Voorschot

[Unica]

Beste,

wij hebben een bod gedaan op een huis, en dit is aanvaard. Ik had in ons bod de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een woonkrediet opgenomen. Als antwoord stelden ze 2 alternatieven voor:
- de opschortende voorwaarde beperken in de tijd (2 weken na compromis) en 10% voorschot betalen
- de opschortende voorwaarde eruit laten en in plaats van 10% 'slechts' € 10.000 voorschot betalen.

Op zich wordt het geen probleem om een lening aan te gaan, maar je weet nooit, dus de opschortende voorwaarde eruit laten lijkt me geen goed idee. Het probleem ligt hem bij de 10% voorschot...

De bank had ons gezegd de beschrijf- en notariskosten e.d. in handen te hebben, dit zou ongeveer € 20.000 zijn. Die 20.000 hebben we dus. Het voorschot dat de verkoper vraagt ligt echter hoger dan wat we zelf willen inbrengen (€ 24.000). Hoe kunnen we dit oplossen?
Zoals ik het begrijp, is die 10% voorschot niet verplicht en hangt het een beetje van de 'goodwill' van de verkoper af om akkoord te gaan met een voorschot van € 20.000?

Hoe zit het dan verder met onze eigen inbreng bij het aangaan van een lening? Telt die € 20.000 voorschot dan als onze eigen inbreng bij het aangaan van een lening, en kunnen we dan het resterende bedrag van het huis PLUS de notariskosten/beschrijf e.d. bijlenen? Zo blijft het uiteindelijke leenbedrag wel hetzelfde... Want het is hopelijk toch niet de bedoeling om EN het voorschot EN de notaris/beschrijfkosten in handen te hebben?

Alvast bedankt !

[vverbeke]

Is geen probleem.

Stel, je koopt een huis voor 200 000 € en 15 000 € kosten. Je leent 200 000 € en betaalt 20 000 € voorschot. De notaris moet van u 215 000 € (verkoopprijs + kosten) krijgen, maar kreeg reeds 20 000 € via het voorschot, dan krijg je bij de verkoop van de notaris een cheque van 5 000 €, want lening = 200 000 € + 20 000 € voorschot = 220 000 € of 5 000 € teveel. Wat via voorschot of lening of ander spaargeld wordt betaald doet er niet echt toe, alleen moet je er rekening mee houden dat je het voorschot onmiddellijk moet betalen (dus uit eigen zak) en het bedrag de lening pas gebruikt kan worden bij de verkoop. Is bij ons zo gegaan, noch notaris noch bank maken daar een probleem van.

Voorschot valt te onderhandelen met de verkoper, moet geen 10% zijn. MAAR, de verkoper heeft uw bod mét opschortende voorwaarden aanvaard en is dus verplicht van deze opschortende voorwaarden in de compromis op te nemen. Hij mag een alternatief voorstellen maar je bent niet verplicht om hierop in te gaan, in wezen kan je eisen dat de opschortende voorwaarde die in het bod stond opgenomen wordt.

[vverbeke]

Overigens is het wel gebruikelijk dat een opschortende voorwaarde i.v.m. het verkrijgen van een lening wordt beperkt in tijd, wij hadden daarvoor 3 weken. (lening krijgen OF van 2 banken bewijs dat ze geen lening aan u geven) Hun eerste optie lijkt mij dan ook redelijk (al zou ik proberen die 2 naar 3 of 4 weken te verlengen).

[Franciscus]

En het voorschot aan de NOTARIS geven niet aan immo of aan verkopende partij.

[Unica]

In hun mail met de aanvaarding van het bod staan wel meteen hun 'alternatieve oplossingen' ivm de opschortende voorwaarde (dus erin of eruit), ze zijn akkoord met de prijs en geven dan de opties ivm die clausule.
Daarop heb ik gereageerd dat we kiezen voor het laten gelden van de opschortende voorwaarde, maar wel met de vraag of het voorschot kan verlaagd worden. Daar heb ik nog geen reactie op gehad.

Kunnen zij echt blijven vasthouden aan dat voorschot van 10%?
Op zich willen onze ouders eventueel wel inspringen, maar 4000€ is niet zomaar snel terug gespaard en terugbetaald. En de bank gaat uiteraard enkel geld lenen voor het resterende bedrag van het huis + kosten, en niet voor die 4000€ extra die we dan aan onze ouders zouden moeten teruggeven?

En dat het voorschot op een geblokkeerde rekening moet bij de notaris ipv rechtstreeks aan de verkoper, is dat iets dat wij ook moeten laten opnemen in de compromis? Ik dacht dat dat automatisch het geval was...?

Het is deze dagen echt niet makkelijk meer om een huis te kopen, heb ik het idee... Welk jong gezin met kind van 15 maanden heeft nu zomaar eventjes 25.000€ ter beschikking (en iets over te houden voor onvoorziene omstandigheden)... We waren al blij dat we toch de beschrijf- en dossierkosten opzij hadden staan, maar nu blijkt dat niet genoeg te zijn...

[Turaki]

Zij kunnen blijven vasthouden aan die 10%, zonder akkoord van hen is er namelijk geen verkoop, en als zij dit als voorwaarde stellen voor hun akkoord, heeft u hier weinig keuze.

Voor het totaal verandert er niets, u betaald de kosten, de bank het huis. Of anders gesteld: kosten + bod = voorschot + saldo. Neem eens contact op met de bank hierover, eventueel willen deze het tekort voor het voorschot wel voorschieten, dit deel is toch al voorzien in de lening.

Kijk na wat er in de compromis staat over het betalen van het voorschot. Als er iets anders in staat dan betaling aan notaris, laat dit dan wijzigen voor u deze tekent.
Kijk ook na of uw opschortende voorwaarde in de compromis staat, anders ook laten opnemen, wederom voor tekenen.

[Unica]

Bedankt voor de reacties. We hebben sowieso een eigen notaris aangesteld die met ons het compromis zal overlopen voor we gaan tekenen.

Dus eigenlijk is het echt zo dat het nu van hun 'goede wil' afhangt of ze akkoord gaan met 20.000€ voorschot of echt persé 24.000 willen...
We zullen zien... Strikt gezien zou het voor ons voordeliger kunnen zijn om 24.000 als voorschot te betalen, want dan hebben we de notaris/beschrijfkosten al betaald én een deel van het huis, waardoor we dus niet aan 100% moeten lenen. Alleen is 4000€ extra missen niet zo vanzelfsprekend...

Waarom is het van belang dat het voorschot aan de notaris wordt gegeven en niet aan de verkoper (gewoon uit nieuwsgierigheid)?

[Turaki]

Waarom is het van belang dat het voorschot aan de notaris wordt gegeven en niet aan de verkoper (gewoon uit nieuwsgierigheid)?

Omdat u dan zekerder bent het voorschot terug te krijgen mocht de koop niet doorgaan op basis van een opschortende voorwaarde of door de schuld van de verkoper (bij verbreking door u bent u het voorschot wel kwijt).

[Unica]

De verkoper gaat akkoord met een voorschot van 20.000€ .
Nu zei hij aan de telefoon dat er geen compromis zou opgemaakt worden, maar een "overeenkomst van verkoop en aankoop". Wat is dit, en waarop moeten we zeker letten?

Als ik het hier lees (http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... compromis/" onclick="window.open(this.href);return false;), dan is het voorschot dat we betalen een "optievergoeding". Als de verkoop dan niet zou doorgaan, zijn wij deze "optievergoeding" kwijt. Geldt dat dan ook als de bank ons geen lening geeft, of krijgen we dan wel ons geld terug?

[Turaki]

Hier zou ik niet mee akkoord gaan. Daar uw opschortende voorwaarde een deel is van het aanvaarde bod, kan de verkoper u geen constructie opleggen waarbij u geen beroep zou kunnen doen op uw opschortende voorwaarde. Bovendien is de koop reeds gesloten door aanvaarding van uw bod, nu terug gaan naar opties waarbij eerst de koper en daarna de verkoper niet meer gebonden zijn lijkt mij overbodig.

Laat uw notaris weten dat u een gewone compromis wilt, waarin uw opschortende voorwaarde staat opgenomen.

[jefke007]

Waarom is het van belang dat het voorschot aan de notaris wordt gegeven en niet aan de verkoper (gewoon uit nieuwsgierigheid)?

Omdat u dan zekerder bent het voorschot terug te krijgen mocht de koop niet doorgaan op basis van een opschortende voorwaarde of door de schuld van de verkoper (bij verbreking door u bent u het voorschot wel kwijt).

Bovendien ben je dan gratis verzekerd voor brand tot het verlijden van de notariele akte.
De brandverzekering van de verhuurder volstaat niet altijd meer dan.

[Unica]

Update van het verhaal...

Deze morgen werd eindelijk de overeenkomst doorgemaild door hun notaris naar onze notaris (terwijl we diezelfde avond een afspraak hadden om te gaan tekenen).
Na wat onderzoek bleek dat er iets niet in orde was met de vergunningen.

Het huis was vroeger een tweewoonst, maar werd gerenoveerd tot een eensgezinswoning met 3 slaapkamers. Bij het kadaster staat de woning echter nog ingeschreven als tweewoonst. De medewerkster van onze notaris zei ons dat we dus geen huis kopen, maar eigenlijk 2 eigendommen. Dit heeft ook gevolgen voor onze woonbonus, abattement, enz. Daarnaast was ons gezegd door de verkopers dat de woning verkocht werd aan klein beschrijf (KI 563 is blijkbaar de optelsom van de KI's van de 2 appartementen). Als de woning echter geregistreerd wordt als eensgezinswoning, zal dus ook het KI aangepast moeten worden en kan het dus gaan om groot beschrijf ipv klein...

Het niet aanwezig zijn van de stedenbouwkundige vergunningen heeft ertoe geleid dat we dus niet voortgaan met de verkoop. Onze notaris heeft dat ook laten weten aan hun notaris.

Nu kregen we telefoon van de verkopers. Ze begrijpen dat we niet akkoord gaan om 2 eigendommen te kopen. Ze gaan nu zo snel mogelijk alle vergunningen in orde brengen en hij vroeg of we dan nog steeds geïnteresseerd zijn. Dat zijn we wel, maar hebben er wel bij gezegd dat het voor ons heel belangrijk is dat het gaat om klein beschrijf (groot beschrijf is echt geen optie). Hij begreep dit en ging ons contacteren zodra de procedure voor de vergunningen in gang gezet is.

Nog enkele vragen:
- nu er niet aan de voorwaarde van de stedenbouwkundige vergunningen werd voldaan en de verkoop nu niet doorgaat, hangen we nog ergens aan 'vast'? (aangezien ons bod aanvaard was en er op die manier wel een 'deal' was, ook hebben we nu gezegd nog wel geïnteresseerd te zijn)
- de verkoper zei dat het in orde brengen van de vergunningen niet zo lang zou duren (ongeveer 75 dagen), maar voor ons is het KI ook heel belangrijk. Wachten we dan best met opnieuw 'toe te happen' tot we ook zwart-op-wit op papier hebben dat het KI kleiner is dan 745? Hoe lang zou het duren voor KI aangepast wordt en hier zekerheid over bestaat?
- hun notaris zei dat hij niet inziet waarom dit huis geen klein beschrijf zou blijven... Nu wilde hij ons natuurlijk ook wel opzadelen met 2 eigendommen, daar gaan we misschien dus best niet van uit?
- is het zinvol om in een nieuw compromis de voorwaarde van klein beschrijf te laten opnemen? Onze notaris zei dat we dan nog steeds groot beschrijf moeten betalen, maar dat we dan 5% terugkrijgen als het effectief om klein beschrijf gaat. Dit lijkt voor ons echter geen optie... Groot beschrijf brengt de kosten ongeveer op 32.000€. We hebben echter maar 20.000€ eigen middelen, dus 12.000€ extra betalen is niet zo vanzelfsprekend...
- is er iets dat ons nu nog tegenhoudt om in tussentijd uit te kijken naar iets anders zonder iets verschuldigd te zijn aan de verkopers van dit huis?
- andersom is er waarschijnlijk ook niets dat hen tegenhoudt om andere kopers te zoeken eenmaal de vergunningen in orde zijn, maar wij persé willen wachten op zekerheid ivm het KI?
- gaan wij nu iets moeten betalen aan onze/hun notaris?

[Turaki]

Mij lijkt het dat u niet langer gebonden bent door uw bod, daar u geen bod zou hebben gedaan mocht u dit geweten hebben. Belangrijk is wel hoe u geantwoord heeft op hun vraag of nog geïnteresseerd zou zijn mocht dit in orde komen. Is dit via mail (of op een andere manier bewijsbaar) gebeurd, dan bent u (volgens mij toch) nog steeds gebonden aan uw bod. Omgekeerd geldt dit ook: als u gebonden bent aan uw bod, zijn zij ook gebonden aan hun akkoord.

Staat er in uw vorig bod iets van het KI (dat is het enige deel van klein beschrijf dat niet van u afhangt, dus kan u enkel eisen stellen over het KI)? Als u nog aan uw vorig bod gebonden bent, kan u nu niet afkomen met nieuwe voorwaarden. De verkopers kunnen deze dan weigeren, omdat die geen deel uitmaken van de oorspronkelijke overeenkomst.

[Unica]

Ik ga voor de zekerheid maandag of dinsdag onze notaris nog even bellen. Zij heeft in haar mail duidelijk aangegeven dat wij niet wensen door te gaan met de aankoop, dus zou dit niet voldoende zijn om al het voorgaande te ontbinden?

De verkoper heeft ons dan opgebeld 's avonds, en we hebben gezegd dat het huis ons nog steeds interesseert, maar dat we ook zeker willen zijn dat het gaat om klein beschrijf, dat groot beschrijf op dit moment echt geen mogelijkheid is op financieel gebied. We hebben dus niet gezegd dat we het nog steeds zeker willen kopen als de vergunningen in orde zijn.