JuridischForum.be

Ik heb een appartement in Vlaanderen aangekocht waarvan de notariële akte binnen enkele weken gepland staat (juli 2026). Voor mijn hypothecaire financiering is door de bank een uiterste verlijdensdatum van de akte bepaald op 8 augustus 2026.

De verkopers zijn nog eigenaar.

Tijdens de eerste bezichtiging heb ik geen actuele vochtkringen of zichtbare zware schade waargenomen in de living. Er waren wel enkele kleine rode puntjes in het plafond en rode verkleuringen op de vloer. Hierover werd mij meegedeeld dat het appartement in het verleden waterschade had opgelopen door insijpelend water, maar dat dit probleem inmiddels volledig was opgelost.

Er werd mij tevens meegedeeld dat er een volledig nieuw dak op het gebouw was geplaatst (kostprijs ca. 1.000.000 euro, ongeveer 8.000 euro per eigenaar) en dat het plafond op de getroffen plaatsen reeds hersteld was. Volgens de verstrekte informatie zou ook een gespecialiseerde firma metingen hebben uitgevoerd waaruit bleek dat het plafond droog was en dat het probleem volledig opgelost was.

Op basis daarvan ben ik ervan uitgegaan dat het om een hersteld historisch probleem ging.

Ik heb het appartement dinsdag bezocht in aanwezigheid van een elektricien. Tijdens dat bezoek zagen wij grote vochtvlekken op het plafond in de living en ik heb dat onmiddellijk gemeld bij de makelaar.

Twee dagen later, in aanwezigheid van een architect, aannemer die het nieuw dak gemaakt heeft en makelaar, bleek vervolgens dat het plafond van de living opnieuw zwaar aangetast is door vocht. Er werd vastgesteld dat:

het plafond volledig verzadigd is met vocht (de bovenbuur heeft een penthouse en zijn buitenterras is boven mijn living);
volledige afbraak en herbepleistering noodzakelijk lijkt (pas als de oorzaak gevonden en opgelost is);
er sprake is van actieve schade (vocht, schimmelvorming en afbrokkelende bepleistering, rode vlekken op de vloer (roest van de wapening));
de oorzaak nog niet vaststaat (mogelijk actief lek of ingesloten restvocht);
verdere technische onderzoeken (o.a. watertesten en expertises) nog lopende zijn en pas lang na de geplande akte zullen afgerond worden.


De woning is bestemd als mijn hoofdverblijf. Mijn huidige woning is reeds verkocht en ik moet deze binnen korte termijn verlaten. Ik beschik momenteel niet over een haalbare tijdelijke woonoplossing in afwachting van de overdracht.

Mijn vragen zijn dan ook:

In welke mate kan een dergelijke situatie aanleiding geven tot uitstel van de akte of het voorzien van waarborgen (bijv. consignatie van een deel van de prijs bij de notaris), gezien oorzaak, aansprakelijkheid en herstelkost nog onbekend zijn vóór de overdracht?
Hoe wordt in de praktijk omgegaan met situaties waarbij de ernst van schade pas duidelijk wordt tussen bezichtiging en overdracht?
In welke mate speelt de beperkte termijn (bankdeadline 8 augustus 2026) praktisch mee in de mogelijkheid om beschermingsmaatregelen te nemen?

Alle inzichten of gelijkaardige ervaringen zijn welkom.

Ondertussen is er een watertest gebeurd. Het terras van het penthouse boven mij werd 24 u onder water gezet. Er was geen insijpeling van water te bekennen. Toen men het water liet weglopen stroomde er honderden liters water recht mijn appartement in. Het werd gefilm en aan mij bezorgd. Laten we voorzichtig stellen dat het appartement onbewoonbaar is. Wat moet ik nu doen?

U heeft het antwoord zelf gegeven. Akte verlijden en een bedrag ramen dat nodig is om de herstellingen uit te voeren en vervolgens vastzetten bij de notaris. Die draagt de gelden dan pas over naar de verkoper zodra de verzekeringen u uitbetaald hebben voor de schade.

Het is dus een lek in een afvoerleiding die door uw appartement loopt, dat kan snel hersteld worden. Een appartement is uiteraard niet onbewoonbaar voor een plafond met wat vochtschade.