JuridischForum.be

Beste Lezer,

Mijn vriendin en ik hebben in oktober 2009 besloten om een huis van haar grootouders te kopen. De akte werd eind december 2009 getekend.

In het huis zaten huurders, die 'bevriend' waren met de grootouders van mijn vriendin. Uit menselijke redenen hebben mijn vriendin en ik meteen na onze beslissing (en dus voor het tekenen van de akte) de huurders op de hoogte gebracht. We wouden hen verwittigen dat ze een brief zouden kunnen verwachten met daarin een opzeg van 6 maanden. dit wisten ze dus nog een 2 maanden op voorhand. De huurders (mevrouw en meneer) namen het die avond redelijk goed op, en wensten ons veel succes met het huis.

Wanneer ik voor de akte een certificaat van de elektriciteitsinstallatie nodig had, ben ik bij de huurders geweest. Meneer was duidelijk niet opgezet met de gang van zaken en heeft mij dat expliciet duidelijk gemaakt (hij is nogal boers). Hij voelde zich 'verraden' door de grootouders van mijn vriendin en wou 'gerust gelaten woren'. Op dat moment had ik veel begrip voor zijn gevoelens, en vond het voor mijzelf ook een lastige situatie. Ik zet niet graag mensen uit hun huis maar, met alle respect, als je dat risico niet wil lopen dan moet je maar kopen... Ik heb dan ook toegezegd om hem met rust te laten en heb zelfs werken die waren gepland (voor wij het huis hebben gekocht) laten uitstellen tot na de opzegperiode. Zo moesten ze niet in een werf ziten net voor ze huis huis zouden verlaten.

De akte wordt getekend en da maanden gaan voorbij. Wanneer ik een maand voor de wettelijke opzegdag contact opneem met de huurders om een afspraak te maken krijg ik meneer aan telefoon. Ik vraag hem eveneens het wettelijke certificaat van de ketel op aardgas, dat hij moest laten controleren. Hij zegt me dat hij in geen geval een controle zal laten uitvoeren en dat hij geen plaatsbeschrijving bezit voor de uittreding van de woning...

Kleine noot: de grootouders van mijn vriendin hebben een plaatsbeschrijving opgesteld in samenspraak met de huurders, deze wordt vermeldt in het huurcontrect maar is NIET getekend. Wanneer de huurders in het huis zijn getrokken waren ze dusdanig druk bezig met de verhuis dat de plaatsbeschrijving niet werd getekend. Dit zou later wel gebeuren, ze waren 'toch bevriend'. Dit is dus nooit meer gebeurd... Maar de plaatsbeschrijving was wel in het bezit van beide partijen en een mondelinge overeenskomst was gemaakt over de inhoud ervan.

Wanneer we op de dag van afspraak aankomen om 18:00, zoals voorzien, merken we meteen dat er een aantal zaken gaan mislopen. De huurers zijn nog in de weer, hoogst geïrriteerd van onze aanwezigheid, in en rond het huis ligt nog overal rommel, niets is schoongemaakt, de tuin is een ravage, er zijn zaken zwaar beschadigd en we worden verzocht om 'later' terug te komen. We hebben hen nog 2 uur gegeven, tot 20:00 mdat we per se de plaatsbeschrijving wouden doen in het daglicht. 2 uur later is het huis nog niet leeg. Na veel roepen en tieren langs 2 kanten komen we er eindelijk toe met mevrouw (die trouwens zeer redelijk en eerlijk is) een papier op te maken met daarin de gebreken (mevrouw gaf zelf toe te weten dat er een plaatsbeschrijving was, dat ze hiermee akkoord ging, en dat er efectief schade aan het huis werd toegebracht door hen) die werden vastgesteld, de tellerstanden en de nog open zaken die moesten worden geregeld (document ketel controle). Meneer was buiten aan het wachten en weigert resoluut te tekenen of opnieuw binnen te komen. Om 23:30 gaan we elk onze kant uit.

Bij wijze van compromis hebben we in samenspraak met mevrouw besloten om de helft van de geblokkeerde huurgelden samen met de volledige intresten te deblokkeren in het voordeel van de huurders na het nakomen van de nog te regelen zaken. We hebben daar gekozen voor een compromis, omdat we voor een totale vergoeding van de schade minstens een tienvoud van de geblokkeerde huurgelden moesten eisen. We zijn ook niet dom, we wisten dat ze hiermee nooit akkoord zouden gaan en dat we zouden moeten procederen. We hadden geen zin in een lange procedure, we hebben andere zaken aan ons hoofd.

We gaan uit elkaar en dan beginnen de problemen. Meneer wenst duidelijk om ons het leven zuur te maken. We proberen hen te contacteren voor het uitvoeren van onze gedane afspraken, maar we krijgen de telefoon steeds weer op onze neus. Na nog een heleboel andere zaken zoals diefstal op ons terrein, een valse verklaring bij de politie voor opzettelijke slagen en verwondingen, het verkeerdelijk doorgeven van de telerstanden bij eandis, enz... krijgen we een aangetekend schrijven met daarin het bevel de huurgelden volledig te deblokkeren in hun voordeel.

We antwoordden hierop dat de gemaakte afspraken duidelijk zijn en dat we wachten op de uitvoering ervan.

Nu, 5 maand na de uittreding, krijgen we een aangetekend schrijven van een advocaat. Deze brief staat vol met dreigende taal... We worden geacht om meteen de geblokkeerde gelden vrij te maken. Er wordt vanaf nu interest aangerekend (moet de bank dat al niet doen? op wat moet ik interest betalen?) en dat een gerechterlijke procedure wordt gestart met 'aanzienlijke kosten' voor ons indien hij binnen de 8 dagen geen anwtoord heeft.

Ik stuurde een aangetekend schrijven waarin ik een aantal zaken opsom waarom we geen gevolg kunnen geven aan zijn verzoek.

Onze vraag aan jullie:

-Wat riskeren wij in het slechtste geval? (kosten tegnpartij? rechtbank? intrest?)

-Hebben we überhaupt een been om op te staan? (bestaat er een kans dat we ons gelijk halen voor rechter? we weten dat huurders in belgië een pak

meer rechten hebben dan verhuurders...)

-Kunnen we onszelf verdedigen voor de rechter? (we zijn jong, hebben veel kosten aan het huis en een advocaat is niet mogelijk op dit moment)

-Wat raden jullie ons aan?

dit is voor ons eerder een principezaak geworden. De huurders (meneer dan) hebben de laatse 8 maanden van het huis werkelijk bijna afgebroken degoutant achergelaten en lacht ons uit in het gezicht. Ik ga hem niet zomaar geven wat hij wil!

Wij danken jullie zeer hard bij voorbaat voor de hulp!

Met vriendelijke groet

DL

Wie van de huurders heeft het contract ondertekend?

Werd dit contract geregistreerd? idem plaatsbeschrijving.

Welbedankt voor uw snelle reactie!

Beide huurders (eigenlijk alle drie, het waren er eerst drie) hebben het huurcontract getekend, daar in staat dat er een 'plaatsbeschrijving word opgesteld'.
Plaatsbeschrijving is NIET geregistreed, huurcontract WEL.

Heeft u vaststellingen van de schade laten verrichten voor deze aan te pakken?

Het probleem is natuurlijk dat door de niet-registratie van de plaatsbeschrijving deze geen onbetwiste datum heeft en dat u voor de erkenning van de schade zelf slechts één handtekening hebt van 1 partij.

Het lijkt me het eenvoudigste als u de advocaat in kwestie een vriendelijk schrijven terugstuurt waarin u hem vriendelijk verzoekt zijn cliënten te vragen naar de overeenkomst die werd gesloten bij het door hen verlaten van het pand, dat u reeds bij herhaling heeft getracht om hen deze overeenkomst te doen respecteren, dat de echtgenoot van het koppel steeds heeft geweigerd om de overeenkomst te respecteren en uw genot van het pand bewijsbaar actief heeft tegengewerkt nadat zij reeds geruime tijd het pand verlaten hadden. Dat u tot op heden nog steeds geneigd bent om de gemaakte overeenkomst te respecteren doch dat bij verdere stappen van de voormalige huurders bij geding het expertise verslag opgemaakt voor de aanvang van werken in combinatie met de plaatsbeschrijving en de afgelegde verklaringen van één van de huurders zal gebruiken om op basis van het gemeen huurrecht de realistisch geschatte waardederving te bekomen, dat door de continue tegenwerking van de voormalige huurders deze zaak voor u een principiële kwestie is geworden en u meer dan bereid bent om deze zaak tot het uiterste door te zetten als de voormalige huurders blijken nogmaals schriftelijke overeenkomsten niet te willen nakomen.

Met vriendelijke groeten uiteraard.

Geachte Heer/Mevrouw Vandebos,

EDIT: we hebben zelf gedetailleerde foto's gemaakt van alle beschadigingen en rommel in en rond het huis op de datum van uittreding. Deze foto's zijn watermarked (datum en echtheid van de foto worden ingebrand dmv een checksum)
Ik kan u niet genoeg bedanken voor uw antwoord. Dit lijkt mij een zeer corecte weergave van de realiteit en onze gevoelen.

Aan de andere kant rest er de, voor ons dan toch, hamvraag:

Wat kan dit voor ons betekenen in het slechtste geval inzake geld? Gaan we zowieso naar vrederechter als de huurders weigeren? kunnen we (we gaan ervan uit dat we vele argumenten hebben om meneer te schetsen als persoon) onzelf vertegenwoordigen voor de rechter? of is dit helemaal niet aan te raden?

Wie was de derde huurder?

Kosten voor de zaak op de rol te zetten + bewijs woonst: € 41

Bij verlies:

vrijgave waarborg
€ 75 - € 150 gerechtskosten
Rpv advocaat tegenpartij

Persoonlijk zou ik zuiver uit principe de huurders voor de vrederechter dagen, maar het zijn jullie die moeten besluiten of of je de kans op verliezen wenst te lopen of niet.

Als u zichzelf verdedigt zal de vrederechter zich normaliter wat toleranter opstellen tov uw verdediging, zelf een advocaat in de arm nemen wil daarentegen zeggen dat u zich wel verzekert van professionele hulp. Ook dat is onmogelijk om hier voor jullie uit te maken, wel zou ik u aanraden om bij gebrek aan een gedegen kennis van huur- en contractwetgeving ten zeerste te overwegen een advocaat in de arm te nemen.

In ieder geval heeft u in de geest van art 1730 een geldige plaatsbeschrijving.

Procederen of niet dat is een beslissing die jullie alleen zelf kunnen nemen.

De derde huurder was de moeder van Mevrouw. Deze is op een bepaalde dag de toegang tot de woning ontzegd door meneer. (lees-weggepest). Ik heb hiervan aangetekende brieven waarin de moeder van mevrouw aan de grootouders van mijn vriendin vraagt om de huurwaarborg vrij te geven.

Dit wouden zij doen maar meneer en mevrouw hebben uiteindelijk de moeder omgepraat omdat ze zelf geen geld hadden om 3mnd huur in een rekening te stoppen.

Om het al helemaal ingewikkeld te maken is het in feite niet meneer of mevrouw die volmacht hebben op de huurwaarborgrekening. Het is in feite de (reeds 84 jaar oude) moeder van mevrouw die moet tekenen.

Ik ga ervan uit dat deze brieven en dit stukje verhaal mee een beeld zullen scheppen van meneer voor de vrederechter...

Al bij al vind ik het 'worse case scenario' meevallen... I'm not going down without a fight en we zullen gaan procederen. Ik ga vanavond een brief opmaken naar advocaat zoals u hierboven beschrijft.

Zelf ben ik sinds dit jaar avondstudent Rechten dus het zal meteen een mooie oefening zijn voor later Ik denk dat ik mezelf ga vertegenwoordigen.

"studeer" dan nauwgezet de artikelen 1714 tot 1762bis BW en de sectie Ger.W. omheen art 1344bis Ger.W. die u helpen de correcte stappen te zetten. in de link in onderschrift vindt u ook een aantal documenten terug die u verder kunnen helpen.

U kan hoogstwaarschijnlijk via de bieb toegang krijgen tot Jurisquare, een juridische databank die talloze publicaties om vonnissen heen publiceert.

Klopt, ik heb toegang tot een hele resem aan juridische databanken, maar zoals u waarschijnlijk al heeft gemerkt ben ik op dit moment nog maar net de kinderschoenen van het recht aan het passen... Ik zou niet durven beweren dat ik op dit moment capabel genoeg ben om mezelf te verdedigen

Ik geef mezelf gewoon niet graag op voorhand gewonnen

nogmaals wil ik u van harte danken voor uw hulp!

Als de moeder de waarborg heeft afgesloten en daar is nooit wat aan aangepast, dan ik hem gewoon laten procederen, hij heeft immers geen recht op die rekening...
Maar dat is natuurlijk pas een reden tot ongegrondsverklaring die men rechtstreeks tegenover de vrederechter aanvoert...

perfect!

Ik denk ook dat, uitgaande van het feit dat heel het dossier gekend is, zijn advocaat hem hierin ook zal hebben verwittigd. Ik denk dat hier eerder een Bully-effect is opgetreden: we zullen die snotneuzen is wat bang maken meneer, ik zal een kwade brief schrijven...

Ik stuur het schrijven naar de advocaat en ik wacht af. Ik zal, indien u het leuk vindt, de evolutie posten op dit forum.

Mvg,
DL

Eventueel eens prof BW vriendelijk vragen om "advies" bij een praktijk georiënteerde oefening. Een goede fles druivensap bij afloop kan wonderen doen...

dat is zeker ook het proberen waard! ik was het al van plan

geachte heer/mevrouw Vandebos,

Zonder teveel misbruik te willen maken van uw goedheid en kennis, zou u mij misschien als laaste gunst uw mening kunnen geven over de mogelijke uitspraak van de rechter?

op basis van de volledigheid van mijn uitleg en uw ervaring als jurist: hoe hoog/laag schat u onze kansen in om ons gelijk te voor de vrederechter?

euuhhh, ben geen jurist...

Verhuurder van een aantal panden, die een zekere interesse heeft in de wetgeving dienaangaande omdat hij niet langer wenst de rekening van een jurist te spijzen bij problemen.... Maar na de master Geschiedenis... wie weet welke proffen we dan gaan terroriseren...

In feite is het zeer eenvoudig: het koppel eist de vrijgave van gelden waarover ze zelf geen volmacht of titel kunnen laten gelden aangezien deze werden betaald, gestort en gemandateerd en dus bezit zijn van een derde, la mamma.

U kan dit bewijzen door een kopie van het document waarmee de geblokkeerde rekening werd opgezet. U kan eventueel naar de bank in kwestie stappen en een attest van verklaring vragen waarin de bankdirecteur bevestigt dat de rekening staat op naam van X verhuurder en Y huurder en dat noch A, noch B onderwerp vormen van deze rekening.

Verhaal gedaan...

U daarentegen hoeft enkel de moeder en A en B voor het vredegerecht te dagen om vrijgave van de waarborg te bekomen als u op basis van de plaatsbeschrijving en aanverwanten de veroorzaakte schade in het pand kan aantonen op een wijze die sleet en overmacht te buiten gaat. Daar kan u dan uw "goed hart" laten spreken en voor het vlotten en versneld oplossen van deze "futiliteit" naar de moeder toe, die de enige is die de waarborg en diens vrijgave kan betwisten, het gebaar maken dat u de overeenkomst, onterecht met haar dochter gesloten en zonder een volledig overzicht te hebben van de aangerichte schade (foto's op A4 afgedrukt met schade mooi omcirkeld met knalrode alcoholstift kunnen dit helpen visualiseren...), wenst te respecteren...

Alhoewel deze plaatsbeschrijving niet werd geregistreerd is ze wel gemaakt op tegenspraak, de huurder zal dus volgens art 1730 dienen aan te tonen dat hij de in het verleden gemaakte plaatsbeschrijving tijdig heeft betwist en aangevochten... enige jaren wachten om nu te gaan betwisten telt niet echt mee...