Prijs bouwgrond

[Alfred J]

Ik kan niet helemaal meer volgen hoe de prijs van een bouwgrond inclusief kosten berekend wordt (voor Vlaanderen).

Situatie is een nieuwe verkaveling met prijs bouwgrond € 100.000 exclusief kosten. De € 100.000 is opgebouwd uit € 80.000 bouwgrond en € 20.000 infrastructuur kosten. Hoe bereken je dan de uiteindelijk kostprijs?
Over de € 20.000 infrastructuur kosten moet 21% BTW. Over de € 80.000 bouwgrond moet 10% registratierechten. Daarna nog ereloon notaris, aktekosten, en nog eens BTW over de notaris?
Als ik dan de rekenmodule van de Notaris website gebruik, wat is dan mijn feitelijke "aankoopbedrag"? Is dat € 80.000 + ( € 20.000 + 21% ), of is dat € 80.000 waarna ik bij het resultaat dat ik dan krijg de € 20.000 + 21% moet optellen, of hoe moet ik dat bekijken?

[Forum-tracker]

De verkoop van bouwgrond onder het BTW-stelsel is in principe enkel mogelijk in geval van een verkoop van BEBOUWDE percelen (in de traditionele zin van het woord), en dus bijv. niet in geval van verkoop van een kavel "onbebouwde bouwgrond" waar de uit te voeren infrastructuurwerken een onomkoombare last uitmaken die door de gemeentelijke overheid werd opgelegd aan de "zuivere verkavelaar" (d.w.z. waar deze last niet formeel/expliciet door de gemeente "ten bezwarende titel" werd opgelegd aan de zgn. "zelfbouwers" i.p.v. aan de verkavelaar zelf).

Sinds 2013-2014 bestaan er enkele ingewikkelde uitzonderingen op deze regel (waarbij de "zelfbouwers" formeel een reeel aandeel in de infrastructuur moeten verwerven, alvorens deze infrastructuur (bijvoorbeeld d.m.v. een integrale overdracht van deze aandelen) in haar geheel kan worden overgedragen aan de gemeente/stad). Maar in de praktijk blijft dit veelal beperkt tot grote projecten (bv. bij aanleg van havendokken of electricteitscentrales), maar wordt deze methode amper of nooit toegepast in het geval van particuliere verkavelingen, aangezien er een pak voorwaarden/formaliteiten verbonden zijn aan deze techniek. Bovendien geldt voor de meeste gemeenten de voorwaarde (gepaard met de aflevering van de verkavelingsvergunning) dat de kosten van de verkavelingsinfrastructuur ten laste vallen van de verkavelaar, die deze kosteloos (of te "om niet") dient over te dragen in het patrimonium van de gemeente.

Volgens het traditionele referentiewerk terzake (F. WERDEFROY, Jaarboek Registratierechten 2010-2011: De prijs / De lasten: randnrs. 683 e.v. / randnrs. 695 e.v.) dienen bij de prijs gerekend te worden: alle bijkomende lasten/betalingen die geen wettelijke betalingsverplichting uitmaken voor de koper van de bouwgrond (en die dus in principe sowieso ten laste dienen te vallen van de verkoper van de grond). Vanuit die optiek maken noch de notarisrechten noch de registratiekosten deel uit van de prijs; daar waar alle andere extra betaalde sommen i.h.k.v. de bijkomende dienstverlening vanwege de notaris, evenals de bijkomend aangerekende bedragen i.h.k.v. de zgn. verkoop/aankoop van infrastructuurwerken (inclusief de daarop betaalde B.T.W.) WEL zullen dienen toegerekend worden bij de te weerhouden verkoopprijs.

[Alfred J]

Bedankt Forum-tracker!

Dus ergens klopt hier iets niet?

Hele verhaal zit zo: er werd een weide verkaveld in bouwgronden, waar sleutel-op-de-deur firma's mee aan de slag gingen. In eerste instantie kon men dus een woning aankopen in de nieuwe verkaveling, inclusief de bouwgrond.

Nu, enkele jaren later, zijn de sleutel-op-de-deur firma's klaar en hebben deze geen interesse meer om nog meer woningen te bouwen in deze verkaveling, maar zijn er nog een 10 tal bouwgronden over. Deze bouwgronden worden nu via een immo kantoor verkocht zonder bouwverplichting aan particulieren. Wij kopen dus een kale, onbebouwde bouwgrond aan een nieuwe straat met de nutsvoorzieningen voorzien, maar zonder bouwverplichting. Klopt het dan nog dat wij infrastructuur kosten dienen te betalen? Volgens het immo kantoor omhelsen de infrastructuur kosten de leidingen, de wegeniswerken, ....

Hoe pakken we dit dan verder aan? Ik kan niet meer helemaal volgen, als ik het goed begrijp kan het in principe niet dat er op deze manier een bouwgrond verkocht wordt?

[mava105]

Indien de verkoopsprijs van de grond de infrastruktuurkosten niet omvat, zal je die afzonderlijk moeten betalen, of dacht jij soms gratis te kunnen beschikken over riolering wegenis en alle nutsleidingen in de bodem.

[roharro]

De verkoper vraagt wat hij wil. U aanvaardt of aanvaardt niet.
Of hij de prijs per korrel zand of per vierkante meer berekent is zijn rechtmatige beslissing.
En u heb de volledige vrijheid om in te gaan op zijn aanbod....of er niet op in te gaan.
Dat is de wet van vraag en aanbod.

[Alfred J]

Indien de verkoopsprijs van de grond de infrastruktuurkosten niet omvat, zal je die afzonderlijk moeten betalen, of dacht jij soms gratis te kunnen beschikken over riolering wegenis en alle nutsleidingen in de bodem.

Zeg ik dat ergens? Ik vraag enkel hoe de correcte berekening zit, omdat ik dit nog niet eerder ben tegengekomen. € 80.000 voor enkel de grond (= open bebouwing) in een regio waar de gemiddelde open bebouwing rond € 110.000 ligt, kan bij mijn weten ook later problemen opleveren met de fiscus, niet dan?

De verkoper vraagt wat hij wil. U aanvaardt of aanvaardt niet.
Of hij de prijs per korrel zand of per vierkante meer berekent is zijn rechtmatige beslissing.
En u heb de volledige vrijheid om in te gaan op zijn aanbod....of er niet op in te gaan.
Dat is de wet van vraag en aanbod.

De wet van vraag en aanbod is wat ze is. Nergens zeg ik dat de prijs te hoog is. Ik wil enkel wettelijk in orde zijn. Als ik op o.a. de website van de Vlaamse overheid enkel stukken terugvindt waar men spreekt over infrastructuurkosten in combinatie met OF een woning die al in opbouw is OF een woning die nét gebouwd is OF een bouwgrond mét plannen, maar nergens een infrastructuurgedeelte vindt wanneer men spreekt over bouwgrond zonder bouwverplichting, dan lijkt het mij vrij normaal dat men eens navraagt hoe dat net zit.

Niet iedereen doet elke week een aankoop van > € 100.000.