Beste mensen,
ik doe graag beroep op jullie ervaringen en expertise over het volgende:
ik heb besloten het appartement van een familielid te kopen.
Het ontwerp van compromis, opgesteld door mijn notaris (zelfde als voor de verkoper), is klaar.
Ik blijf echter met een aantal onduidelijkheden zitten die ik wil uitklaren voor de ondertekening.
Zo is in de compromis opgenomen dat de eigendomsoverdracht gebeurt bij de ondertekening van de akte maar het genot start vanaf de ondertekening van de compromis.
Dit laat toe dat al met de renovatie gestart kan worden. Dit zal niet aangepast worden. Ik verbind mij er evenwel toe vanaf de ingenottreding de nodige verzekeringen af te sluiten.
Enkele dagen geleden werd een bijzondere algemene vergadering gehouden waar de mede-eigenaars zich na stemming akkoord verklaarden met de uitvoering van een aantal werken (lift, elektriciteit gemene delen). Aangezien deze beslissing plaatsvond vóór de ondertekening van de compromis, vermoed ik dat de kosten die hieruit voortvloeien sowieso voor de verkoper zijn?
Is dit ook het geval indien het verzoek van de syndicus tot effectieve betaling pas na de ondertekening van de compromis gebeurt? Of geldt hier als enige referentie de datum van de algemene vergadering?
Ik lees immers in de compromis:
Overeenkomstig artikel 577-11 §2 van het Burgerlijk Wetboek zal de instrumenterende notaris de syndicus per aangetekend schrijven verzoeken de volgende inlichtingen en documenten over te maken:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden, waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
En vervolgens:
De nieuwe mede-eigenaars dragen het bedrag van de in artikel 15.3. 1° tot 4° vermelde schulden, onverminderd andersluidend overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdragen in de schuld. De koper is evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars besluit, indien deze plaatsheeft tussen het sluiten van huidige overeenkomst en het verlijden van de authentieke verkoopakte en indien zij over een volmacht beschikken om aan de algemene vergadering deel te nemen.
Om te eindigen met:
De gewone lasten worden gedragen door de koper vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. De omdeling van deze lasten tussen oude en nieuwe eigenaars zal door de syndicus gebeuren pro rata temporis. Deze afrekening zal gebeuren uiterlijk bij de afsluiting van de normale afrekeningsperiode.
Is het dan juist het volgende te stellen:
- de kosten voortvloeiend uit de algemene vergadering vóór de compromis zijn integraal voor rekening van de verkoper
- de kosten voortvloeiend uit een eventuele algemene vergadering in de periode tussen compromis en akte zijn ook voor de verkoper tenzij de koper met volmacht deze vergadering bijwoont
- alle andere kosten zijn voor de koper vanaf de compromis aangezien opgenomen is dat de ingenottreding dan start
Kunnen jullie dit bevestigen of zie ik het verkeerd?
Alle advies is welkom.
Alvast bedankt.
J