Dak in slechte staat bij aankoop appartement - verborgen gebrek?

[Vincentvz]

Hallo iedereen,

Mijn vriendin en ik hebben in augustus een appartement gekocht op de tweede (en bovenste) verdieping. Bij het bezichtigen, voor de aankoop dus, hebben we gevraagd naar het dak. De verkopers zeiden dat het dak in goede staat was, maar wel geïsoleerd moest worden. Er waren zeker geen problemen mee. We zijn zelf niet op het dak geweest, onder meer omdat het alleen bereikbaar is via een smalle opening in het dak, waar je een ladder voor moet gebruiken. Daarnaast hebben de verkopers zes maanden voor verkoop de keukenmuur volledig behangen - dit wordt relevant.

Nu merkten wij bij het afhalen van het behang dat er een natte muur was in de keuken, naast het keukenraam. Ook is het metalen frame van het raam aan die kant volledig verroest. We hebben meteen contact opgenomen met een dakwerker om naar ons dak te laten kijken, omdat we vreesden dat daar het probleem lag. Er zijn er drie geweest en alle drie kwamen ze tot dezelfde conclusie: de roofing op het dak is rot, gescheurd, en moet dringend worden vervangen omdat er elk moment nieuwe lekken kunnen ontstaan. Ook een grappig detail: de derde dakwerker was een jaar geleden al bij de verkopers langs geweest en had toen hetzelfde tegen hen gezegd. Ook de natte muur was er toen al - dat was voordat ze er behang over hebben geplakt. Die dakwerker had bovendien toen een offerte gemaakt voor de herstelling van het dak, maar had daarna van de verkopers niks gehoord. In ieder geval: ze wisten heel goed dat het dak rot was.

Mijn vraag is de volgende: geldt de staat van het dak als een verborgen gebrek? De natte muur wel lijkt mij, want ze hebben er behang over geplakt toen ze wisten dat het al nat was en niet gemeld aan ons als kopers. Het dak hebben ze dus over gezegd dat het in goede staat was, maar wel geïsoleerd moest worden. De situatie is echter veel serieuzer en acuter dan dat, wat ze ook bewust hebben verzwegen. Maar we zijn zelf niet op het dak gaan kijken - wordt dat verwacht van potentiële kopers?

Als jullie een antwoord kunnen bieden, zijn mijn vriendin en ik jullie eeuwig dankbaar. Ook als het geen positief antwoord is.

Vriendelijke groeten,
Vincent

[mava105]

Een versleten dak is geen verborgen gebrek. Je had maar moeten gaan kijken naar dat dat. Geen ladder bijhebben is geen excuus. Waarom geen deskundige meegenomen? die had waarschijnlijk gezien dat die muur in de keuken was herbehangen en er zich vragen bij gesteld, en verder gezocht.
Is er een syndicus in het gebouw? hoeveel appartementen zijn er? Welk zijn uw quotiteiten in het geheel?
Is er een basisakte? Weet wel dat iedere mede-eigenaar van het gebouw zal moeten participeren in de renovatie en de isolatie van het dak. (ook zij die op het gelijkvloers wonen)

[mjers]

Beste Vincent,

als ik uw verhaal lees dan had je de staat van het dak zelf moeten ontdekken tijdens de bezichtiging. Dat je door een smalle opening moest doet eigenlijk niets ter zake. Dit hoort tot je informatieplicht.

U, als koper, moet de kwade trouw van de verkopers bewijzen. jij moet dus kunnen bewijzen dat de kopers opzettelijk bepaalde gebreken hebben verborgen. Dit kan je doen aan de hand van de getuigenis van de dakwerker. Die moet dan wel willen meewerken...

Echter, een ontbinding van de koop zal je niet kunnen eisen. Ik neem aan dat het een oud gebouw betreft, daarvan mag men verwachten dat het dak niet in perfecte staat is.
Waarschijnlijk kunt u een deel van de kosten + een eventuele schadevergoeding terugeisen van de verkopers. Hieraan zal sowieso een procedure aan te pas komen voor de rechtbank van eerste aanleg.
Indien je hiermee verder wil gaan is een advocaat contacteren een eerste stap.
Hou er wel rekening mee dat een juridische procedure kostelijk en tijdrovend is.

[Sirkii]

Hoedanook zou je (samen met de andere eigenaars) de kost voor de binnenkort verplichte dakisolatie en bijhorende dakbedekkingsvernieuwing gehad hebben ...

[Vincentvz]

Dank voor jullie reacties. Helaas niet zo'n veelbelovende antwoorden, maar goed om te weten.

Ja, er is een basisakte. Daarin staat dat de eigenaar van het gelijkvloers 40% van het eigendom heeft, die van verdieping 1 30% en verdieping 2 ook 30%. Wij wonen dus op verdieping 2. We hebben al contact opgenomen met de andere eigenaars en zij zijn bereid mee te betalen, dus op zich komt dat wel goed. Alleen jammer dat we ons hebben laten voorliegen bij de aankoop...

Een syndicus is er niet.

[Bastrok]

Ik vrees er inderdaad ook voor.
In het vastgoedrecht heeft de verkopende partij informatierecht dat betekent dat hij alle wettelijke informatie over de woning moet geven. Zo dient bijvoorbeeld de verkoper het al dan niet bestaan van een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning en of het goed in een overstromingsgebied ligt, op te zoeken en te vermelden. Maar het vastgoedrecht houdt ook in dat jij als potentiële koper ook onderzoeksplicht hebt. De plicht om onderzoek doen over de staat van een aan te kopen woning. De koper kan achteraf de verkoper niet meer aansprakelijk stellen voor gebreken die tijdens de bezichtiging van de woning ontdekt konden worden. Dus daarom is het heel belangrijk om vragen te stellen tijdens en na de bezichtiging!

Mijn vriendin en ik hebben onlangs een huis gekocht en we hebben vele sites/blogs/whitepapers ed afgezocht naar goede tips en tricks om te gebruiken tijdens onze bezichtigingen om zo zeker niet voor verassingen te staan. We hebben de meest uitgebreide gevonden bij First Immo.
Je kan hun uitleg en vragen vinden via deze link :
http://www.firstimmo.be/nl/blog/29/de-2 ... tile-koper

Succes