.

Ter controle heb ik op MyMinfin alles nagekeken en daar staat die dame inderdaad vermeld als enige eigenaar van die woning.
Ik heb een familielid van de overledene gebeld en die beweert dat de neven van de overledene via testament erfgenamen zijn van dat huis, testament zou een week voor het overlijden zijn opgesteld maar niet bij een notaris afgegeven.
En er werd me bevestigd dat er reeds sedert een maand een ondertekende compromis is betreffende de verkoop van die woning. De koper is reeds gestart met renovatiewerken aan de woning....


Wat raad ik deze radeloze dame aan. Dit klopt van geen kanten. De would-be erfgenamen weigeren info mbt attest of akte van erfopvolging; vraag me af of ze dat wel hebben aangevraagd.

Door overlijden vruchtgebruiker is de dame volle eigenaar geworden.

Onmiddellijk betrokken notaris contacteren, en indien de gegevens gekend zijn ook de koper. Ter plaatse gaan en alle sloten veranderen (en als koper niet gecontacteerd melding hiervan ophangen met contactgegevens).

Koper laten weten dat hem iets is verkocht door personen die dit niet kunnen verkopen, dus dat de koop niet geldig is. Dat hij bij de verkopers een schadevergoeding kan eisen hiervoor. Eventueel, als de dame dit wil, kan ze wel aan de koper verkopen voor dezelfde prijs, om eventuele discussies hier te vermijden (in dit laatste geval hoeven de sloten niet veranderd te worden).

Zoals Turaki zegt: Snel actie ondernemen inderdaad. De verkoop is uiteraard nietig. Je kan niet iets verkopen dat niet van jou is.

Er werd geen notaris aangeduid (anders zou het probleem zich waarschijnlijk niet gesteld hebben).
Intussen zijn al de ramen en deuren uit het huis verwijderd, keuken en badkamer uitgebroken, alsook het merendeel van de vloeren.
Een ander slot plaatsen gaat dus niet want er is geen deur meer om een slot in te plaatsen.

Ik heb de dame de raad gegeven bij de politie klacht in te dienen wegens inbraak in en verwoesting van haar eigendom.
Intussen hebben de kopers een door beide partijen ondertekend compromis getoond.
Die kopers zijn nu in alle staten aangezien de "verkopers" van lager allooi zijn en volgens hen nooit een schadevergoeding zullen kunnen betalen.

Mag een koper wel afbraakwerken doen vooraleer de akte is verleden?
Kan de dame in kwestie ook klacht indienen tegen de koper? Hoe moet het met de kosten die de koper heeft gemaakt?
Kan hij verplicht worden het huis terug in orde te stellen op zijn kosten?
Wat is de verantwoordelijkheid van de aannemer? Moet die zich er niet van vergewissen dat het huis eigendom is van de opdrachtgever?

Vraag me af wie hiervan de rekening gaat betalen...

Eigenares wil het huis niet verkopen want haar dochter wil daar gaan wonen. De dochter gaat alleszins een advocaat onder de arm nemen.

Mag een koper wel afbraakwerken doen vooraleer de akte is verleden?

Dat gebeurt wel meer. Uiteraard is toestemming van de eigenaar-verkoper hiervoor vereist.
Het kan dus wel zijn dat zij hiervoor toestemming hadden van de niet-eigenaars, maar die is uiteraard niet geldig.

Kan de dame in kwestie ook klacht indienen tegen de koper? Hoe moet het met de koten die de koper eeft gemaakt?

Aangezien de kopers zonder toestemming van de eigenaar-verkoper werken hebben verricht, moet de eigenaar klacht indienen tegen de 'kopers'.
Zij moeten op hun beurt hun geleden schade op de niet-eigenaars verhalen.
't is dus maar te hopen dat ze zwart op wit hebben staan dat ze die werken reeds mochten verrichten, want anders zullen ze het uit eigen zak moeten betalen. Als er een papier is opgemaakt, kunnen ze zeggen dat ze ter goeder trouw hebben gehandeld en er uiteraard vanuit gingen dat de niet-eigenaars wel de eigenaars waren. (Begrijp je? )

Kan hij verplicht worden het huis terug in orde te stellen op zijn kosten?

Daar vrees ik voor. Het zal waarschijnlijk een financiële compensatie worden die misschien zelfs niet eens toereikend zal zijn om het te herstellen. Laat een (te duur) bestek opmaken bij een gekende firma om te zien hoeveel het zou kosten om de gedane schade te herstellen en hetgeen niet meer te herstellen valt, te vervangen.

Wat is de verantwoordelijkheid van de aannemer? Moet die zich er niet van vergewissen dat het huis eigendom is van de opdrachtgever?

Nog nooit heeft een aannemer mij of mijn man gevraagd of wij wel eigenaar zijn van het huis. Neen dus.


De dochter moet geen advocaat nemen, de moeder wel. Dochter is geen betrokken partij.


Wat ik mij afvraag (dit is echt wel een speciaal verhaal): hoe kwamen de 'bedriegers' aan sleutels e.d. van het huis?
Ik begin te denken dat iemand dacht dat het huis van de weduwenaar was, en die mens op het einde nog gewdongen heeft een testament te maken, met alle gevolgen vandien.

Wat ik mij afvraag (dit is echt wel een speciaal verhaal): hoe kwamen de 'bedriegers' aan sleutels e.d. van het huis?

Erfgenamen van de bewoner, dus gewoon de sleutel van gebruikt na zijn overlijden.

Hier zijn 2 zaken die spelen:

-Schade aan de woning:
Men is aansprakelijk voor alle schade die het gevolg is van enige daad die men doet. Kopers hebben opdracht gegeven tot deze werken, dus zij zijn aansprakelijkheid.
Er kan geëist worden om de woning in oorspronkelijke staat te herstellen, maar rekening houdend met mogelijke ouderdom van de verwijderde ramen en deuren (en andere zaken) zal een schadevergoeding waarschijnlijker zijn. Als de eigenares en de kopers het niet onderling eens raken, kan de rechtbank een expert aanduiden.

-Verkoop van bezit dat men niet heeft:
Bedrog door de verkopers door de indruk te wekken dat ze de benodigde rechten hadden om de woning te verkopen. Koop is niet nietig, maar ook niet uitvoerbaar. Hierdoor blijft de verkoper in gebreke, en kan een schadevergoeding geëist worden (uitvoering van de koop vorderen is geen optie).
Daarnaast is er ook (financiële) schade voor de kopers, die het gevolg is van de daden van verkopers (schadevergoeding aan eigenares). Deze schade kan bovendien nog op hen verhaald worden.
Beide schadevergoedingen kunnen voor de rechtbank geëist worden, eventueel door inbeslagname van enige roerende en onroerende middelen.
Echter de kopers moeten weten hoe ver ze willen gaan, en dit is iets waar de eigenaren uiteindelijk ook niets mee te maken heeft. Het is misschien wel interessant om dit wel aan de kopers mee te geven, om zo de bittere pil van de schadevergoeding voor de eigenares te verzachten.

't is toch niet omdat je erfenaam bent van iemand dat je daarom een sleutel tot zijn huis hebt, denk ik, zeker niet als ze zo ver familie zijn (hier hebben neven of nichten echt wel geen sleutel).
Maar 't zal het meest waarschijnlijke zijn.

Maar toch is dit allemaal zo vreemd. Er wordt beweerd via testament erfgenaam te zijn. Testament dat niet via notaris ging. Voldoet het dan wel aan de strenge vormvereisten? Waar lag dat testament? Allemaal louche!


En mijn excuses voor het inderdaad verkeerdelijk gebruik van het woord 'nietig'.
Er is een 'contract' tussen twee partijen dat geldig is, maar dat gaat over een goed dat niet tot de verkopende partij behoort waardoor die partij zich dus niet aan zijn deel van het contract kan houden.
De rest: zie Turaki inderdaad.

en volgens mij heeft de notaris ook een laakbaar feit gepleegd. Moet die niet nagaan of een goed effectief toebehoort aan iemand? Dat kan toch gewoon bij het kadaster? En andere bezwarigheden natrekken?

Er is blijkbaar nog geen notaris aangewezen , noch door verkopers noch door de kopers.
Er werd waarschijnlijk een compromis opgemaakt en ondertekend door beide partijen, en die zal dan nog tot bij een notaris moeten raken voor het opmaken van een akte. Ondertussen zijn werken al begonnen, en heeft verkoper waarschijnlijk al zijn voorschot ontvangen.
eens papieren bij notaris raken, zal deze wel onraad gaan ruiken.
Erfgenamen zullen gedacht hebben dat pand eigendom was van nonkel, terwijl hij maar vruchtgebruik had.

Vermoedelijk zelfs geen bouw en of sloopvergunning.
Als echte eigenaar zou ik toch zo snel mogelijk de werken laten stilleggen.
Dus naar notaris - advocaat- gemeente-politie en zaak laten verzegelen.

Verdere 'onderhandelingen' met de 'kopers' kunnen daarna gedaan worden.
Uiteraard ook met de verdere 'vervolging' van de verkopers

Er is blijkbaar nog geen notaris aangewezen , noch door verkopers noch door de kopers.
Er werd waarschijnlijk een compromis opgemaakt en ondertekend door beide partijen, en die zal dan nog tot bij een notaris moeten raken voor het opmaken van een akte. Ondertussen zijn werken al begonnen, en heeft verkoper waarschijnlijk al zijn voorschot ontvangen.
eens papieren bij notaris raken, zal deze wel onraad gaan ruiken.
Erfgenamen zullen gedacht hebben dat pand eigendom was van nonkel, terwijl hij maar vruchtgebruik had.

Alles wijst ernaar dat het zo ongeveer is gegaan.

Ik heb de benadeligde dame (91 jaar oud, verblijvend in rusthuis) alsook haar dochter (die effectief actie zal moeten ondernemen in naam van haar moeder) met aandrang naar een advocaat verwezen.
Denk niet dat er zonder een vonnis een oplossing voor dit kluwen is. Ik heb met alle betrokkenen gesproken en (om het beleefd uit te drukken) vastgesteld dat geen enkele betrokken partije enig inzicht heeft in de ontstane situatie.
Het lijkt me in de eerste plaats een gevolg te zijn van onwetendheid. Het handgeschreven testament heeft men getoond en dat is vormelijk in orde.
Vermoedelijk was de overledene van mening dat het huis hem in volle eigendom toebehoorde en heeft hij een geste willen doen voor zijn neven die hem bijstonden in zijn oude dag (of heeft hij gedaan alsof zodat zijn neven hem zouden blijven helpen...).

Zo werd me nu ook bevestigd dat er zelfs geen attest van erfopvolging is aangevraagd.
Er zijn ook geen bankrekeningen meer. Die zouden zijn afgesloten kort geleden door de overledene.

De verkopers hadden een sleutel omdat ze de overledene hielpen, o.a. met boodschappen doen (hij was 94 jaar).

Gezien dame als eigenaar geregistreerd staat kan zij samen met haar dochter aangifte doen zodat tenminste de werken direct kunnen gestopt worden.

maar hoe kan je nu een "geërfd" huis - zelfs als het dus écht van jou is - verkopen voordat de hele erfenis administratief afgehandeld is?

maar hoe kan je nu een "geërfd" huis - zelfs als het dus écht van jou is - verkopen voordat de hele erfenis administratief afgehandeld is?

Je moet de verkoop en het te verkopen goed los van elkaar zien. Ik kan alles verkopen dat ik wil, maar dat wil nog niet zeggen dat ik dat in bezit heb. In dit laatste geval zit ik wel in de problemen op het moment dat ik moet leveren, maar dat is mijn probleem, en hiervoor zal ik ook een schadevergoeding moeten geven.