JuridischForum.be

Ik vraag me af of de volgende werkwijze korrekt legaal is en wel degelijk voordelig.
Ik heb een oude woning waar ik het volgende zou met doen.

1. Woning slopen.
2. grond aan mijn kinderen geven één deel links, andere deel rechts met behoud van vruchtgebruik. Op deze schenking van de grond natuurlijk de wettelijke rechten betalen
3. daarna een appartementsgebouw oprichten één gemeenschappelijk ingang maar 3 appartementen links en 3 rechts.

vragen:
1 is dit legaal
2 aangezien ik het vruchtgebruik behoud wie moet er het gebouw oprichten ikzelf of de beide kinderen. ik wens ook het vruchtgebruik van de appartementen en het recht om tenminste de intresten van mijn lening te kunnen inbrengen in mijn aangifte.
3 als ik dan kom te overlijden veronderstel ik dat ik gewoon het vruchtgebruik verlies op grond en appartementen en mijn kinderen dus in principe volledige volle eigenaar worden zonder erfenis registratie rechten te betalen
4. aangezien ik dan ook nog lopende leningen heb bij overlijden zijn deze als passief in te brengen bij de aangifte van erfenis van de andere eigendom die ze erven?

Vind dit een rare constructie. In eerste instantie kan je als vruchtgebruiker geen gebouwen oprichten op gronden waarvan je dus geen eigenaar bent. De grond is van de kinderen , zij worden wettelijk ook eigenaar van de gebouwen erop. Je zal dan geen vruchtgebruik hebben op de appartementen/ Maar , stel dat je toch het vruchtgebruik hebt en de kinderen de blote eigendom , zal dat gebouw toch in uw nalatenschap zitten en dienen er successierechten worden betaald.
Ik denk dat het best is dat uzelf alle verrichtingen doet en pas daarna de nodige schenkingen doet.

waarom zijn er dan wel systemen waarbij bij de aankoop van een appartement het mogelijk is dat de kinderen de blote eigendom kopen en de ouders het vruchtgebruik van ditzelfde appartement. Ik meen zelfs ook te verstaan dat wanneer de ouders voor die actie geld schenken aan de kinderen om de blote eigendom te kopen dit ook mogelijk is.
Blijkbaar betaald men op zulk een handgift van gelden geen scheningsrechten; men zal de waarde van het goed blijkbaar opsplitsen in een waarde blote eigendom en vruchtgebruik afhankelijk van de leeftijd van de ouders en beiden betalen registratie rechten bij aankoop op de blote eigendom en het vruchtgebruik.

Het verschil is dat in mijn idee de kinderen blote eigenaar worden van de grond. Ik wordt vruchtgebruiker. Als ik dan als vruchtgebruiker er een gebouw opzet wordt ik dan geen vruchtgebruiker van dat gebouw als ik het opricht ? in Neen waarom niet.
Indien wel en ik kom te overlijden vervalt toch automatisch mijn vruchtgebruik en worden de kinderen toch volledige eigenaar van de grond en het gebowu die erop staat zo neen waarom niet ?

Waarom zou ik geen gebouw mogen oprichten op een grond waarvan ik enkel vruchtgebruiker ben als de naakte eigenaar hiermee akkoord gaat?

Waarom zou ik geen gebouw mogen oprichten op een grond waarvan ik enkel vruchtgebruiker ben als de naakte eigenaar hiermee akkoord gaat?

Dat mag u zeker. Maar de eigenaar van de grond wordt dan automatisch ook eigenaar van het gebouw, ingevolge het "recht van natrekking". Aangezien u slechts het recht van vruchtgebruik van de grond hebt zal de woning niet uw eigendom zijn en zal u er ook geen recht van vruchtgebruik op hebben.

Enige mogelijkheid opdat het huis uw bezit zou zijn is het verlenen van een recht van opstal (bij notariële akte) -door uw kinderen als eigenaars van de grond- waardoor u eigenaar blijft van de woning.

ik zoek geen eigenaar te zijn van de woning of het gebouw. Ik wens enkel vruchtgebruiker te zijn van zowel woning als gebouw zoals in onerstaand voorbeeld maar dan enkel niet bij aankoop maar een combinatie van grond schenking en een bouw van een gebouw.

http://www.seniorennet.be/Dossier/Finan ... koop.phpEr" onclick="window.open(this.href);return false; was eens een appartement aan de kust
Eindelijk. Het is zover: met pensioen en nu genieten. Tijdens één van de talloze wandelingen in een Vlaamse badstad bezoekt u een modelappartement op een topligging. Het zou toch fantastisch zijn…Plots ziet u het licht: misschien kunnen de kinderen nu al worden betrokken bij deze aankoop? U koopt het vruchtgebruik en de kinderen verwerven de naakte eigendom. Via deze techniek behouden de ouders controle en inkomsten (bijvoorbeeld de huurgelden) en kan men tegelijkertijd successierechten besparen. Bij het overlijden van de langstlevende dooft het vruchtgebruik uit.

maar dan enkel niet bij aankoop maar een combinatie van grond schenking en een bouw van een gebouw
Die gecombineerde aankoop vruchtgebruik/blote eigendom is, zoals de benaming het reeds zegt, enkel mogelijk voor de AANKOOP van een onroerend goed. Niet voor het laten bouwen (als bouwheer) van woning. Als men een woning bouwt is er trouwens geen notariële akte voor de woning, bijgevolg kan men die dan ook niet splitsen in vruchtgebruik en blote eigendom....

Waarom zou ik geen gebouw mogen oprichten op een grond waarvan ik enkel vruchtgebruiker ben als de naakte eigenaar hiermee akkoord gaat?

U schreef wat hieronder is gezet; op welk moment oefent dit recht van natrekking zich uit: onmiddelijk of enkel wanneer ik kom te overlijden ?

Dat mag u zeker. Maar de eigenaar van de grond wordt dan automatisch ook eigenaar van het gebouw, ingevolge het "recht van natrekking". Aangezien u slechts het recht van vruchtgebruik van de grond hebt zal de woning niet uw eigendom zijn en zal u er ook geen recht van vruchtgebruik op hebben.

Enige mogelijkheid opdat het huis uw bezit zou zijn is het verlenen van een recht van opstal (bij notariële akte) -door uw kinderen als eigenaars van de grond- waardoor u eigenaar blijft van de woning.

op welk moment oefent dit recht van natrekking zich uit: onmiddelijk of enkel wanneer ik kom te overlijden ?
Onmiddellijk.
Ingeval van overlijden: het huis wordt niet vererfd want is reeds eigendom van de kinderen;
maar: fiscus zal bij overlijden de bouwkosten die door u betaald zijn beschouwen als een schenking (van geld) aan de kinderen; indien u zou overlijden binnen de drie jaar na oprichten gebouw zullen uw kinderen op dat bedrag bij hun erfenis zien gevoegd worden en er dus erfenisrechten moeten op betalen.

Dan is er blijkbaar geen oplossing om een grond te schenken aan mijn kinderen, er zelf op te bouwen maar enkel het vruchtgebruik te hebben voor het geheel ?
Kunnen mijn kinderen het vruchtgebruik schenken aan hun ouders voor een gebouw die de ouders of de kinderen erop bouwen?

op welk moment oefent dit recht van natrekking zich uit: onmiddelijk of enkel wanneer ik kom te overlijden ?
Onmiddellijk.
Ingeval van overlijden: het huis wordt niet vererfd want is reeds eigendom van de kinderen;
maar: fiscus zal bij overlijden de bouwkosten die door u betaald zijn beschouwen als een schenking (van geld) aan de kinderen; indien u zou overlijden binnen de drie jaar na oprichten gebouw zullen uw kinderen op dat bedrag bij hun erfenis zien gevoegd worden en er dus erfenisrechten moeten op betalen.

1. Wil dit zeggen dat als ik niet binnen de drie jaar (dus later) overlijd er dus ook op deze bedragen voor het bouwen ook geen erfenis rechten dienen worden betaald?

2. Als ik dan toch binnen de 3 jaar zou overlijden maar al deze gelden zijn geleend komt deze lening in de erfenis als passief en zou dit dus ook een nul operatie zijn ?

Euh, welke bank gaat u geld lenen om te bouwen op een grond die niet in uw bezit is?

U vergelijkt ten onrechte een gesplitste aankoop met de constructie die u wenst te doen. Bij een aankoop moet , bij het overlijden , heel duidelijk bewezen worden dat de kinderen hun blote eigendom gekocht hebben met eigen gelden , desnoods na een schenking. U gaat gebouwen zetten op grond die niet van u is , maar waarop u het vruchtgebruik nog hebt. U wenst successierechten te ontlopen , maar dat pakt niet.
Ik verwijs naar :

Artikel 9 wetboek successierechten

De roerende of onroerende goederen, verkregen ten bezwarenden titel voor het vruchtgebruik door de overledene en voor de blote eigendom door een derde, alsmede de effecten aan toonder of op naam, ingeschreven voor het vruchtgebruik op naam van de overledene en voor de blote eigendom op naam van een derde worden, voor de heffing van het uit hoofde van de nalatenschap van de overledene eisbaar successierecht en recht van overgang bij overlijden, geacht in volle eigendom in dezes nalatenschap voorhanden te zijn en door de derde als legaat te zijn verkregen, tenzij het bewezen wordt dat de verkrijging of de inschrijving niet een bedekte bevoordeling ten behoeve van de derde is.

Wanneer u overlijdt , met het vruchtgebruik , wordt - in dit geval terecht - dat de blote eigendom verworven is met gelden van de vruchtgebruiker. De kinderen worden toch belast voor de successierechten.

het is hier niet de bedoeling successie rechten te ontlopen.
Het is mijn bedoeling mijn successie goed te plannen binnen wettelijke regels en mogelijkheden zoiets zoals nu voorzien door het bovenvermelde vermelde splitsing tussen naakte eigendom en vruchtgebruik voor aaankoop appartement door ouders (vruchtgebruik) en kinderen naakte eigendom.

Voor wat de financiering betreft zie ik geen probleem om een bank te vinden (mijn bestaande bank) om een reeds lopende hypotheek op een ander gebouw te gebruiken en zelfs uit te breiden. De bank heeft een hypotheekstelling (nog 15 jaar) in de vorm van een ander gebouw waar zelfs geen schulden meer op zijn.

Mocht ik dus het aangehaalde voorbeeld (appartement aan zee) toepassen leen ik geld (hypotheekstelling door ander gebouw), geef ik een voldoende deel geld aan mijn kinderen voor de naakte eigendom en gebruik ik zelf de rest voor het vruchtgebruik te kopen voor een appartement aan zee.

Ik zoek een oplossing om zulk een investering te doen niet door aankoop maar door bouwen. De kinderen verkrijgen de grond door een schenking indien nodig betalen ze ook een deel van de bouwkosten en ik betaal de rest van de bouw natuurlijk met de bedoeling het vruchtgebruik te hebben op het geheel. Ik kan dan gerust de lening betalen met de huurinkomsten; de bank ziet de lening terug betaald en heeft voldoende hypotheek door een ander gebouw igv ik niet meer zou betalen.

De bedoeling is dus een goeie successie planning zoals in het voorbeeld van een gesplitste aankoop van een appartement aan zee.
Het is niet de bedoeling successie te ontlopen maar goed te plannen .
Ik denk dat me niet kan worden verweten om mits een goede planning er voor te zorgen dat mijn kinderen zo weining mogelijk betalen,

Zoals uitgelegd gaat gesplitste aankoop niet ingeval men een woning bouwt. Het aangehaalde voorbeeld van het appartement aan zee doet hier dus niet ter zake want onuitvoerbaar. Voor zover ik weet -en ook reeds vermeld door VdB -zal geen enkele bank een hypothecaire lening toestaan om een schenking te kunnen doen (waar het in uw geval zou op neerkomen).

Wat betreft dhet bekomen van een financiering is dit zoals gezegd geen enkel probleem. Fortis zorgt hiervoor. Het gaat hem niet om een nieuwe lening maar een heropname van van gelden in een reeds bestaande hypothecaire krediet opening. Het enige wat de bank vraagt is dat de gelden gebruikt worden voor het bouwen of kopen. Dit zal trouwens de tweede keer zijn dat ik dit doe. De bank ziet dat er voldoende (huur) inkomsten zijn om terug te betalen en heeft een eerste hypotheek op een gebouw waar momenteel geen schulden meer op zijn maar waar er toch nog voor 15 jaar een hypotheek inschrijving is.

Ik denk dat ik eens bij een notaris zal moeten gaan om naar een conctructie te zoeken.
Misschien wordt ikzelf wel promoter en neem ik een opstalrecht op mijn eigen grond om er een appartementsgebouw op te zetten en dan de appartementen inclusief deel in de grond te verkopen aan mezelf en kinderen in de vorm van een gesplitste aankoop (naakte eigendom kinderen, vruchtgebruik voor mezelf). Als ik me dan niet vergis kan ik mits betaling van 0.2% opstalrecht het voorbeeld van het appartement aan zee uitvoeren.

Is dit misschien een oplossing?
ik schenk hen de grond. Ik geef hen ook het geld om er een gebouw op te zetten en huur het volledige gebouw voor 1 euro levenslang met recht van onderhuur natuurlijk. Op die manier Betaal ik de wettelijke registratie rechten op de schenking van de grond. Voor de handgift dien ik enkel schenkingsrechten te betalen indien ik overlijd binnen de drie jaar na de handgift en ik bekom onrechtsteeks een soort 'vruchtgebruik' aangezien ik levenslang huur aan 1 euro of gratis met het recht het gebouw door te verhuren en hiervan de huurprijs op te strijken.

Nogmaals ik zoek een vollediig wettelijke constructie als successie planning