JuridischForum.be

Goeiedag iedereen,

Enkele weken geleden hebben we een huis gevonden, het gaat hier om een kijkwoning van bouwjaar 2005.
We hebben hierop een bod gedaan en werd aanvaard, we hebben dus dan ook de verkoopovereenkomst getekend waarin deze prijs vermeld staat (286.000€)
De verkoop zou onder registratie gebeuren omdat de woning ouder is dan 2 jaar, dit is ons meerdere malen bevestigd door de verkoper en boekhouder van de firma.
Nu gingen we vorige week langst bij onze notaris en deze had net contact opgenomen met de notaris van de verkoper en deze wist te vertellen dat de verkoop nu opeens onder BTW zou moeten gebeuren omdat het huis nog nooit in gebruik is genomen (kijkwoning waarin nog niemand gewoond heeft) en ze hebben hier in het verleden nog problemen mee gehad.
Tuurlijk brengt dit een aanzienlijke meerkost met zich mee, moesten we dit geweten hebben hadden we nooit akkoord gegaan met de verkoop voor deze prijs!
Nergens in de verkoopovereenkomst is vermeld dat de verkoop onder BTW gebeurd.

Heeft er iemand hier ervaring mee, of ook soortgelijke problemen meegemaakt?
Volgens onze notaris zijn we volledig in ons recht, zijn er eventuele gerechtelijke stappen die ik moet of kan ondernemen?

Alle raad is altijd welkom.

Alvast bedankt,

[namen bedrijf verwijderd conform regels forum: Vandebos]

Beste,

Volgens mij zijn er volgende oplossingen mogelijk nadat een verkoopovereenkomst door alle partijen getekend is:
- verkoop gaat door aan afgesproken prijs (deze prijs is steeds btw incl tenzij hier uitdrukkelijk vermelding van gemaakt is... )
- verkoop wordt door verkopende partij opgezegd, 10% schadevergoeding aan koper.
- verkoop wordt door kopende partij opgezegd, 10% schadevergoeding aan verkoper.

U kan enkel aandringen op verkoop door te laten gaan aan de afgesproken prijs, waarin de BTW inbegrepen zat.
De eventuele problemen dat dit met zich meebrengt zijn voor de verkopende partij... en niet jouw zorg.
eveneens het eventueel hogere 'verlies' dat zij doen is niet uw probleem, maar dat van hen.

U kan ook laten weten dat als ze deze verkoop niet wensen door te laten, dat ze dan dit schriftelijk (aangetekend) moeten melden,
en dat u dan vervolgens uw rechtmatige 10% schadevergoeding ( 28.600€) zal opeisen bovenop de eventueel al betaalde voorschotten die terugbetaald moeten worden.

Indien het tot dit laatste zou komen, laat u best dit eisen gebeuren door iemand die hiervan kennis heeft, zodat dit correct gebeurt.

Indien de compromis niet vermeldt dat de verkoop onder het BTW stelsel valt dient u enkel het tarief van de registratierechten te betalen.
Ik heb enkele jaren geleden hetzelfde meegemaakt met de aankoop van ondergrondse garageboxen.
De verkoop is uiteraard doorgegaan met toepassing BTW maar het verschil viel ten laste van de verkoper. Mijn notaris heeft ervoor gezorgd dat die regeling tot stand kwam.

Uw notaris hoort u in deze zaak te verdedigen en zeker niet toe te geven.

Hoi,
Alvast bedankt voor de antwoorden.
Onze notaris houdt zich ook vast dat de prijs dan 286000 inclusief btw zou moeten zijn.
Nu heb ik vandaag telefoon gehad van de verkoper en die vertelde me dat ze met een voorstel gingen komen en dat de totaalprijs dan dezelfde totaalprijs zou zijn die we zouden betalen moest het onder registratie verkocht worden, komt op iets van een 325000 dan.
Er zou dan een nieuwe verkoopovereenkomst getekend moeten worden enzoverder.
Persoonlijk vindt ik dat zij de fout gemaakt hebben en nu proberen ze gewoon hun verlies te minimaliseren terwijl ze getekend hebben voor 286000.
Ik denk dat ik dus hiermee niet akkoord ga gaan en de notaris zijn werk ga laten doen en eisen dat de originele verkoopovereenkomst nageleefd wordt.

grtz

In de originele overeenkomst stond toch dat u naast de verkoopprijs nog de registratierechtn zou betalen?
Het is dan ook logisch dat in een vergelijk dat bedrag toch nog moet worden betaald. U betaalt dan immers geen EUR meer dan wat er in het verkoopskonrakt werd overeengekomen.
Of staat er in de verkoopovereenkomst dat het een prijs "alle rechten inbegrepen" is?????
Wat de verkoper u voorstelt lijkt me dan ook 100 percent fair.

Laat zeker die nieuwe verkoopovereenkomst nalezen door iemand dat er iets van kent VOOR je deze tekent,
Dat je hier niet voor verassingen staat...

Als je het huis gekocht zou hebben onder registratie, kan je bij een verkoop en aankoop van een ander huis, de betaalde registratierechten meenemen.
Dat kan je NIET bij betaalde BTW.
Het voorstel van de verkoper lijkt me op basis daarvan ook al moeilijk te aanvaarden.

“Art.1...§ 9. Voor de toepassing van dit Wetboek dient te worden verstaan :1° onder gebouw of een gedeelte van een gebouw, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden...Art.8.§ 1. Eenieder die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een goed bedoeld in artikel 1, § 9, 1°, heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met voldoening van de belasting, en het uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat goed, onder bezwarende titel vervreemdt, heeft ten aanzien van de vervreemding van dit goed en het bijhorende terrein de hoedanigheid van belastingplichtige, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met voldoening van de belasting...”(3 juli 1969 Wetboek BTW). Onderzoek of hieraan voldaan is.

“Art.1134.Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht. Art. 1135. Overeenkomsten verbinden niet alleen tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of de wet aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend.”(Burgerlijk Wetboek).

‘De verkoop zou onder registratie gebeuren ‘

Indien dit niet gebeuren kan dan rest enkel ontbinding van de koop of aanvaarding onder BTW-belasting en met schadevergoeding in beide gevallen.

Overeenkomsten moeten ter goede trouw worden uitgevoerd. (naar de geest van het contract)

U geeft zelf aan dat U gekocht hebt aan 286.000 plus registratie. Nu dit niet mogelijk blijkt te zijn doet men een schikking wat neerkomt op hetzelfde wat U oorspronkelijk was overeengekomen (286.000 + registratie)

Nu wil U blijkbaar 286.000 all in. Strijdig met wat U oorspronkelijk was overeengekomen...

Goed geprobeerd maar niet echt correct van U...

Overeenkomsten moeten ter goede trouw worden uitgevoerd. (naar de geest van het contract)

Als de TS na X aantal jaar het huis verkoopt en een ander huis koopt, dan gaat de geest van het contract hem ook niet helpen om zijn registratierechten mee te nemen. Het voorstel van de firma houdt enkel rekening met de schade die zij zelf zouden lijden door hun eigen geklungel en niet met de schade die de TS lijdt.

Overeenkomsten moeten ter goede trouw worden uitgevoerd. (naar de geest van het contract)

Als de TS na X aantal jaar het huis verkoopt en een ander huis koopt, dan gaat de geest van het contract hem ook niet helpen om zijn registratierechten mee te nemen. Het voorstel van de firma houdt enkel rekening met de schade die zij zelf zouden lijden door hun eigen geklungel en niet met de schade die de TS lijdt.

Meeneembaarheid van registratierecht ontstaat bij de verkoop van het huis en wordt uitgeoefend bij de aankoop van het volgende huis (mag ook in omgekeerde volgorde). De koper krijgt nog het bijkomend voordeel gedurende 2 jaar van verkoopbaarheid onder het BTW-stelsel (wat normaliter interessanter is dan de meeneembaarheid).