JuridischForum.be

Beste,

1. Kan men (als koper) bij de aankoop van een onroerend goed (door de verkopende partij of immokantoor) verplicht worden een bepaalde notaris te gebruiken?

2. Is het gebruikelijk dat men bij de aankoopbelofte 10% voorschot vraagt en deze op een geblokkeerde rekening bij het immokantoor moet staan tot de akte is verleden?
Welke bewijzen dienen we zeker te hebben om ons voldoende in te dekken.

3. Is er altijd een optie bij een aankoop- en verkoop belofte en binnen welke termijn moet die worden verleden. Volgens de notaris de we gecontacteerd hebben kunnen we het best een aangetekend schrijven richten en dwingen om de akte twee maanden later te verleiden. Volgens immokantoor moeten we gewoon zes maanden of langer rustig afwachten...

4. Is het normaal dat je het document van de aankoop- verkoopbelofte niet op voorhand te zien krijgt door het immokantoor? We hebben nog niets getekend wel een bod gedaan op een onroerend goed.

Bedankt voor de verduidelijking.

1. Neen, u mag uw eigen notaris kiezen, en dit zonder enige meerkost.

2. Gebruikelijk wel, maar zeker af te raden. Beter is om dit bij de notaris op een rekening te laten zetten, daar immo-kantoren bij het afspringen van de verkoop dit wel eens durven achterhouden om daaruit hun kosten betaald te zien.

3. Er is een verschil tussen het het eerste akkoord (meestal is dit het aanvaarden van het bod), en de compromis (opgesteld door notaris). Na de compromis heeft u maximaal 4 maanden (daarna moet er een boete betaald worden), maar de tijd tussen akkoord en compromis is niet bepaald. Duurt dit echter te lang (meer dan 1 maand) zou ik toch een AS versturen.

4. U heeft een bod gedaan dat aanvaard is (bewijsbaar)? Dan geldt het aanvaarden van het bod als voldoende bewijs dat de koop gesloten is. Bod is enkel mondeling gedaan? Doe dan een bod op papier (met einddatum en eventuele opschortende voorwaarden), en wacht op antwoord. Mondeling bod is mondeling aanvaard (dus niet bewijsbaar)? Zelfde als bij nog niet aanvaard bod, namelijk bod terug doen op papier.
Het document voor aankoop-verkoopbelofte op zich heeft ook geen enkele bijkomende waarde als u bewijs heeft dat het bod aanvaard is, dit laatste geldt namelijk als voldoende bewijs dat de koop gesloten is.

1. Neen, u mag uw eigen notaris kiezen, en dit zonder enige meerkost.

2. Gebruikelijk wel, maar zeker af te raden. Beter is om dit bij de notaris op een rekening te laten zetten, daar immo-kantoren bij het afspringen van de verkoop dit wel eens durven achterhouden om daaruit hun kosten betaald te zien.

3. Er is een verschil tussen het het eerste akkoord (meestal is dit het aanvaarden van het bod), en de compromis (opgesteld door notaris). Na de compromis heeft u maximaal 4 maanden (daarna moet er een boete betaald worden), maar de tijd tussen akkoord en compromis is niet bepaald. Duurt dit echter te lang (meer dan 1 maand) zou ik toch een AS versturen.

4. U heeft een bod gedaan dat aanvaard is (bewijsbaar)? Dan geldt het aanvaarden van het bod als voldoende bewijs dat de koop gesloten is. Bod is enkel mondeling gedaan? Doe dan een bod op papier (met einddatum en eventuele opschortende voorwaarden), en wacht op antwoord. Mondeling bod is mondeling aanvaard (dus niet bewijsbaar)? Zelfde als bij nog niet aanvaard bod, namelijk bod terug doen op papier.
Het document voor aankoop-verkoopbelofte op zich heeft ook geen enkele bijkomende waarde als u bewijs heeft dat het bod aanvaard is, dit laatste geldt namelijk als voldoende bewijs dat de koop gesloten is.

Antwoord op punt 3 en 4:

Dus na aankoop- en verkoop belofte is er een nog periode die waarschijnlijk door de verkoper of immokantoor zal worden meegedeeld vooraleer de akte bij de notaris verleid, dus dat kan wel 6 maanden zijn. Het is dus pas als we bij de notaris zijn langs geweest dat die vier maanden gelden? Dus als ik het goed begrijp kan die termijn van zes maanden wel? Of mag ik hier niet spreken van het verleiden van de akte maar eerder van het opstellen van de compromis door notaris? En dan zijn die vier maanden wel belangrijk. Dus dan kan het in theorie nog 6 + 4 maanden duren vooraleer het onroerend goed eigendom is van ons?

4. Het bod is schriftelijk overgemaakt maar tot op heden nog geen enkele tegenreactie gehad. Behalve dat we verwacht worden om de aan- en verkoopbelofte te tekenen deze week.

3. U doet een bod, dit wordt aanvaardt (koop is op dat moment gesloten), beide partijen ondertekenen dan de compromis (wordt meestal door de notaris opgesteld), en binnen de 4 maanden na de compromis wordt de akte verleden. Tijd tussen aanvaarden bod en compromis ligt niet vast, en in theorie kan daar 6 maanden tussen zitten, maar als dit 1 maand duurt zou ik eens bij de notaris informeren, en dan pas over verdere stappen nadenken.

4. Dan laat u alles schrappen in dat document waar u niet mee akkoord gaat (bijvoorbeeld verplichte notaris, voorschot bij immo, ...). Dat dit mogelijks wil zeggen dat de verkopers uw bod niet gaan aanvaarden is een risico dat ik erbij zou nemen, maar liever wat langer op zoek dan in zee gaan met een immokantoor waar u zich niet goed bij voelt.

Ok bedankt voor het antwoord, het is nu toch al wat duidelijker.

Ok bedankt voor het antwoord, het is nu toch al wat duidelijker.

Toch nog een aanvulling is het niet zo dat je als koper de aankoop belofte moet lichten met een aangetekend schrijven binnen vier maanden?
Want na die vier maanden kan de verkoper beslissen om zijn 10% voorschot te houden in plaats van te verkopen? Of heb ik het nu weer verkeerd voor?

Nope, bij een aan- en verkoopbelofte is er geen termijn. U kan dan ook perfect weigeren om deze procedure te volgen, en de "gewoonlijke" weg met aanvaarden bod en compromis vragen. Als u echter een bod heeft gedaan met opschortende voorwaarde(n), weet wel dat in de procedure met aan- en verkoopbelofte deze niet meespelen, en u uw voorschot niet kan terugkrijgen op basis van deze voorwaarde(n) (bijvoorbeeld bij het niet krijgen van een lening). Aangezien ik zelf nooit een bod zou uitbrengen zonder een opschortende voorwaarde over de lening, zal ik zelf ook nooit akkoord gaan met deze procedure.

Een beetje lectuur om het onderscheid beter te snappen:
http://www.firstimmo.be/nieuws/item/40/ ... opbelofte/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... compromis/" onclick="window.open(this.href);return false;

Nope, bij een aan- en verkoopbelofte is er geen termijn. U kan dan ook perfect weigeren om deze procedure te volgen, en de "gewoonlijke" weg met aanvaarden bod en compromis vragen. Als u echter een bod heeft gedaan met opschortende voorwaarde(n), weet wel dat in de procedure met aan- en verkoopbelofte deze niet meespelen, en u uw voorschot niet kan terugkrijgen op basis van deze voorwaarde(n) (bijvoorbeeld bij het niet krijgen van een lening). Aangezien ik zelf nooit een bod zou uitbrengen zonder een opschortende voorwaarde over de lening, zal ik zelf ook nooit akkoord gaan met deze procedure.

Een beetje lectuur om het onderscheid beter te snappen:
http://www.firstimmo.be/nieuws/item/40/ ... opbelofte/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... compromis/" onclick="window.open(this.href);return false;

Ah ok nu ben ik mee, ik dacht die vier maanden bij een verkoop- aankoopbelofte gelijk stonden aan die van een compromis en je dus de boete voor de registratierechten kon krijgen.
Het kan dus perfect zijn dat in de aankoop- verkoop belofte staat dat de koper een termijn van zes maanden heeft om de optie te lichten? Kan er ook staan dat je pas vanaf zes maanden de optie mag lichten? Dus in het eerste geval kunnen we dan in theorie een dag later een aangetekend schrijven versturen om de optie te lichten en met de vraag het compromis binnen twee maanden bij de notaris te ondertekenen? ? In het tweede geval kan het nog minimum 10 maanden duren.

Bij aan- en verkoopbelofte moet je geen rekening houden met de 4 maanden waarvan sprake bij compromis. Je kan dus na 6 maanden de optie lichten, en dit gebeurt door meteen de akte te tekenen. Er is dus geen wachttijd tussen het lichten van de optie en de akte.

Bij aan- en verkoopbelofte moet je geen rekening houden met de 4 maanden waarvan sprake bij compromis. Je kan dus na 6 maanden de optie lichten, en dit gebeurt door meteen de akte te tekenen. Er is dus geen wachttijd tussen het lichten van de optie en de akte.

Dus kunnen we na het tekenen van de aankoop- en verkoop belofte een aangetekend schrijven sturen dat we wensen dat de akte binnen de twee maanden wordt verleidt bij de aangestelde notaris? Dan is die termijn van zes maanden dus quatsch. Ik wil voorkomen dat we enorm lang moeten wachten op het tekenen van de akte.

Wederom neen, u bent hierbij afhankelijk van de verkoper. Enige dat u kan doen is, indien het te lang duurt, via de rechtbank de verkoper via dwangsom trachten te dwingen tot het verleiden van de akte. Wil u een zo kort mogelijke termijn, dan moet u deze oftewel in de aan- en verkoopbelofte laten opnemen, of de weg van de compromis nemen, waarbij de termijn maximum 4 maanden is.

Wederom neen, u bent hierbij afhankelijk van de verkoper. Enige dat u kan doen is, indien het te lang duurt, via de rechtbank de verkoper via dwangsom trachten te dwingen tot het verleiden van de akte. Wil u een zo kort mogelijke termijn, dan moet u deze oftewel in de aan- en verkoopbelofte laten opnemen, of de weg van de compromis nemen, waarbij de termijn maximum 4 maanden is.

Dan kun je in theorie oneindig lang wachten...

U kunt de verkoper trachten te verleiden om de akte eerder te verlijden....