JuridischForum.be

We kochten begin december een woning na 1 bezichtiging tijdens coronatijd (dus niets aanraken etc...)
Na een aantal weken bleken de ramen aan de achtergevel bij hevige regen water door te laten. Plots konden we ook de watervlekken op de parket en zelfs op de stenen vensterbank plaatsen en wisten we waar dit door kwam. Dit lieten we nakijken door een schrijnwerker en zou opgelost zijn door de silicone te vervangen. Plan was om dat te (laten) doen in de lente bij mooier weer. Doordat dit meeviel qua prijs en werk hebben we hier verder niets van gezegd aan de vorige eigenaar.
Gisteren merkten we echter dat van 1 van die ramen het houten profiel aan het rotten is. Hout voelt sponzig en de gyproc onder die hoek is kletsnat (achter het behang, we sneden gisteren een beetje weg)
Toen we het huis gingen bezichtigen stond er een bed voor dat stukje muur, dus barstjes en blazen in het behang hebben we niet gezien (en weten we achteraf aan slecht behangwerk, tot ik gisteren merkte dat de blazen vol water zaten)
We zullen dus toch maar door de zure appel bijten en alle ramen en deuren laten vervangen, want het is kwestie van tijd voor dit overal gebeurd.
Mijn vraag is nu, geldt dit als een verborgen gebrek?
Op 4 maanden tijd kan hout niet in zo'n slechte staat geraken denk ik, dus lijkt me duidelijk dat de schade in de kiem aanwezig was, we konden het gebrek ook niet zien voor aankoop gezien we niets mochten aanraken en het hout op het zicht nog ok lijkt, tot je erop drukt.
Als we dit geweten hadden zouden we natuurlijk ook niet hetzelfde bod gedaan hebben op de woning.
Kan iemand inschatten of we hier in ons recht staan of dat we gewoon dikke pech hebben?
Alvast bedankt!

Een verborgen gebrek houdt in dat de verkoper van het gebrek wist, en opzettelijk heeft getracht het te verbergen. Probeer dat maar te bewijzen...

Een rot raam kan je ook met het blote oog zien

We kochten begin december een woning na 1 bezichtiging tijdens coronatijd (dus niets aanraken etc...)

Wat heeft Corona te maken met het niet aanraken van ramen ( en andere zaken ) ?
Zelfs een raam in Meranti hout heeft een beperkte levensduur . ( vooral onderaan ) . Op die manier kunnen er vele gebreken gevonden worden in een oudere woning . Dit allemaal categorizeren als verborgen gebrek geeft blijk van overdreven verwachtingen .

Het zou een verborgen gebrek kunnen zijn , indien de verkoper vlug vlug een nieuw behangetje zou aangebracht hebben op rotte plekken , om deze doelbewust te verbergen .

Ik heb nog wel horen zeggen (niet juridisch dus...) ... wie zijn ogen niet open houdt, moet dan maar zijn portemonnee openhouden.

Er was toch bezichtiging? En als u niet zeker bent, dan koopt u toch niet ?

Een rot raam kan je ook met het blote oog zien

We wonen hier nu 4 maand en ik doe elke avond en ochtend het rolgordijn aan dat raam naar beneden/boven. Kan u verzekeren dat er op het zicht niets aan te zien was hoor. Pas wanneer ik gisteren ging voelen nav de natte plekken merkte ik dat het hout onder de verf gewoon ingedrukt kon worden.

Bedankt voor de reacties alvast.

Het is zeker niet onze bedoeling de vorige eigenaar te gaan pluimen ofzo, maar wij voelen ons wel een beetje bedrogen op dit moment.
De woning is amper 15j oud, dan mag je denk ik wel verwachten dat de ramen nog wel even meegaan?

De vorige eigenaar kan bijna niet anders dan hiervan op de hoogte geweest te zijn, dat bewijzen de watervlekken op het parket en de vensterbanken, het was zeker niet de eerste keer dat er regen binnen kwam. Maar of 'er niets van zeggen' dan gelijk staat aan 'bewust verbergen', waarschijnlijk niet zeker.

En wat corona te maken heeft met niets aanraken, vrij veel, op het moment dat wij kwamen bezichtigen waren de regels idd zo dat we zelf niks mochten aanraken in de woningen. We zouden vermoedelijk idd niet gevraagd hebben om aan de ramen te mogen voelen, maar goed, het maakt wel dat je gereserveerder bent en minder vrij rondkijkt in een woning.

Maar het is duidelijk, wij hadden beter moeten rondkijken.

De vorige eigenaar kan bijna niet anders dan hiervan op de hoogte geweest te zijn, dat bewijzen de watervlekken op het parket

Dat laat altijd sporen na. Heb je die vlekken op het parket dan niet gezien?
Daarom altijd een deskundig iemand meenemen bij een pandbezoek. Of wel een kennis of familielid, en heb je dat niet een architect, maar die is natuurlijk betalend

De vorige eigenaar kan bijna niet anders dan hiervan op de hoogte geweest te zijn, dat bewijzen de watervlekken op het parket

Dat laat altijd sporen na. Heb je die vlekken op het parket dan niet gezien?
Daarom altijd een deskundig iemand meenemen bij een pandbezoek. Of wel een kennis of familielid, en heb je dat niet een architect, maar die is natuurlijk betalend

De gierigheid bedriegt dikwijls de wijsheid, blijkt hier nog maar eens. Als er echt interesse is voor een huis, zou een vergoeding ter waarde van een "fles" of zo, of een 100 tot max 150 € , weegt toch niet op tegen wat u nu tegenkomt ?

Als er echt interesse is voor een huis, zou een vergoeding ter waarde van een "fles" of zo,

Mijn laatste bezoek aan een pand werd beloond met een zeer goed zelf op steen gebakken groot boerenbrood. Mijn echtgenote en ikzelf hebben er bijna 3 dagen aan gegeten.

Beste

Zie ook Jureca
De rechtsleer en rechtspraak hebben inmiddels duidelijke voorwaarden uitgewerkt waaraan een gebrek moet “voldoen” om als verborgen gebrek te kunnen beschouwd worden.

Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).
Het is aan de koper om te bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Precies omdat het moeilijk is te bewijzen dat een bepaald gebrek aanwezig was op het moment van de verkoop, vereist de wet dat de koper binnen korte termijn na de ontdekking ervan een vordering stelt. Een brief of mail sturen is daarbij niet genoeg, de koper moet daadwerkelijk overgaan tot dagvaarding voor de rechtbank.

De wet voorziet echter ook dat de verkoper zich kan ”exonereren” voor verborgen gebreken. Een verkoper die ter goeder trouw is, maw het bestaan van de gebreken waarover de koper zich beklaagt vooraf niet kende, heeft niets te vrezen als dit in de overeenkomst staat. De verkoper van wie de koper kan bewijzen dat hij het verborgen gebrek of de verborgen gebreken bij de verkoop kende, kan echter niet aan zijn aansprakelijkheid ontsnappen, ook al staat er een exoneratiebeding in de verkoopsovereenkomst.

De koper kan de ontbinding van de verkoop dan wel een minprijs vorderen in de rechtbank. Deze minprijs is afhankelijk van waarde van het geborgen gebrek.

De verkoper van wie de koper kan bewijzen dat hij het verborgen gebrek of de verborgen gebreken bij de verkoop kende,

Het waren dus houten ramen, want ze waren rot. Waren die recent geschilderd geweest? Anders kon verkoper dat niet wegsteken. Dus als dat zo was heb je mogelijks kans dat de rechtbank het aanziet als een verborgen gebrek. Bij oude schilderwerken zie je dat onmiddellijk.

...Dit lieten we nakijken door een schrijnwerker en zou opgelost zijn door de silicone te vervangen.
...
We zullen dus toch maar door de zure appel bijten en alle ramen en deuren laten vervangen, want het is kwestie van tijd voor dit overal gebeurd.
...

Bij deze 2 zinnen uit je verhaal stel ik me toch wat vragen.
Je hebt dus een vakman naar je vochtprobleem laten kijken en deze heeft het probleem niet opgemerkt???

Waarom zou je alle ramen en deuren moeten vervangen? Zelfs een houten raam rot niet zomaar. Als het raam rot wil dit hoogst waarschijnlijk zeggen dat er ergens water binnen kan en blijft staan. Niets zegt dat dit probleem ook aanwezig is bij de andere ramen.