Notaris verhaalt kosten openbare verkoop op ons

[ernie5]

Recent een schriftelijk bod gedaan op een huis dat via de notaris onderhands te koop werd aangeboden.

Ons bod werd aanvaard, maar blijkbaar is het huis voorwerp geweest van een openbare verkoop waarbij er geen koper werd gevonden.

Nu probeert de notaris de kosten gemaakt bij deze openbare verkoop op ons te verhalen. Kan dit?

Dit zou een afspraak zijn tussen notarissen onderling om dit zo toe te passen, maar kunnen zij dit zomaar eenzijdig opdringen?

Bedankt voor uw antwoord.

[ernie5]

Na enig opzoekwerk:

Blijkbaar is het zo dat er een notariële traditie is waarbij - indien de openbare verkoop niet doorgaat en er een onderhandse verkoop plaatsvindt binnen de zes maanden na de openbare verkoop - de kosten van deze verkoop verhaalt worden op de (onderhandse) kopers. Dit is echter geen wettelijke verplichting! Het ereloon van de notaris is indeze ook geheel voor de verkopende notaris.

We zitten nu natuurlijk in de tang, want wat kunnen wij hier nog tegenin brengen? We kunnen hierover proberen te onderhandelen, maar als puntje bij paaltje komt is het of je tekent de compomis en je gaat akkoord of je tekent de compromis niet en je hebt een boete aan je been omdat je afziet van de verkoop (wat wij niet wensen).

Aangezien we het goed tegen een voor ons gunstige prijs kunnen kopen, is het in principe niet zo erg. Maar dat neemt niet weg dat we met een meerkost van ongeveer €7000 zitten waarop we niet hadden gerekend.

De notaris had ons hierover toch moeten informeren vooraleer we een bod uitgebracht hadden. Nu hebben we een bod uitgebracht en kregen we te horen: Jullie bod is aanvaard, maar wel tegen volgende voorwaarden...

Is hij hier in de fout gegaan door ons hierover niet te informeren?

Bedankt voor jullie antwoord.

[roharro]

Kafkaiaanse situatie. Waarom moet de opdrachtgever van die openbare verkoop die kosten niet betalen? Als ik mijn auto verkoop moet de koper toch ook niet de nog openstaande herstellingsfacturen betalen?
Oneerlijk die op achterbakse wijze aan te rekenen aan de onderhandse koper, die had niets te maken met de openbare verkoop.

Waarschijnlijk weer een prerogatief van de notarissengilde.

tip: Weiger steeds iets anders te ondertekenen dan de definitieve, volledige compromis. Op die wijze bent u gedekt tegen verrassingen achteraf.

[ernie5]

Bedankt voor je reactie roharro.

Ik denk dat we best een advocaat meenemen naar de bespreking omtrent het compromis.

[ernie5]

Zonet ook eigen notaris gebeld. Die speelt het spelletje natuurlijk mee en beaamt dat er 17% ipv 10% registratierechten betaald moeten worden... *zucht*

[roharro]

Zonet ook eigen notaris gebeld. Die speelt het spelletje natuurlijk mee en beaamt dat er 17% ipv 10% registratierechten betaald moeten worden... *zucht*

Alleen vind ik, vermoed ik, dat men hiervan op voorhand op de hoogte moet worden gesteld.

[scorpioen]

We zitten nu natuurlijk in de tang, want wat kunnen wij hier nog tegenin brengen? We kunnen hierover proberen te onderhandelen, maar als puntje bij paaltje komt is het of je tekent de compromis en je gaat akkoord of je tekent de compromis niet en je hebt een boete aan je been omdat je afziet van de verkoop (wat wij niet wensen).

Ik denk niet dat je aan boete aan je been kan hebben, tenzij de verkoper kan bewijzen dat u op de hoogte gebracht werd van deze extra kosten vooraleer u een bod gedaan hebt.

Het is moeilijk advies te geven zonder alle stukken in te zien. De vraag is immers: is er een overeenkomst tot stand gekomen? was men het eens over de prijs? Als dat het geval is kan u eisen dat de verkoop doorgaat met deze afgesproken prijs, vermeerderd met de kosten die wettelijk toegelaten zijn. Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd (KB 16 december 1950). Ik lees hierin niets over de extra kosten die nu gevraagd zijn.

[ernie5]

Bedankt scorpioen voor je antwoord. Wij zijn niet schriftelijk op de hoogte gebracht van de toepassing van 17% vóór we het bod hebben uitgebracht.

Prijs en goed zijn overeengekomen, aangezien de notaris een e-mail heeft gestuurd waarin staat dat ons bod werd aanvaard. Het is in diezelfde e-mail dat er voor het eerst sprake was van 17%.

Ik heb zonet een gedetailleerd en gemotiveerd verslag gevraagd van alle kosten verbonden aan de aankoop.

Als je met deze zaak naar een rechtbank gaat, vraag ik me af of een rechter het zal aandurven om in te gaan tegen de notariële traditie.

[ernie5]

Net wat opgezocht rond die notariële traditie. Dit heb ik teruggevonden: Uit het 'Algemeen reglementair kader met betrekking tot de regels van de notariële praktijk':

Afdeling 5. Tekoopstelling van onroerende goederen
Artikel 13. De provinciale reglementen inzake openbare verkoop of
tekoopstelling uit de hand van onroerende goederen mogen geen clausules
bevatten die de keuze van de cliënt-verkoper kunnen beïnvloeden ten gunste van
een notaris van het betrokken genootschap.
Zo mag een reglement, dat in de voorwaarden voor de tekoopstelling voorziet dat
de koper andere lasten zal dragen dan de kosten van de akte en andere
bijkomende kosten van de koop bedoeld in artikel 1593 B.W., zoals vergoeding
voor bemiddeling van de verkoop uit de hand of publiciteitskosten van de
openbare verkoping, enkel van toepassing zijn op onroerende goederen die
gelegen zijn in het rechtsgebied van het genootschap.
Toelichting
Wanneer de notaris door de eigenaar gelast is een onroerend goed te koop te stellen,
kan de notaris hem voorstellen om in de verkoopsvoorwaarden ( ongeacht of deze
voortvloeien uit de algemene voorwaarden van een openbare verkoop of uit de
bewoordingen van de koop-verkoopovereenkomst) clausules in te lassen waardoor de
koper buiten de aktekosten in eigenlijke zin (die hem ten laste gelegd worden
krachtens artikel 1593 BW) ook kosten moet dragen zoals publiciteitskosten of het
ereloon voor bemiddeling.
Dergelijke bepalingen – die niet verboden zijn voor zover zij volledig begrepen en
aanvaard zijn door de koper – worden als gunstig beschouwd door de verkoper,
aangezien hij uit de verkoop een prijs zal halen die niet verminderd is met deze
kosten, die hem normaal ten laste zouden zijn.
Het gebruik van dergelijke clausules kan bijgevolg bij notarissen die deze clausules
voorstellen een cliënteel aantrekken dat normaal geen reden heeft om zich tot hen te
wenden, en met name het cliënteel van eigenaars van onroerende goederen die
gelegen zijn buiten de regio waar deze clausules doorgaans gebruikt worden. Daarom
voorziet dit artikel dat de reglementen van tekoopstelling, opgesteld door de
genootschappen, die het gebruik van deze clausules aanmoedigen, enkel betrekking
mogen hebben op onroerende goederen die gelegen zijn in het rechtsgebied van dat
genootschap

[scorpioen]

Dergelijke bepalingen – die niet verboden zijn voor zover zij volledig begrepen en
aanvaard zijn door de koper –

[ernie5]

Wil dit zeggen dat men hierover kan onderhandelen?

[mava105]

Wil dit zeggen dat men hierover kan onderhandelen?

Dat u ervan op de hoogte was voor u een bod deed.

[j.demoor]

"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de PRIJS, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek).

‘Ons bod werd aanvaard’

Door die aanvaarding is de koop voltrokken.

De prijs is degene die u bekend gemaakt werd in het bod. Was daarin geen sprake van bijkomende kosten gemaakt bij een vroegere openbare verkoop,dan zijn die kosten voor degene die openbaar deed verkopen.