JuridischForum.be

Ik hoop dat iemand mij in deze kwestie advies kan verschaffen.

Een vriend van me heeft een stuk grond te koop aangeboden en redelijk snel een koper gevonden via een immo. Het koppel dat de grond wou kopen heeft een compromis getekend met een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een lening. Vier dagen geleden heeft mijn vriend vernomen dat het koppel zich wil terugtrekken van de koop. Zij hebben hierbij twee attesten van weigering voorgelegd. Zij hebben een voorschot van 5% betaald op een verkoopprijs van 120.000 euro.

Wat is nu het probleem;

De grond wordt in de compromis verkocht voor 120.000 euro. Dit bedrag staat echter niet specifiek in de opschortende voorwaarde vermeld, wel in de compromis zelf. Het koppel heeft echter bij de banken een lening aangevraagd voor zowel de koop van de grond als de constructie van een huis; dit werd hun geweigerd. Nu willen zij de opschortende voorwaarde inroepen voor het ontbinden van de compromis en eisen het voorschot terug. De twee attesten die zij hebben binnengebracht vermelden niet het bedrag van de lening dat door de bank geweigerd werd. Maar we weten dat ze meer aan de bank hebben gevraagd dan het eigenlijke bedrag van 120.00 voor de aankoop van de grond. Kunnen we van dit koppel nu twee attesten eisen met de weigering tot lening voor het bedrag van de verkoop van de grond, nl. 120.000 euro? Het lijkt me dat ze de opschortende voorwaarden willen misbruiken voor waar hij eigenlijk voor dient. Zo kan toch iedereen die een stuk grond koopt en er onderuit wil, een gigantische constructie van een huis willen bouwen, enkel en alleen om van de bank dan een weigering van lening te bekomen. En hoezeer kunnen we banken vertrouwen dat zij hier ter goeder trouw attesten gaan afleveren? De echtgenote van de koper werkt zelf op een bank, dus we hebben schrik dat zij, indien ze andere attesten moeten voorleggen, zij een weigering kunnen krijgen. Het koppel werkt beide en heeft geen verdere leningen lopen, behalve voor een wagen. Mij lijkt het dat ze gemakkelijk een lening kunnen krijgen voor 120.000.

Alvast bedankt!

M.i. kan je zeker wel inroepen dat die opschortende voorwaarde er is om het aankoopbedrag te kunnen lenen, ook al staat dat niet expliciet vermeld.

Eigenlijk speelt dat geen rol met wat voor reden ze er onderuit willen. Met zulke mensen ga je toch geen zaken doen ? Binnen een paar jaar sta je even ver. Kijk eens wat tijd jij er nu aan verspild,....
Die grond zal wel snel verkocht geraken hoor.

Ja, natuurlijk willen we met deze mensen niet verder en liever verkopen aan iemand die hem echt wilt maar we willen het voorschot houden en eventueel 5 % bijkrijgen. Maar wanneer kunnen we verder verkopen aan een andere koper? Indien we het voorschot houden en de koper betwist dit, kan mijn vriend dan zijn grond aan iemand anders verkopen? De koper heeft duidelijk aangegeven via mail dat hij de koop niet wil laten doorgaan, momenteel bestaat er dus nog een betwisting tussen de notarissen omtrent de schadevergoeding. Op 9 maart vervalt de termijn van de opschortende voorwaarde. Kan hij vanaf dan terug verkopen?

Zelf eens horen bij de bank (via notaris) WAT ze hebben gevraagd.

Zelf eens horen bij de bank (via notaris) WAT ze hebben gevraagd.

Ik denk dat TS hierop geen atnwoord zal ontvangen aangezien de bankbediende gehouden is aan het beroepsgeheim.

Je kan niet zomaar terug verkopen. De compromis dient eerst te worden ontbonden. Dat kan in onderling overleg, maar als jullie die schadevergoeding willen eisen, zal dat waarschijnlijk toch via de rechter moeten gebeuren.

Als dat jullie plan is, zou ik al beginnen met een aangetekende ingebrekestelling te sturen waarin je vermeldt dat je niet akkoord kan gaan met hun misbruik van de opschortende voorwaarde en dat je hen nog 14 dagen geeft om 1 en ander toch op een correcte manier af te handelen.

Je kan niet zomaar terug verkopen. De compromis dient eerst te worden ontbonden. Dat kan in onderling overleg, maar als jullie die schadevergoeding willen eisen, zal dat waarschijnlijk toch via de rechter moeten gebeuren.

Als dat jullie plan is, zou ik al beginnen met een aangetekende ingebrekestelling te sturen waarin je vermeldt dat je niet akkoord kan gaan met hun misbruik van de opschortende voorwaarde en dat je hen nog 14 dagen geeft om 1 en ander toch op een correcte manier af te handelen.

Je hebt 100% gelijk hoor Dieke, maar best is dat de OP je eerste deel opvolgt : overeenkomen, en klaar.
Dat zijn 'kopers' die tussen de soep en de pattaten een bouwgrond gaan kopen, en beginnen dromen over een villa met zwembad. Als je nieuwbouwt, dan betaal je cash een van de zaken : de grond of de woning, anders begin je er best niet aan.

Stel dat de OP een schadevergoeding eist, de 'kopers' gaan naar een pro deo, en je bent weg voor een paar jaar,...

Strikt juridisch lijkt mij dit een duidelijke zaak, namelijk ontbinding van de compromis (wegens voldaan aan de opschortende voorwaarde) met terugstorting van het voorschot.

En waar is dan de "goeder trouw"? Strikt juridisch enkel en alleen maar omdat het.bedrag niet vermeld werd in de opschortende voorwaarde. Waanzin! Welke verkoper zou dit dan nog toestaan als er op dergelijke manier misbruik van wordt gemaakt.

Bwa patjebrussel, 'een paar jaar'... Ik durf te hopen dat het zo lang niet zal duren. Wij hebben zelf in de rechtbank gestaan i.v.m. de uitvoering van een compromis en dat was toch op een paar maanden rond. Nu ja, ik heb ook geen kristallen bol natuurlijk over die duurtijd. Eerlijk, als ik in TS zijn schoenen zou staan, zou het ervan afhangen hoe graag en hoe snel ik graag die grond verkocht zou krijgen. Als er niet zo'n enorme haast zou achterzitten, zou ook ik overwegen om die verkoop af te dwingen dan wel de schadevergoeding te eisen. Ik weet dat het vaak niet zo'n goed idee is om zaken en emoties te mixen met elkaar, maar ik zou me in mijn gat gebeten voelen door die kopers die duidelijk misbruik maken van die opschortende voorwaarde en als ik er dus de tijd voor zou hebben, denk ik dat ik zou durven om hier moeilijk over te doen i.p.v. in onderling overleg te ontbinden. Ik zeg niet dat dat sowieso de beste keuze is, verre van. Als TS geen extra kopzorgen wil en er gerust in is dat die grond wel snel aan iemand anders zal verkocht geraken, is mijn eerste deel inderdaad de allerbeste keuze. Nu, anders misschien toch ook. De kans zit er waarschijnlijk ook in dat een rechter van mening is dat TS niet echt (grote) schade heeft opgelopen... mmmm... Een kristallen bol zou toch fijn zijn he.

En hoe is dit afgelopen? Vaak zie je dit niet terug op fora, terwijl net dat interessant is.

Niemand verplicht een verkoper om die clausule te aanvaarden. Dat is wel gebeurd en de rechtspraak aanvaardt dat drie weigeringsattesten voldoende is. Aanvaard dat gewoon en plaats je grond terug in verkoop.