JuridischForum.be

Beste forum,

Graag had ik wat advies over een ingewikkelde erfeniskwestie. Ik zal kort de problematiek schetsen en daarna de vragen.

A/ALGEMEEN
Mijn ouders hebben 8 kinderen, waar ik er 1 van ben. In 2015 zijn mijn ouders op een tussenpauze van 7 maanden allebei overleden. Zij hebben nog een inwonende zoon. De kinderen komen niet meer overeen, helaas. Er zijn 2 kampen: 1 blok met 5 kinderen & 1 blok met 3 kinderen. De inwonende zoon zit in de blok met 5 kinderen. Ook moet er worden genoteerd dat de 2 kampen eigenlijk niet meer met elkaar praten

B/ PROBLEEM
Doordat er ruzie is in de familie en niemand overeenkomt wordt er geen initiatief genomen om het huis te verkopen. In feite is iedereen bang omdat het idee leeft dat als men een gedwongen openbare verkoop (artikel 815) vraagt men een procedure moet starten en men als aanvrager hiervoor moet betalen.

C/ VRAGEN
1. Wat moet men doen om het huis te verkopen ?
De notaris heeft ons aangeraden om een procedure op te starten via een advocaat. Hij zal dan een verzoek inwilligen bij de vrederechter om zo over te gaan tot de gedwongen openbare verkoop van het huis.
Is dit correct: is dit de enigste optie die men kan hanteren om tot een verkoop van het huis over te gaan ?

2. Wie betaalt de kosten bij zo een procedure ? Het lijkt mij een eenvoudige procedure. Men heeft Een huis; men vraagt om het te verkopen via de rechter.
Maar wie betaalt.?
- Moet ik de volledige som betalen omdat ik de verkoop vraag? Of enkel 1/8ste van deze som (want er zijn 8 kinderen)
- Moet ik enkel het bedrag voorschieten (8/8ste van de kosten) en wordt ik later ‘terugbetaald 7/8ste bij herrekening van de erfenis als hjet huis verkocht wordt en wij elk ons deel krijgen?)
- Dat ik de vraag stel is niet zo verwonderlijk: ik heb 5 advocaten gecontacteerd en geen enkele versie was gelijk: of ik moest alles betalen, of elk kind moest 1/8ste van de kosten betalen, of: die wat moest betalen was diegene die geen akkoord wou, enz…)

3. Belet het feit dat er nog een kind in het ouderlijk huis woont bel normaal gezien de gedongen verkoop van het huis? Hij heeft geen huurovereenkomst. Hij woonde gewoon gratis in bij zijn ouders. Wij hebben een voorstel gedaan aan de inwonende zoon om het huis te komen. Hij heeft het voorstel afgeslagen.

4. Als ik de gedwongen openbare verkoop vraag, is het dan mogelijk dat andere kinderen hiertegen in beroep gaan ? Is er een beroepsprocedure voor de rechtbank mogelijk ? Of niet ? En als het eenmaal verkocht is, is er dan een beroepsprocedure mogelijk?

1) Samen overeenkom en anders inderdaad naar de rechtbank. Klopt.

2) U zal moeten voorschieten en er kan gevonnist worden dat de andere kinderen u moeten terugbetalen, als u dat opneemt in uw eis. U kan dan best zorgen dat u kan aantonen dat u wel degelijk alles geprobeerd hebt om minnelijk overeen te komen en de andere partij(en) niet willen. U kan ook met 3 kinderen samen de procedure opstarten.

3) Neen. Dat zijn ouders hem gratis lieten wonen, tot daar aan toe, maar van zodra de erfenis (na overlijden laatste ouder!) openviel, zijn jullie samen eigenaars en is er op zijn minst bezetting ter bede (er is geen huurcontract, anders moesten jullie dat overnemen) en is er een bezettingsvergoeding verschuldigd. Voor de gemakkelijkheid vaak geschat op de huurprijs die een vergelijkbare woning zou opbrengen. 1/8e deel daarvan moet aan jou betaald worden. Als andere kinderen beslissen dat zij die vergoeding niet willen, is dat hun zaak.

4) Geen beroep mogelijk. Niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven (tenzij er vruchtgebruik mee gemoeid is, maar dat terzijde). Indien ze niet vrijwillig meewerken, zal een vrederechter hen dwingen door de openbare verkoop te eisen. Weet wel dat een openbare verkoop meestal minder opbrengt en dat vaak de dreiging om dit te doen genoeg kan zijn om de andere kinderen te laten inzien dat ze beter gewoon meewerken.

Good luck.

Beste duma, bedankt voor uw reactie. Ze was zeer leerrijk.

Toch nog een verduidelijking op punt 2) meer bepaald: het aantonen van een minnelijke schikking

Hoe zou ik dat het beste doen:.

Ik denk aan het volgende:

ik vraag aan een notaris om een vergadering te beleggen met een agenda en met het doel om tot en overeenkomst te komen. Deze wordt per aangetekend schrijven aan elke erfgenaam gestuurd.

Dan zijn er 2 opties voor mij:

A.1/ Niet iedereen is aanwezig.
Daar niet iedereen aanwezig is kunnen we de zaak niet bespreken en vraag ik de notaris een tweede vergadering te beleggen met hetzelfde onderwerp. Er wordt genoteerd wie aanwezig was en wie niet.
Als bij de 2de vergadering niet iedereen aanwezig is vraag ik om een gerechtelijke procedure te starten om tot een gedwongen openbare verkoop te komen.

Ik kan zo aantonen dat ik tot een minnelijke schikking bereid was en toon ook zo aan dat er een aantal partijen niet tot een minnelijke schikking bereid waren. Ik vraag in mijn eis aan de rechtbank dat de andere kinderen mij moeten terugbetalen voor de gemaakte kosten van de gedwongen openbare verkoop.

A.2/ Iedereen is wel aanwezig.
Dit betekent dat de vergadering wel kan plaatsvinden met als doel om overeen te komen om het huis te verkopen.
Ik vraag een stemming waarbij ik vraag aan iedereen om te stemmen. De notaris zal noteren wie stemt voor verkoop en wie niet. Hiervoor zie ik 2 elementen:
- Iedereen moet akkoord zijn dat men het gebouw verkoopt.
- Iedereen moet akkoord zijn met de vraagprijs + een prijs waarbij het verkocht zal worden.


Mijn vragen:
1/ is het organiseren van een vergadering genoeg om aan te tonen dat men al het mogelijke heeft geprobeerd om tot een minnelijke schikking te komen ? Ik wil het bij een notaris doen omdat hij kan acteren als een soort van secretaris. Hij noteert in feite.

2/ Als niet alle partijen aanwezig zijn op de vergadering: betekent dat dan dat men niet tot een minnelijke schikking kan komen (ik refereer dat alle erfgenamen aanwezig moeten zijn). Kan ik feit dat niet alle partijen “aanwezig” zijn gebruiken om te stellen dat niet elke partij een minnelijke schikking wil?

3/ Als de vergadering kan plaatsvinden. Hoe kan men dan tot een akkoord komen:
Is dit enkel door:
A/ Unanimiteit van stemmen. Wat gebeurd er als bijvoorbeeld 2 personen willen verkopen en de rest niet ?
B/ is het meerderheid tegen minderheid ?
C/ als 1 partij wil verkopen en de rest niet -> is het dan voldoende om te zeggen: we hebben al het mogelijke gedaan om tot een overeenkomst te kopen (samenkomst bij notaris) maar wij komen niet tot een akkoord. En dus gerechtelijke procedure: en iedereen moet meebetalen.

4/ Bovendien: wat als men akkoord is om te verkopen. En mensen willen het kopen dan moet ook iedereen akkoord zijn om te verkopen. Wanneer kan men stellen dat de partijen onredelijk zijn en een verkoop tegen houden ? Daar er 8 kinderen zijn moet iedereen akkoord zijn. Kan men stellen dat na x serieuze offertes van potentiële kopers, maar niet iedereen op akkoord is men een gerechtelijke openbare verkoop vraagt omdat sommige partijen een billijk akkoord weigert ?

5/ Stel men komt tot een akkoord om te verkopen. Tegenwerking kan komen van de zoon die nog in het ouderlijk huis woont. Hoe kan men hem dwingen om bezoekers te ontvangen (potentiële kopers), foto’s te maken van de binnenkant van het huis enz. De kans bestaat dat die persoon wilt tegenwerken, hij leeft immers gratis. Kan men dit ook zien als “het tegenwerken van de verkoop” en dus een gerechtelijke verkoop vragen omdat men vaststelt dat de inwonende zoon niet wil meewerken aan de verkoop ?

[quote="Elis2016"]. Ik vraag in mijn eis aan de rechtbank dat de andere kinderen mij moeten terugbetalen voor de gemaakte kosten van de gedwongen openbare verkoop.quote]


Bij een openbare verkoop, zowel vrijwillige als gedwongen, zijn er geen kosten voor te schieten door de verkopers. Alle kosten worden na de verkoop afgerekend met de koper. Je zou wel moeten instaan voor de nodige keuringen en attesten, zoals voor stookolietank, elektrische. installatie, EPC enz alhoewel mogelijks ook de notaris hiervoor kan zorgen en de kosten voorschieten