JuridischForum.be

Eind 2019 hebben we onze huidige woning gekocht. Deze zomer zijn de renovaties gestart met als eerste de dakisolatie en verwijderen dakkapel + nieuwe pannen. Vorige week zaterdag (18/12/2021) zijn ze begonnen aan de beglazing/ramen en voordeur.
Toen de oude ramen uitgebroken werden en de afwerking aan de binnenkant verwijderd werd, werd iedereen met verstomming geslagen. De mensen die de ramen doen, zijn al vele jaren actief in de bouw en ze zeiden allemaal dat ze dit nog nooit eerder gezien hadden.
De voorgevel is in erbarmelijke staat, maar doordat hij aan de binnenzijde netjes afgewerkt is en er aan de buitenzijde een enkele muur voorgezet is, merk je daar niks van. Ik heb hier dan ook onmiddellijk foto's van genomen.
In de akte staat dat we het huis kopen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar ondertussen heb ik al gevonden dat deze clausule nietig is, als de verkoper ter kwader trouw was.

Vandaag is er een vertegenwoordiger komen kijken aangaande spouwmuurisolatie en die zei dat de spouw geïsoleerd kon worden, behalve de voorgevel aangezien er ernstige twijfels zijn over de stevigheid van deze muur. Volgens hem moeten de vorige eigenaars dit ook geweten hebben aangezien ze er ongeveer 60j gewoond hebben. De eigenlijke eigenares is echter vorig jaar december overleden. Bij het verleiden van de akte was ze al slecht en werd alles geregeld door de kinderen. Die kinderen zijn wel opgegroeid in dit huis.

Die man van de spouwmuurisolatie heeft de gegevens van een advocaat gegeven en me aangeraden hier verder met te gaan. Maar is dit wel een goed idee?
Uiteindelijk zijn we eind 2021 en hebben we het huis gekocht eind 2019.

Er was ook een immokantoor dat optrad als bemiddellaar.

Het immokantoor kan enkel maar zeggen wat ze vernomen hebben van de verkopers. En het gebrek moet dus MOEDWILLIG verborgen zijn geweest. Hoelang stond die voorzetmuur al voor de gevel? Hij is er mogelijks gezet om esthetische reden, terwijl die mensen niet de bedoeling hadden die gevel moedwillig weg te steken in het kader van die verkoop van het huis. Als er een bouwtoelating is voor die werken zullen ze het waarschijnlijk wel geweten hebben, want geen enkel architekt laat zoiets passeren.

Alle huizen hier in de buurt zijn fabriekswoningen van het bedrijf hier een beetje verder.
Het fabriek heeft in 1969 die huizen verkocht. Vorige eigenaars hebben in 1969 dit huis gekocht. In 2019 hebben ze het terug verkocht aan ons.
Ook net vernomen van iemand uit de buurt dat de vorige eigenaars + de kinderen gekend heeft en nog kent. Vorige eigenaar heeft zelf die gevelsteen gezet. Zij waren op de hoogte van de slechte toestand van de gevel en het dak.
Het dak is ondertussen aangepakt en volgens de dakwerkers viel de dakconstructie zelf nog heel goed mee. Daar was weinig op aan te merken. De gevel is een hele andere zaak.
Ik zou graag de foto's hier posten maar ik weet niet of dat gaat.

2. De verkoper is blijkbaar overleden, ik zie niet in wat je kan bekomen van haar kinderen die geen partij waren in de verkoop. Zelfs al hadden ze kennis van de situatie, op basis waarvan zouden ze je hiervan moeten geïnformeerd hebben?

Alle kinderen zijn met naam, adres en RR vernoemd in de akte en hebben mee moeten ondertekenen.
Zij hebben de verkoop geregeld en het immokantoor onder de arm genomen. Het immokantoor kan hier volgens mij niet veel over geweten hebben...
Wat ik wil bekomen? De kosten voor reparatie van de voorgevel.

Volgens die man van de spouwmuurisolatie is de gevel een tikkende tijdbom.

Als de toenmalige eigenaar die muur zelf heeft gezet om het probleem “op te lossen” en niet om het te verstoppen voor verkoop, blijf ik erbij dat dit geen verborgen gebrek is.

Als je het probleem van een slechte muur wil oplossen, breek je hem toch af of zet je er een nieuwe muur vlak tegen, niet?
De muur die er is voor gezet, staat los van de slechte muur, daar zit enkele centimeters tussen.

Eén van de (3) voorwaarden om van een verborgen gebrek te spreken luidt :

"Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. "

Aan de koper om te bewijzen dat het " normale gebruik verhindert wordt "

Daarenboven is het opstarten van een procedure met alle verbonden kosten ( advocaat , expert , gerecht ) , minstens 2 jaar na datum v an verkoop een hachelijke onderneming , die mogelijks meer kan kosten dan een door u bekostigde herstelling . ( raadpleeg een aannemer van bouwwerken om een oplossing voor te stellen , en een raming op te maken ) .

Daarenboven is het opstarten van een procedure met alle verbonden kosten ( advocaat , expert , gerecht ) , minstens 2 jaar na datum v an verkoop een hachelijke onderneming , die mogelijks meer kan kosten dan een door u bekostigde herstelling . ( raadpleeg een aannemer van bouwwerken om een oplossing voor te stellen , en een raming op te maken ) .

Eerder ging niet omdat we het niet wisten. Dit is nu toevallig aan het licht gekomen omdat de ramen vervangen werden.
Als we die ramen binnen 10j pas zouden gedaan hebben, had het pas binnen 10j aan het licht gekomen.

Maar wat is er nu eigenlijk mis met die muur ?

Die muur is "rot". Zoals ik zei, ik zou hier graag enkele foto's plaatsen dat je het kan zien maar dat lukt niet.
Een blokkendoos is er niks tegen. Stenen op hun kant gemetst in plaat plat. Losgekomen stenen, stenen die er ondertussen mettertijd al gewoon uitgevallen zijn.
Ook hele stukken scheef gemetst.
Die man van de spouwmuurisolatie wil alle muren isoleren, behalve de voorgevel omdat hij bang is dat die te zwak is. Daar wil hij zich niet aan riskeren.
Die heeft mij zelfs de gegevens van een advocaat gegeven. Ik moest er verder mee gaan zei hij want zoiets is ongezien en gewoonweg gevaarlijk.

Stenen op hun kant gemetst in plaat plat. .......
.........Ook hele stukken scheef gemetst.

Die muur is daarom niet minder stevig.
Als dat de oude muur is, waren die stenen voordien als uit verband en scheef gemetseld en dat waarschijnlijk al gedurende 10-tallen jaren.

https://ibb.co/ctHFrPD
https://ibb.co/PcdRzxZ
https://ibb.co/wSScLbs
https://ibb.co/M6Fzk7G
https://ibb.co/2q6yydn
https://ibb.co/TmYgH1n
https://ibb.co/0ZBjWRz

Die man van de spouwmuurisolatie zei dat het gevaarlijk was om hier niks aan te doen. Zoals ik zei, hij wil die muur zelfs niet isoleren.

Veel spouwmuur is er daar niet, dus al zeker geen spouwmuurisolatie mogelijk!

Geen uitzonderlijke situatie. Heb veel erger gezien. Die muur is zeker niet minder stabiel.
In goedkope woningen werd destijds gewoonlijk maar 2 vlakke muurvlakken gemaakt .: Het binnenvlak en het buitenvlak. De ruimte doortussen werd opgevuld met steenafval. Bij u valt dit nog mee, maar ik ben muren gezien waar zelf hout en papier van cementzakken tussen zat. Ook al boterhammenkorsten heb ik zien passeren.

Staan uw ramen er al in ?
Daar is spouw natuurlijk (in bricolage stijl van jàren terug) dichtgemaakt
Probeer te zien of ganse muur zo opgebouwd is, of enkel rond raamopeningen

Ramen staan er ondertussen al in maar moeten nog verder afgewerkt worden. De binnenkanten zijn al terug bekleed met isolatie, dus het zicht op de muur zelf is weg.
Toen die isolatie er nog niet was en het waren vorige week een paar van die koude dagen, was het hier binnen, zelfs met de verwarming op, koud.
Je kon de wind zo uit die spouwen en gaten voelen komen. Die kerel van de spouwmuurisolatie zei dat we dus ergens met een inslag van wind zitten in de gevel.

In onze dochter haar kamer is ook deels een spouw aanwezig van 7cm breed, maar die loopt maar door tot aan de muur van de woonkamer, en daar stopt die. Als we dan in zo'n opening aan het eerstvolgende raam in de woonkamer gingen zien, was er terug een spouw, maar veel smaller.
De spouw blijkt ook zeer vervuild te zijn met vanalles en nog wat zei die kerel.
In de gevelsteen is een barst van op de grond tot aan het dak, maar dat wist ik en stond mee gepland om dat te laten aanpakken met de isolatiewerken aan de gevel. Maar dat gaat dus niet door en zelf heb ik er geen verstand van om dat om een degelijke manier op te lossen.

Dit heb ik ondertussen ook kunnen vinden:
https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... a0U60mqdLk

Schakel een bouwtechnisch expert in die je een analyse kan geven van de problemen en kan vaststellen in welke mate dit gevaarlijk is of niet .
Je gaat van deze man veel meer correcte en adequate informatie krijgen dan tegen de muur te lopen om een vermeend verborgen gebrek te bewijzen.

-- Je weet toch als je dit pad van verborgen gebrek wou inslaan je de vaststellingen van de toestand van de spouw moest laten vastleggen in een pv ? En dan nog liefst van al door een deurwaarder want je kunt nu niet aantonen dat die foto's bij jouw zijn getrokken.

Je kocht het pand eind 2019. We zijn nu 2 jaar verder, terwijl de wetgeving spreekt van vaststelling op korte termijn. Ik vrees dat je te laat bent met uw klacht. De staat van de spouw, dat ze vuil is en te smal kan je niet verwijten aan de vorige bewoner, maar enkel aan de aannemerWelk was het bouwjaar van het gebouw ?