Verkoop gezinswoning door moeder na overlijden vader

[Yamadoe]

Graag info/advies betreffende volgende situatie :

Vader +- 4 jaar geleden overleden. Omzeggens geen onroerende goederen (verwaarloosbaar) maar wel een gezinswoning waarvan moeder vruchtgebruik heeft. Gehuwd onder wettelijk stelsel.
3 kinderen die allen de ouderlijke woonst verlieten.

Vraag 1 : Aan gezinshuis komen kosten en woning eigenlijk te groot voor moeder alleen. Daarom overweging om huis te verkopen. Kan moeder dit op eigen houtje of is daarvoor toestemming van de 3 kinderen nodig (wat als 2 van de 3 hier tegen zijn?)

Vraag 2 : Hoe gebeurt de verdeling van de verkoopsopbrengst dan precies. Wie krijgt wat? Stel verkoopsopbrengst = 200.000 EUR

Vraag 3 : Stel dat moeder met hetgeen er voor haar vrijkomt uit deze verdeling een kleiner appartement koopt : kan zij dan nu bepaalde handelingen stellen opdat na haar overlijden dit appartement aan 1 van de 3 toekomt?

Alvast bedankt voor de reacties.

Yamadoe

[wanton]

We veronderstellen dat de woning gemeenschappelijke eigendom was van de ouders. De situatie is , binnen het wettelijk stelsel , als volgt :
- moeder heeft haar helft in volle eigendom plus het vruchtgebruik van de andere helft
- van die tweede helft hebben de kinderen elk 1/3 in blote eigendom
Indien nu tot verkoop besloten wordt , moeten de 4 mede-eigenaars allen akkoord gaan.
Bij de uitbetaling van de gelden moet steeds hogere verdeling qua volle of blote eigendom en vruchtgebruik behouden blijven. Dwz. het geld dat de kinderen ontvangen hebben wordt op een geblokkeerde rekening gezet , met betaling van de rente aan moeder. Slechts bij het overlijden van deze kunnen zij over het geld in volle eigendom beslissen.
Men kan vb. een appartement kopen , in dezelfde verhouding als de te verkopen woning, waarbij moeder dus wel het vruchtgebruik bekomt. Zij kan evenwel niet zomaar bepalen dat , na haar dood , dit appartement aan ??n welbepaald iemand toekomt. Het principe is immers dat elk kind evenveel uit de nalatenschap bekomt.
De meest voorkomende oplossing is dan dat ??n van de kinderen de twee anderen uitkoopt ( hij zal zelf al voor 1/3 eigenaar zijn). De registratierechten belopen in zo'n geval 1%.
Groeten.

[Yamadoe]

Bedankt voor je reactie Wanthon,

Elders op het forum las ik dat, indien een blote eigenaar zich verzet tegen de verkoop, dit toch steeds via gerechtelijke procedure kan afgedwongen worden.
Ik neem aan dat de kosten van deze procedure dan voor diegene is die zich verzet?

Is het daadwerkelijk zo dat, bij een verkoop van de woning, het deel (kapitaal) van de kinderen op een geblokkeerde rekening gezet wordt?
De kinderen kunnen er dan m.a.w. niet zelf (vrij) over beschikken?

Stel dat de verkoop 200.000 EUR opbrengt : kan moeder dan vrijelijk over de 1/2 (of 100.000 EUR) beschikken? Kan zij, om het cru te stellen, het aan derden weggeven?

Wat betekent eigenlijk de volksterm "kindsgedeelte"? Vertaalt zich dat naar het recht van vruchtgebruik op die andere 1/2? En heeft moeder dan recht op 1/2 + 1/4 van de andere helft?

Groeten.

[j.demoor]

Moeder is voor de helft volle eigenaar en voor de andere helft vruchtgebruiker.

?Art.605.De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.De grove herstellingen blijven ten laste van de (blote)eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.?(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

?Art.1599.De verkoop van eens anders zaak is nietig...?(B.W.).

Moeder kan dus niet verkopen wat reeds aan de kinderen toebehoort,ook al is dit slechts in blote eigendom.

Bij verkoop van de ouderlijke woning ontvangt moeder de helft van de koopsom.Zij behoudt het vruchtgebruik op de andere helft van de koopsom,die daartoe op een rekening dient geplaatst,waarop moeder enkel de intresten krijgt en de kinderen geen kapitaal kunnen afnemen.

Moeder kan met hetgeen er voor haar vrijkomt uit deze verdeling een kleiner appartement kopen.Zij kan dit bij testament schenken aan ??n van haar kinderen,met inachtneming van:
?Art.913.De giften, hetzij bij akten onder de levenden, hetzij bij testament, mogen de helft van de goederen van de beschikker niet overschrijden, indien hij bij zijn overlijden slechts ??n kind achterlaat; een derde, indien hij twee kinderen achterlaat; een vierde, indien hij er drie of meer achterlaat.Art.920.Beschikkingen, hetzij onder de levenden, hetzij ter zake des doods, die het beschikbaar gedeelte overschrijden, kunnen na het openvallen van de erfenis tot dat gedeelte ingekort worden.?(B.W.).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik in de balk achter ?Juridische aard? op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts en zoek daar de nodige WetBOEKEN.

[wanton]

Beste Yamadoe,
hetgeen ik hier hoger heb beschreven is de wettelijke regeling zoals die zou moeten gebeuren. Dikwijls ziet men echter dat - na verkoop- de overlevende ouder de facto afziet van zijn recht op vruchtgebruik zodat de gelden in volle eigendom toekomen aan de kinderen.
En cru geantwoord , inderdaad kan uw moeder haar deel weggeven. Zij bezit het in volle eigendom. Maar of het aan te raden is zoiets te doen , is een andere zaak. De kinderen hebben steeds recht op een deel en kunnen dat steeds terug opeisen , van wie dan ook, ongeacht hoe lang het geleden is.En , bij overlijden van moeder binnen 3 jaar na verkoop, zal de Registratie hoedanook successierechten willen innen bij de kinderen als de reservataire erfgenamen. Wat kan moeder doen : (een deel van )het geld gelijkmatig verdelen tussen alle kinderen en ofwel nog drie jaar leven ofwel 3% schenkingsrechten betalen.
Ik wil er U toch op wijzen dat , indien uw moeder ooit in een rusthuis terecht komt en zij haar kosten niet kan betalen , in dergelijke geval het OCMW alles mag en kan terugvorderen bij de kinderen als begunstigden van een schenking. De opbrengst van de verkoop zal moeten verantwoord worden.
Groeten.