Schenken van onroerend goed

[lotusbad]

Mijn vader is 72 jaar en bezit een groot huis.
Mijn moeder is overleden.

Als mijn vader zou overlijden gaan mijn broer en ik enorm veel successierechten moeten betalen, zonde want dan gaat het ouderlijk huis hoogstwaarschijnlijk moeten verkocht
worden aan derden en dat zouden we allemaal heel erg vinden.

Is er een manier, zonder dat mijn vader zijn eigendom moet afstaan voor zijn overlijden een schenking kan gebeuren aan ons ?
Bij die schenking, moet er dan onmiddellijk al schenking kosten betaald worden of moet dit pas bij overlijden van mijn vader ?
Welke zou financieel voor mijn vader en ons de beste oplossing kunnen zijn ?

Mijn vader heeft verder weinig financiële middelen omdat mijn ouders alles in hun huis hebben gestoken.
De waarde van het huis wordt geschat op 850.000 Euro en wij zouden graag hebben dat het in de familie blijft.
Als je ziet hoeveel successierechten er moeten betaald worden op die som kunnen we het wel vergeten om het huis in de familie te houden.

Alvast bedankt voor jullie reacties.

[wanton]

Eerst en vooral moet nagegaan worden of jullie , de kinderen , reeds niet blote eigenaar zijn van de helft van de woning , nl de erfenis van jullie moeder. Ik durf hopen dat niet de clausule ' langst leeft ,al heeft ' is toegepast bij het overlijden van moeder. Dat zou een zware financiële flater zijn geweest.
Uw vader kan een schenking doen van onroerend goed , met behoud van het vruchtgebruik. Hierdoor heeft hij het recht om in de woning te blijven wonen. Jullie worden volle eigenaar , in onverdeeldheid, bij het overlijden van uw vader , zonder verdere kosten.
Schenkingstarieven van onroerend goed , in rechte lijn :
schijf 0-12.500 = 3 %
12.500 - 25.000 = 4 %
25.0000- 50.000 = 5 %
50.000 - 100.000 = 7 %
100.000 - 150.000 = 10 %
150.000- 200.000 = 14 %
200.000-250.000 = 18 %
250.000-500.000 = 24 %
Dit zijn tarieven per begunstigde , per schenking. Indien men om de drie jaar een schenking zou doen , worden de tarieven terug vanaf nul aangerekend. tarief wordt wel berekend op volle eigendom.
Vergelijk zelf met de successietarieven :
0-50.000 = 3 %
50.000-250.000 = 9 %
boven 250.000 = 27 % , ook per begunstigde.
Dus , blijft de vraag : hoe is de eigendomsverdeling op dit moment?

Een notaris zal u graag uitleg geven.

[lotusbad]

Bij het overlijden van mijn moeder, nu 3 jaar geleden ben ik samen met mijn vader naar de bank geweest en was er eventjes grote paniek toen bleek dat mijn vader zo'n € 48.000 successierechten zou moeten betalen.
Mijn vader had niet zo veel geld, dus je kunt je voorstellen dat dit enorm hard aankwam samen met het overlijden van mijn moeder.
Het was dus inderdaad 'langst leeft, al heeft'. Toen we bij de notaris kwamen bleek het reuze mee te vallen want mijn ouders hebben altijd vanaf de jaren '60 altijd ingewoond bij mijn grootouders op dezelfde plaats. In 1980 is het werd het ouderlijk huis onteigend en dan werd alles verdeeld tussen de kinderen dus mijn vader en zijn broer (mijn opa leefde toen nog). Mijn ouders hebben dan gebouwd op het groot stuk grond achter het oorspronkelijk huis en daardoor waren de successierechten laag bij het overlijden van mijn moeder. Vraag mij niet door wat het nu precies komt maar ik weet dat mijn vader (en wij) op dat moment van veel miserie gespaard zijn gebleven.
Zoals ik u begrijp zou het financieel in ieders voordeel zijn dat mijn vader een schenking zou doen aan ons en het vruchtgebruik van de woning zou hebben.
Nu is mijn vraag aan u, moet er dan onmiddellijk successierechten betaald worden bij de schenking ? Ik veronderstel dat mijn broer en ik dit dan onmiddellijk moeten betalen ? Ik vrees dat wij beiden niet genoeg financiële armslag hebben om zo'n grote som te moeten betalen.

[wanton]

Beste,

de uitleg die U geeft doet me veronderstellen dat de grond waarop het huis staat van vader was. Daardoor is het huis ook zijn eigendom , omdat er geen 'inbreng in de gemeenschap' gedaan is , hoewel moeder zeker haar deel van de kosten heeft gedragen. Het huis is dus altijd van vader geweest. Zulke situatie heeft altijd tot gevolg dat , ter gelegenheid van het tweede overlijden , de successierechten vrij hoog zijn.
U kan dit deels opvangen door schenkingen te doen , zoals in mijn eerste bericht uitgelegd. Met een schenking van een deel om de drie jaar komt U het verste plus een laatste deel laten vererven. Op het moment van de schenking moet men de schenkingsrechten betalen , maar er zijn later geen successierechten meer. Ook niet op het vruchtgebruik , dat kosteloos bij de blote eigenaars terecht komt.

Vraag concretere gegevens bij uw notaris.

[FJ]

Mijn vader is 72 jaar en bezit een groot huis.
Mijn moeder is overleden.

Als mijn vader zou overlijden gaan mijn broer en ik enorm veel successierechten moeten betalen, zonde want dan gaat het ouderlijk huis hoogstwaarschijnlijk moeten verkocht
worden aan derden en dat zouden we allemaal heel erg vinden.

Is er een manier, zonder dat mijn vader zijn eigendom moet afstaan voor zijn overlijden een schenking kan gebeuren aan ons ?
Bij die schenking, moet er dan onmiddellijk al schenking kosten betaald worden of moet dit pas bij overlijden van mijn vader ?
Welke zou financieel voor mijn vader en ons de beste oplossing kunnen zijn ?

Mijn vader heeft verder weinig financiële middelen omdat mijn ouders alles in hun huis hebben gestoken.
De waarde van het huis wordt geschat op 850.000 Euro en wij zouden graag hebben dat het in de familie blijft.
Als je ziet hoeveel successierechten er moeten betaald worden op die som kunnen we het wel vergeten om het huis in de familie te houden.

Alvast bedankt voor jullie reacties.

Als dit huis jullie vader in volle eigendom toebehoort en als jullie dit volgens het Belgisch erfrecht en met de Vlaamse successierechten erven, zullen deze 133.500 (elk 66.750) euro bedragen.

Afhankelijk van jullie situatie (gehuwd, kinderen, ...) en wensen (wat bedoelen jullie met "in de familie houden", ...) zijn er een aantal optimalisaties mogelijk. Weet echter dat onroerend goed en successieplanning nooit goed samen gaan (vooral of onder meer omdat de schenkingsrechten van onroerend goed, cf. supra, ongeveer even hoog zijn als de successierechten).

Mogelijke oplossingen:
- huis verkopen: moet/wil/kan jullie vader er nu in blijven wonen? hoelang willen jullie dit familiaal erfgoed bij elkaar houden: tot jullie kinderen, kleinkinderen, ... elk 1/100 ervan hebben? er zullen altijd erfgenamen zijn die niet geïnteresseerd zijn in dit huis, of zeker niet in slechts een deel ervan. beter nu verkopen dus dan later uitkopen/verkopen na kost-na-kost-na-kost
- aan meerdere personen nalaten: als jullie zelf al getrouwd zijn en kinderen hebben (waarschijnlijk zijn jullie ook al 40-50 jaar, als jullie vader nu 72 is?), is het misschien een optie dat jullie kinderen ook al een deel van het huis krijgen. En eventueel ook jullie echtgenoten (die hun deel uiteindelijk ook bij jullie kinderen zien terechtgekomen). Als jullie vader een testament opstelt en bv. vier bijkomende personen aanstelt als erfgenamen van dit huis (850.000 / 6 elk, bv. elk 2 kinderen of 1 kind en echtgenoot), dan zullen de successierechten dalen tot 58.500 euro, 75.000 minder dan nu.
- idem, maar een andere verdeling, niet in aantal, maar in verhouding naakte eigendom vruchtgebruik: meer vruchtgebruik voor jullie, meer naakte eigendom voor jullie kinderen. op die manier zijn de successierechten ook al opgelost voor wanneer jullie wegvallen. op het vruchtgebruik betalen jullie immers geen successierechten meer zoals wanton hoger vermeldde. dit wast automatisch aan bij de naakte eigendom.
- als andere personen erbij betrekken geen optie is: nu al een eerste schenking van bv. 100.000 aan elk (=200.000 euro). de schenkingsrechten bedragen 11.250 + notariskosten; de overblijvende successierechten bij het overlijden 79.500 = totaal 90.750 (besparing 42.750 - notariskosten); eventueel gevolgd door een tweede schenking over drie jaar:
- twee schenkingen (met drie jaar tussen, zoals wanton boven vermeldde), van telkens 2x100.000: 22.500 schenkingsrechten + notariskosten, 34.500 successierechten bij overlijden, totaal = 57.000 (besparing 76.500 - notariskosten)

Indien situatie en wensen het toelaten, is de optimale planning een combinatie van schenken, verdelen over meerdere personen, spelen met de verhouding naakte eigendom - vruchtgebruik (ook met successieplanning voor volgende overlijdens in het achterhoofd).

--
Een stapje verder: willen jullie dit echt in de familie houden? Hoe? Wat als één van jullie komt de overlijden? Willen jullie dan dat het huis naar de overblijvende gaat, al dan niet met compensatie voor de erfgenamen van de overledene broer/zus? Ik wil het niet nog complexer maken, maar hier moet goed over nagedacht worden, zeker als het huis zóveel waard is en jullie voor het overige zoveel niet hebben of zullen krijgen. Denk er bv. over na een beding van aanwas in te lassen (al dan niet beperkt tot het vruchtgebruik).

En om af te ronden: als er schenkingen bij komen kijken en als er geen beding van aanwas wordt overeengekomen, vergeet dan niet een beding van terugkeer op te nemen (of eventueel een fideïcommis de residuo) als jullie zelf geen kinderen hebben (en niet getrouwd zijn). Met een beding van terugkeer keert het terug naar jullie vader alsof het nooit geschonken is; op die manier voorkomen jullie dat jullie vader successierechten moet betalen op zijn eigen huis (want hij is op dat moment immers een erfgenaam van zijn kind).

[lotusbad]

Bedankt voor uw reactie.

Het is de bedoeling dat mijn vader zolang hij kan in het huis blijft wonen.
Tijdens een gesprek met mijn vader vandaag blijkt dat hij open staat voor een regeling.
Alleen weet hij niet welke stappen hij moet ondernemen.
Mijn vader is 72, goed gezond en wij hopen dat hij dat nog lang mag blijven.

Zoals ik eerder vermelde zijn er 2 kinderen, mijn broer en ik.
Mijn broer heeft de tijd (en goesting) niet om informatie te verzamelen maar hij vindt ook dat het nuttig is nu al bepaalde beslissingen te nemen …
Uit het gesprek met mijn broer blijkt dat wij, ook al zouden we graag wel willen wij beiden niet voldoende financiële middelen hebben om ooit het huis in de familie te houden.

Onze kinderen en/of echtgenoten in de schenking betrekken zien we niet zitten.
Dus zouden we moeten gaan voor een schenking in schijven eventueel zo als u voorstelt een eerste schenking van bv. 100.000 aan elk (=200.000 euro). de schenkingsrechten bedragen dan 11.250 + notariskosten, dan moeten we (mijn broer en ik) elk ongeveer € 6000 betalen als ik het goed begrijp, toch ?

Over 3 jaar zou mijn vader dan een nieuwe schenking kunnen doen van het zelfde bedrag.
Het huis blijft dan eigendom van mijn vader toch ?

Als ik voldoende informatie heb ingewonnen ben ik van plan om een afspraak te maken bij de notaris.
Eerst alleen (of samen met mijn broer) zodat wij mijn vader vooraf voldoende kunnen inlichten.

[FJ]

Dat is inderdaad elk 5.625 euro + notariskosten bij de eerste schenking van 100.000 euro elk. Als hij in het huis zou willen blijven wonen en zekerheid dat jullie jullie deel niet kunnen verkopen, kan hij dit ook zo opnemen in de akte. Technisch gezien spreekt men van voorbehoud van vruchtgebruik (of genotsrecht) wat het "mogen blijven wonen" betreft en van een vervreemdingsverbod voor wat "het niet mogen verkopen" betreft.

[lotusbad]

Mijn broer heeft onlangs zijn huis gerenoveerd en zou de schenkingsrechten niet kunnen betalen.

Kan mijn vader alleen mijn deel schenken ? Ik heb namelijk voldoende financiële middelen.

[FJ]

Dit is totaal geen probleem. Elke schenking aan een reservataire erfgenaam wordt (standaard, kan van worden afgeweken) gezien als een voorschot op het erfdeel, dus uw broer krijgt bij overlijden van uw vader zijn deel ook.

Natuurlijk zullen de notariskosten voor u iets hoger uitvallen, omdat die deels gebaseerd zijn op de totale prijs, maar ook enkele vaste aktekosten e.d. die u alleen zult moeten dragen i.p.v. met twee.

Wat uw broer betreft, verschuift het probleem dan wel naar het moment van overlijden van uw vader, als hij dan ook niet de nodige middelen heeft om de (nog hogere) successierechten te betalen. Tenzij uw vader hem (en u ook) ook geld (of andere roerende waarden) nalaat die toelaten om de successierechten te betalen. In dat geval is er echter nog een betere oplossing: laat uw vader de schenkingsrechten nu betalen (ook die van uw broer dus), dan slaan jullie een drieslag: 1. broer komt er ook goedkoper van af, 2. de middelen waarmee deze schenkingsrechten betaald worden verdwijnen uit de bezittingen van uw vader en dus moeten hierop geen successierechten worden betaald bij zijn overlijden en 3. het zal iets gemakkelijker zijn om dit huis in de familie te houden. (wat dit laatste betreft: als uw broer de schenkingsrechten niet kan betalen, en hij de successierechten niet kan of wil betalen bij een (plots) overlijden, hoe ziet u dit huis dan in de familie blijven?)

[lotusbad]

Ik denk dat er moeten vanaf stappen dat het huis in de familie zal blijven.
Wij hebben allen samen meegeholpen aan de bouw van het huis (oude afbreken, oude bakstenen kuisen enz ...).
Wij gingen er altijd van uit omdat wij bij het bouwen wij allen samen zoveel tijd in het huis gestopt, het huis moest in de familie blijven...
Een 6 tal jaren na de bouw van de woning, hebben we een 2e klein huis, die nu gebruikt wordt als garage, schuur en werkplaats bijgebouwd. Nu staan er 3 gebouwen op vaders grond. 1 garage die er al staat van in de jaren '70, het groot huis met garage, begin de jaren '80 gebouwd en het 3e gebouw die ik eerder vermelde zo rond 1986 gebouwd ... + nog een hele grote tuin ...Dit heeft natuurlijk de waarde enorm doen stijgen.
Dit betekend mocht mijn vader overlijden de kosten enorm hoog zullen zijn om de woning de kopen en het deel aan mijn broer uit te keren.
Ik denk dat we moeten realistisch zij en er vrede mee nemen dat het huis ooit zal verkocht worden aan derden...

[lotusbad]

Wat betreft het eventueel schenken van roerende goederen om de schenkingrechten van mijn broer en ik te betalen zit er niet in.
Bij het overlijden van mijn moeder ben ik samen met mijn vader naar de bank geweest en ik weet dat er niet genoeg geld beschikbaar is om dit te eventueel te doen.

[FJ]

Hm, als ik dit lees, kan ik maar één ding zeggen: zo snel mogelijk verkopen. Aan jullie om te bepalen wanneer "zo snel mogelijk" is, maar een huis van 850.000 euro en niks liquide, is vergelijkbaar met een ferrari in de garage die te veel zuipt, te veel taksen kost, te veel aan onderhoud kost, enz.

En "zo snel mogelijk" hangt natuurlijk volledig af van wanneer jullie emotioneel afstand kunnen nemen van dit huis. Er is geen geld voor schenkingsrechten (in het geval van uw broer), maar de successierechten hangen wel als een zwaard van Damocles boven zijn hoofd, er is geen geld voor schenkingsrechten bij uw vader, maar onvoorziene kosten (of bij gebrek aan cash: verval en verkrotting) hangen als een zwaard van Damocles boven diens hoofd. En ik bedoel eigenlijk boven elk van jullie hoofden, want een gedwongen verkoop bij het zich voordoen van één van de scenario's heeft nog meer kwalijke gevolgen, waaronder een verkoop aan 30% onder de marktprijs (gemiddelde dat de bank rekent voor "gedwongen verkoopwaarde").

Voor 850.000 koopt uw vader een mooi appartement voor zichzelf, waar hij niet te veel onderhoud aan heeft, geen kosten als hij voor een nieuw appartement gaat, ... EN nog een tweede, derde en wie weet zelfs vierde appartement als investering. (Even terzijde, het huidige huis verhuren om zelf ergens anders te gaan huren en eventueel nog eraan over te houden is geen goeie zaak: dergelijke grote huizen als deze brengen relatief zeer weinig op van huur. Het huis houden is enkel vanuit sentimentele/emotionele argumenten te overwegen.)

En om niet af te ronden met de vermelding van dit sentimentele (want dit zou dan wel eens weer de overhand kunnen krijgen): denk aan dat zwaard van Damocles!

[lotusbad]

Ik zou het absoluut niet zo willen stellen !
De woning e.a. worden goed onderhouden door mijn vader.
Het ontroerend goed zal dus niet onmiddellijk in waarde dalen.
Er zijn nog genoeg centjes beschikbaar, al is is het niet om eventueel
2 keer schenking rechten te betalen voor mijn broer en ik.
Trouwens mijn vader is nog heel actief en geniet volop van van zijn leven.
De man zou wegkwijnen in een appartement.

Omdat mijn broer de schenking rechten niet kan betalen betekent niet dat ik (in afspraak met mijn vader) mijn deel kan laten schenken.
1 keer €100.000 en na 3 jaar nog eens dezelfde som is voor mij financieel haalbaar.

U hebt gelijk indien mijn vader ooit komt te overlijden het een "zware dobber" zal zijn om het ouderlijk huis te verkopen aan derden.

Heeft u een idee hoeveel de notariskosten zijn voor een "schenkingsakte" ?

[FJ]

De notariskosten bedragen ergens rond de (grootte-orde van) 1000-1500 euro bij een schenking van 100.000 euro. Bij 200.000 ergens rond de 1500. Maar daarvoor kan je terecht bij de notaris, zelfs een telefoontje kan volstaan.

Ik ben blij dat u zich bewust bent van het probleem. Ik stel het soms te negatief voor, maar dat is vaak de enige manier om ergens in het midden tussen zwart en wit te belanden, waar de waarheid ligt.

Een bijkomende piste die misschien te overwegen valt (en opnieuw: 't is volledig aan jullie om in te schatten in hoeverre dit ook maar enigszins een optie is voor jullie): uw broer kan eventueel een hypothecaire lening aangaan voor de schenking. Als uw vader jonger was, was een overlijdensdekking (successierechtenverzekering) ook een optie, maar op die leeftijd kan ik me geen verzekeraar voorstellen die dat nog afsluit.
Een overlijdens- of successierechtenverzekering werkt als volgt: zoon = verzekeringsnemer, vader = verzekerde, zoon = begunstigde.