compromis laten registreren door verkoper

[Ronan]

Een huis wordt verkocht dat bijna onder de datum van een gemeentelijke belasting voor leegstand valt.
Waarschijnlijk zal de notariële akte nog niet ondertekend zijn vooraleer de datum van 1 jaar leegstand is bereikt. De compromis is wel ondertekend.
Moet de belasting voor leegstand dan betaald worden door de verkoper? Wat als de verkoper de compromis alvast laat registreren?
Heeft dat de waarde van een verkoopakte? Kan de verkoper de compromis laten registreren? Hoe verloopt dat dan verder voor de registratierechten?
Kortom, hoe kan de belasting voor leegstand vermeden worden?
Dank voor de info bij voorbaat.

[Bart Vissers]

Registratie van compromis zou gewoon op registratiekantoor zijn, maar creëert geen tegenwerpelijkheid aan derden (in dit geval: de gemeente).
Voor onroerende goederen is de datum van de overschrijving van de authentieke akte op hypotheekkantoor bepalend voor de tegenwerpelijkheid aan derden.

Datum van eigendomsoverdracht is volgens mij hierbij bepalend.
Volgens gemeenrecht is dat de datum dat er overeenkomst is over de zaak en de prijs. Vaak concreet te brengen in datum compromis (hoewel het in se eerder kan zijn: op moment dat er een - zelfs mondeling - akkoord is). Maar in het compromis kan een latere datum van eigendomsoverdracht overeengekomen zijn/worden.
Zolang je niet eigenaar bent, kan je ook niet aansprakelijk zijn voor leegstandstaks.
Een nieuwe eigenaar kan een jaar vrijstelling van leegstandbelasting aanvragen. Met een bouwvergunning voor renovatiewerken kan je tot 2 jaar een schorsing van de belasting bekomen.

[Poene]

De compromis laten registreren heeft absoluut geen zin. Deze brengt geen eigendomsoverdracht met zich mee. Dat is het enige dat telt.

De eigendomsoverdracht gebeurt (bijna) altijd door het verlijden van de notariële akte. Ook in jouw geval zal dat zo afgesproken zijn in de compromis.

De enige manier om de belasting voor de leegstand te vermijden is om de akte te verlijden voor de verjaardatum van de inventarisatie van het goed.
Ofwel misschien een vrijstelling te kunnen inroepen (overmacht, minderjarige eigenaar, demente eigenaar, ...). Dit moet je eens bekijken in het belastingreglement van je gemeente.

Lees ook eens je compromis erop na om te zien wat de bepalingen zijn m.b.t. de belastingen. Soms staat er dat enige heffing van na 1 januari na het overtekenen van de compromis ten laste van de koper is. Enfin, er kan daar eventueel een regresmogelijkheid zijn.

[Bart Vissers]

De enige manier om de belasting voor de leegstand te vermijden is om de akte te verlijden voor de verjaardatum van de inventarisatie van het goed.

Eigendomsoverdracht laten plaatsvinden op een eerder tijdstip dan verlijden van de akte is toch ook een oplossing?

[Poene]

Dat wordt in de praktijk nooit gedaan omdat de verkoper eigenaar wil blijven totdat hij betaald wordt. Maar er kan van afgeweken worden, als alle partijen daarmee akkoord gaan. Er zou dan een addendum van de compromis moeten gemaakt worden en om vaste datum te krijgen, zou deze geregistreerd moeten worden. Dat betekent dat de koper al voor de akte de registratierechten moet betalen. Daar staan ze niet allemaal voor te springen.

[Bart Vissers]

Dat wordt in de praktijk nooit gedaan omdat de verkoper eigenaar wil blijven totdat hij betaald wordt. Maar er kan van afgeweken worden, als alle partijen daarmee akkoord gaan. Er zou dan een addendum van de compromis moeten gemaakt worden en om vaste datum te krijgen, zou deze geregistreerd moeten worden. Dat betekent dat de koper al voor de akte de registratierechten moet betalen. Daar staan ze niet allemaal voor te springen.

Zou in dit geval wel in het voordeel van de verkoper zijn (om leegstandstaks te vermijden, die anders ten zijnen laste komt).
En kan dan een gewone registratie zijn van het addendum van het compromis (enkel voor vaste datum = ongeveer 25 EUR)?

[Poene]

Het is te zien wat er in dat addendum staat. Als de gegevens van de verkoop erin staan, zal het verkooprecht geheven worden. Als er te weinig in staat, zal er misschien geen verkooprecht worden gegeven, maar is er ook geen eigendomsoverdracht.
Bovendien is de transactie dan alleen tussen de partijen gebeurd en niet tegenstelbaar aan derden, wegens gebrek aan overschrijving op het hypotheekkantoor. Als de gemeente zich voor de heffing van de taks als een derde beschouwt, kan ze deze poging tot eigendomsoverdracht negeren en toch de vorige eigenaar belasten.
Ik zou deze route in ieder geval niet bewandelen.