Valse verklaring op verkoopsakte ivm beschermt erfgoed

[Lisa2]

Vandaag kwamen ik en mijn man tot een rampzalige vaststelling.

Wij hebben bijna volledig een huis gekocht ( Notariële akte op aanstaande maandag ). Op de verkoopsakte staat dat de verkoper verklaart geen weet de hebben van dat het huis op de lijst staat voor beschermt erfgoed of dergelijke. Vandaag zijn we tot de vaststelling gekomen dat dit wel het geval is, namelijk de voorgevel van het huis. Wij hebben al alle werken gepland inclusief een nieuwe dakbedekking wat onder voorgevel valt, contract met aannemer opgemaakt, helemaal klaar om volgende week de werken te starten. Alles wat moest gebeuren kan bij een huis dat niet op de lijst van erfgoed staat zonder vergunning, deze hebben wij dan ook niet. De verkoper voerde 10 jaar geleden werken uit aan het huis o.a ook het steken van nieuwe pvc ramen ( voorheen hout ) in de voorgevel, en toch wist de verkoper van niets, lijkt mij een valse verklaring. De verkoop is via een immokantoor gegaan hebben zij geen plicht om dat te melden?

Zowel onze als zijn notaris gaven ook geen kik tot dus vandaag wanneer onze notaris er doodleuk mee afkomt dat het huis dus op de lijst van beschermt erfgoed staat. We weten al dat we serieus in de problemen zitten nu, maar mijn vraag is kunnen wij nog iets doen op juridisch vlak om de situatie voor ons beter te maken.
De vergunning aanvragen duurt erg lang en de werken uitstellen gaat niet want wij hebben reeds een contract met een aannemer. Nog een vraag is, zit de kans er dan ook dik in dat wij gaan moeten opdraaien voor het steken van die ramen door de verkoper dat zonder vergunning gedaan is? Wat doet een notaris dan eigenlijk? Die zou dat toch moeten onderzocht hebben nog voor de verkoopsakte opgesteld werd? Is onze Notaris dan ook zwaar in de fout?

Wie is in de fout behalve wijzelf die maar beter moesten uitkijken en een kat in een zak gekocht hebben.

Elk antwoord is welkom, dank bij voorbaat

[MarkiZN]

Of een pand op de erfgoedlijst staat is een inlichting die op het stedenbouwkundig uittreksel moet staan en dat is op zijn beurt verplicht bij te voegen bij een compromis. Dat stedenbouwkundig uittreksel zou ook moeten vermelden of er bouwovertreding gekend zijn of eisen om te herstellen in de oorspronkelijke staat Ik veronderstel dat jullie het compromis niet met behulp van een notaris opgemaakt hebben indien wel heeft hij hier een grove steek laten vallen. Is het compromis enkel getekend in aanwezigheid van verkoper en koper? Was er een makelaar? Je zou de koop als ongeldig kunne laten verklaren maar de kosten van de aannemer die staat te wachten zal je niet (zo makkelijk) kunnen verhalen op de verkoper.

hier nog een hele boterham over erfgoed en van notaris
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/1 ... 001_AC.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

maar ik snap nog altijd niet dat je voor een aankoop van een huis , niet es zelf gaat horen bij notaris en googlen op internet welke voorzorgen je moet nemen en welke info je zou moeten hebben. De meeste info die de notaris moet 'uitzoeken' (ze doen daar heel gewichtig over en vragen daarvoor veel geld) kan je tegenwoordig zelfs vanuit je luie zetel op internet terug vinden

[Lisa2]

Dat stedenbouwkundig uittreksel was in aanvraag dus daar kan ik niets tegen inbrengen. De notaris van ons was mee bij de koopakte ( vond plaats op het immokantoor ) en had een copie in handen ( kon ingrijpen als er iets niet juist in stond ) en had ons voorheen al meerdere keren gezien op zijn kantoor voor uitleg en is zelf mee komen kijken naar het huis voor we een bod deden. Verder was hij moeilijk te bereiken en draaide vooral nogal rond de pot bij vragen maar wij zijn een jong koppel zonder familie, kennissen of significante vriendenkring en konden niets anders dan iemand in vertrouwen nemen. Uiteraard deden wij opzoekingen zelf, over vergunningen, of het overstromingsgebied is alles behalve erfgoed, de gevel ziet er ook niet speciaal uit...De sites op het net of de gemeentelijke diensten zijn ons niet onbekend, alleen gaf er ons niets of niemand aanleiding ( geen enkel advies )tot kijken of het erfgoed was. We zijn zeker bij de gemeente langs geweest hebben er een premie aangevraagd ( waarvoor akkoord gekregen ), bouwinspecteur is langs geweest, ook hierbij niets te horen gekregen over dat het een beschermt erfgoed is...Vanmorgen in aller ijl terug naar de gemeente geweest ( zelfde dienst als voor de premie of een vergunning aan te vragen ) en nu produceerden zijn ineens het uittreksel van die lijst en wat wel en niet mag, de hele uitleg, voorheen geen woord daarover gehad, de bouwinspecteur heeft al onze plannen opgenomen en we kregen reeds een goedkeuring op papier ook voor het dak...heel gek.

Wij zouden liever de verkoop niet ontbinden omdat wij dan geen dak meer boven ons hoofd zullen hebben binnen 3 maand, we kunnen nergens terrecht.


Onze notaris deed al erg uit de hoogte ( ik nam aan dat het zo zou zijn ) maar ja wij konden dat al een pak eerder te weten gekomen zijn moest Meneer de Notaris zijn werk wat sneller gedaan hebben, we hebben er achter gezeten!

Het contract met de aannemer, dat hadden we ook meteen door, dat geld zijn we kwijt en daar kan de aannemer ook niet aan doen, is zijn goed recht.

Bedankt voor het leesvoer.

[Lanox]

Dat stedenbouwkundig uittreksel was in aanvraag dus daar kan ik niets tegen inbrengen.

Dat ziet u dus verkeerd. Dit uitreksel dient aanwezig te zijn vanaf het moment dat er publiciteit wordt gemaakt, en dus zeker voordat er een compromis opgemaakt wordt. "In aanvraag" is een wezenlijk verschil met "aanwezig zijn" dat immo's blijkbaar vakkundig weigeren te begrijpen en het is wachten tot dit eens duchtig in hun gezicht ontploft.

[Lisa2]

Dan begrijp ik nu nog minder waarom de notaris daar geen woord over gerept heeft, bij een vorig huis die wij op het oog gehad hebben was dat net hetzelfde ( via een ander immokantoor )toen maakten wij nog de verstandige beslissing om geen bod te doen omdat er al zoveel werken geweest waren en we dat aanzagen als een val waar wij niet in zouden lopen. De grote fout moet dus van ons gekomen zijn, namelijk vertrouwen op het oordeel van een Notaris, wij dachten als hij dat zwart op wit ziet en er niet moeilijk om doet dan zal het wel safe zijn. Is inderdaad bijna altijd dat liedje, bij ons uiteindelijk anders maar toch, een huis kopen zonder zo'n toestanden lijkt mij zo goed als onmogelijk geworden. Als ik kan helpen met die ontploffing tot stand te brengen dan zal ik ook niet twijfelen, alleen zijn sommige notarissen even gewiekst op dat vlak, blijkt nu en verdienen zij net hetzelfde. Als ze maar hun geld krijgen, eergevoel hebben ze niet.

[MarkiZN]

Wel je notaris is in de fout gegaan, licht je goed in zodat je je niet laat overdonderen en spreek hem daar op aan en kaart het aan bij de ombudsman notarissen en idem dito voor de makelaar, amateurisme moet er uit en misschien dat het jouw zaak niet vooruit helpt maar het misschien andere kopers behoeden.
Ga es na of het huis alleen op de lijst van erfgoed staat of dat het ook beschermd is, dat is immers niet hetzelfde. Ik weet niet welke instanties in welk geval beslissingsrecht hebben over je huis maar als het de gemeente is mogen ze wel een efforke doen om een en ander snel te laten verlopen want ze hadden jou die informatie toch ook kunnen meegeven ( zeker als het om dezelfde dienst gaat binnen de gemeente). Je wil het huis houden dus je wil de verkoop niet laten ontbinden dan moet je ervoor zorgen dat je zo snel mogelijk toestemming voor dat dak krijgt en mogelijk uitstel met de aannemer. Als er meerkosten aan verbonden zijn dan zal je moeten procederen vrees ik tegen de notaris.

http://www.notaris.be/notaris/het-notar ... t-tevreden" onclick="window.open(this.href);return false;


hier kan je opzoeken

https://beschermingen.onroerenderfgoed.be/object/search" onclick="window.open(this.href);return false;




en dit komt uit Indicator
VLAAMS GEWEST - VARIA

Informatieplicht over onroerend erfgoed vanaf 2015...

Het decreet over onroerend erfgoed zal ingaan op 1 januari 2015. Hierdoor heeft u als verkoper, vastgoedmakelaar of notaris een extra informatieplicht. Hoe zit dat precies in elkaar?

Niet alle erfgoed is beschermd...

Voortaan een ruimere definitie... Onlangs werd een Vlaams besluit gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad waardoor het onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 effectief in werking treedt. Onroerend erfgoed dekt vele ladingen. Het kan gaan om waardevolle historische gebouwen, maar ook bv. om een uitzicht of een landschap.

Hoe weet u of uw eigendom ‘erfgoed’ is? Als eigenaar wordt u niet op de hoogte gebracht als uw pand op de lijst staat. Dit eens checken is dus zeker wel nuttig. Het eenvoudigste is dat u eerst het Geoportaal raadpleegt ( https://geo.onroerenderfgoed.be" onclick="window.open(this.href);return false; ). Deze kaart geeft aan of een goed beschermd of opgenomen is als ‘erfgoed’ in een van de vastgestelde inventarissen. U kunt ook rechtstreeks de inventaris raadplegen ( https://inventaris.onroerenderfgoed.be/ ... tsgevolgen" onclick="window.open(this.href);return false; ).

Let op! In de inventaris staat een reeks items, maar enkel zgn. vastgestelde items hebben rechtsgevolgen. Kijk dus ook na of dat het geval is...

Wat is het gevolg? Zolang het gebouw niet beschermd is, zijn de gevolgen niet zo zwaar. U kunt gerust nog verbouwen zonder dat er bijzondere regels gelden, enkel voor het slopen gelden er strengere regels. Op de lijst staan is daarentegen dikwijls voordelig omdat u dan een soepeler regime krijgt inzake energieprestaties én eenvoudiger een functiewijziging voor het gebouw bekomt.

Gebouw is beschermd? Bij ongeveer één op de tien onroerende goederen op de lijst vindt u een beschermingsnummer terug omdat ze (voorlopig of definitief) beschermd zijn. Is een onroerend goed beschermd, dan vindt u dat ook terug in de informatie die u van de gemeente bekomt.

Let op! Zo’n bescherming heeft wel meer gevolgen, bv. bij verbouwingen. Van de andere kant komt u dan wel in aanmerking voor een aantal premies.

Informatieplicht bij verkoop

Ruimer vanaf 1 januari 2015. Verkoopt u een ‘onroerend erfgoed’, dan geeft u hierover als verkoper, vastgoedmakelaar of notaris extra informatie bij de verkoop. Dus ook als het niet beschermd is.

Tip. Voorlopig is enkel de inventaris bouwkundig erfgoed vastgesteld. De andere inventarissen, bv. van archeologische zones en historische tuinen en parken, zullen later pas vastgesteld worden.

Let op! Dit geldt bij een verkoop, maar ook bij een verhuur voor meer dan negen jaar, dus geen gewone woning- of handelshuur. Het geldt bovendien als u het pand inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt.

Wat te vermelden? Zowel in het compromis als in de authentieke akte vermeldt u dat het gaat om onroerend erfgoed dat beschermd of opgenomen is in een vastgestelde inventaris. Is het beschermd, dan verwijst u voor de rechtsgevolgen die aan de (voorlopige of definitieve) bescherming verbonden zijn naar hoofdstuk 6 van het onroerenderfgoeddecreet en naar het beschermingsbesluit dat u terugvindt in de databank. Is het verkochte onroerend goed opgenomen in een vastgestelde inventaris, dan vermeldt u in welke inventaris het erfgoed opgenomen is. De notaris meldt de overdracht aan het Agentschap onroerend erfgoed.

Bescherming moet ook in de publiciteit! Vanaf 1 januari 2015 bent u verplicht om in uw publiciteit te vermelden dat het goed voorlopig of definitief beschermd is.

Indien een gebouw of grond vastgesteld is als onroerend erfgoed, neem dan vanaf 1 januari 2015 hierover bij een verkoop extra informatie op in het compromis en in de akte. Dat is ook zo als het erfgoed niet beschermd is. Is het wel beschermd, dan bent u voortaan verplicht om dit op te nemen in uw publiciteit.

[Lisa2]

Dus als er bij dat uittreksel ( had ik trouwens al afgeprint deze morgen ) naast beschermingen niets staat, val alles nog wel mee? Wat zijn dan de mogelijke gevolgen en zou het helpen om waar het mogelijk is toch de richtlijnen op te volgen? Is een vergunning aanvragen dan noodzakelijk en dienen wij dan toch maanden te wachten tot de werken mogen beginnen ( op de vergunning )? De grote issue is de keuze dakpannen en een dakkapel die wij zouden vervangen door een velux. De meerkost om de dakkapel te behouden en een andere dakpan te kiezen kan er misschien nog van af uit noodzaak dan, als het verder geen problemen meer zou geven tenminste. Gaat over een deelgemeente van Brugge. Het correct interpreteren van dat soort teksten gaat mij niet zo goed af.

Ik ga de notaris zeker aanspreken en als zijn reactie mij niet zint dan meld ik hem zeker en vast ( zou vast niet de eerste zijn is zo mijn vermoeden ), net als het immokantoor. Het is wel zo dat ik of mijn man geen rijke mensen zijn, jammer genoeg dus geen rechtzaken hier ook al zou ik dat zo graag wel willen, inderdaad ook om mensen die volgen te helpen, wens ik niemand toe en heb een hekel aan machtsmisbruik en parasiteren op de gewone mens. Ik kan enkel hopen op een schrikreactie teweeg brengen en uit te vissen met wat ik die echt bang kan maken zodat het wel voldoende aankomt. Enige suggesties zijn altijd welkom, mijn talenten liggen elders al zie ik zo wel direct dat er een hoop niet wettelijk verlopen is alleen al met de bovenstaande info wat ik dan ook zal trachten te gebruiken.

Dank voor alle informatie en hulp!

[mava105]

Daarom STEEDS uw eigen notaris nemen, en nooit die van de verkoper. Die verdedig nl de belangen van de koper , hetgeen hij eigenlijk niet zou mogen.
Kan ook een meevaller zijn want voor een beschermd gebouw kan je subsidies krijgen.
Het verwonderd me dat een stad als Brugge op dat gebied in gebreke zou gebleven zijn. Ze zijn normaal zeer oplettend en streng op dat gebied.

[Lisa2]

Was onze eigen notaris, anders dan deze van de verkoper!
Is het uit moeten stellen van werken die het hem doet wegens geen vergunning, dat is de grote ramp die kon vermeden worden, aangezien de aannemer al geboekt is met contract en dus zal hij hoe dan ook het geld moeten zien en dan is er geen geld meer over. Wij wisten nog van niets tot vandaag, een kleine week voor de werken zouden moeten beginnen. Aardig wat geld kwijt dus wat zal maken dat de woonst zo goed als niet bewoonbaar zal zijn maar wij er toch in zullen moeten leven voor erg lange tijd.

Ik verwonder mij daar ook over wat betreft stad Brugge vol met erfgoed. Stel dat wij nog steeds van niets wisten tegen volgende week de werken starten en dan een erfgoed verpesten, zo nauw steekt dat niet precies of ze zouden inderdaad wat beter opletten wie en met wat, er over de vloer komt om een premie aan te vragen....

[JPV]

Is het vervangen van een dakkapel door een velux geen verbouwing onderhevig aan een bouwvergunning?

[Lisa2]

Is het vervangen van een dakkapel door een velux geen verbouwing onderhevig aan een bouwvergunning?

Die vraag stelden wij ook aan zowat iedereen die zogezegd het beste met ons voorhad, telkens nee niet nodig want het volume vergroot niet en het gebinte blijft zoals het is. Zelf met een gewone vergunning waren wij nu niets geweest denk ik, nog steeds zou dat dan zonder de erfgoed kwestie erdoor geraakt zijn, net als de brugse premie, en gingen wij achteraf nog mogen opdraaien. Dus maakt nu niets meer uit eigenlijk.

[sloeberken]

Als je de draagstructuur van het dak vernieuwt, heb je inderdaad een bouwvergunning nodig. Dat houdt immers bepaalde risico’s voor de stabiliteit van de woning in. Als je enkel de kepers en de pannen vernieuwt is een vergunning niet nodig. Een architect en veiligheidscoördinator hoef je hiervoor niet in te schakelen.

[Lisa2]

Kan iemand mij misschien nog doorgeven waar ik de wetgeving rond stedenbouwkundig attesten bij verkoop ( met betrekking op makelaar ) kan vinden? Wanneer deze aanwezig moeten zijn, bij compromis of enkel bij de Notariële akte op zich ? Wat ook bruikbaar zou zijn is wetgeving rond de meldingsplicht van een immotheker bij verkoop, waar kan ik zwart op wit lezen tot wat deze verplicht zijn bij het compromis, wat zij dienen te melden als het stedenbouwkundig attest nog in aanvraag is.

Gaat hier nog steeds om de erfgoed kwestie, waar wij niets van wisten tot 2 dagen geleden. We willen het hier niet bij laten maar zoeken dus hulp bij het zwart op wit vinden van bruikbare wetgeving. De grote vraag is zijn de immokantoren verplicht om al alle correcte stedenbouwkundige informatie door te geven nog voor het compromis of is dit enkel verplicht op te nemen in de notariële akte?

In onze compromis staat dat het geen erfgoed is, bij weten van de verkoper (stedenbouwkundig attest was toen nog in aanvraag) wat dus foutieve informatie blijkt te zijn. Ook hebben we pas 2 dagen geleden dat stedenbouwkundig attest gekregen waarop duidelijk staat dat het om erfgoed gaat. Hadden wij dus het stedenbouwkundig attest eerder gezien of eerder de correcte informatie gekregen dan hadden wij niet eens het compromis getekend, laten opmaken.

Alvast bedankt voor wie wil helpen.

[mava105]

http://www.notaris.be/admin/files/asset ... k-koop.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Lees vooral onder hoofdstuk III

http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Be ... ndigattest" onclick="window.open(this.href);return false;

De link naar de site van de ondernemers lijkt niet te werken: Hier dan de tekst zelf.
Welke informatie moet u geven?

Staat de gemeente op ‘de lijst’?Dat is immers van belang... Staat ze op de lijst van gemeentes met een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister, dan moet u immers meer stedenbouwkundige informatie geven bij de verkoop van een pand of grond. De vereiste informatie kunt u vooraf opvragen bij de gemeente.

Tip. Om welke gemeentes het precies gaat, vindt u terug op http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Be ... rplichting" onclick="window.open(this.href);return false;

Kan niet zonder! U bent met name verplicht om al in uw publiciteit en in het compromis bepaalde stedenbouwkundige info te geven. Neem ook artikel 4.2.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op in het compromis.

Let op! Vergeet u de vereiste informatie op te nemen in het compromis, dan kan de koper de nietigheid ervan inroepen.

[Lisa2]

Bedankt mava105!