JuridischForum.be

Beste,

Op 28 maart zijn we naar het vredegerecht geweest voor onze huurster. Het verhaal gaat als volgt:
Zij heeft een geregistreerd huurcontract van 9 jaar. Zij betaalt geen huur sinds dat wij de eigenaars zijn van het huis . Wij hebben het gekocht op 28 januari en hebben haar , haar opzeg gegeven met ingang van 1 februari. Alles is volgens de wettelijke regels aan haar bezorgt, dus via gewone post en aangetekend. Een opzeg termijn van 6 maand. Na 2 maand geen huur te hebben ontvangen. Hebben wij haar in gebreke gesteld. En daarna hebben we een verzoekschrift ingediend met als gevolg dat de zaak dus voorkwam op 28 maart. Zij was niet aanwezig op de zitting en is dus met verstek veroordeeld tot de betaling van de achterstallige huur, wederverhuringsvergoeding van 3 maand, bezettingsvergoeding van 20 euro per dag en de ontbinding van het huurcontract lastens haar. Haar verzet termijn liep 28 mei af. Maar zoals te verwachten heeft ze op het einde van de termijn verzet aangetekend. Wij schrokken ons echter rot als we de dagvaarding lazen. Nu beweerd zij dat wij in fout zijn. Dat ze niet weet wie we zijn (want de vorige eigenares zou de brieven uit haar brievenbus hebben gehaald), dat het huis gebreken vertoond, enz. Op 6 Juni zijn we naar het vredegerecht geweest en heeft de vrederechter het vonnis in beraad genomen. Na een maand krijgen wij het vonnis dat hij een plaatsbezoek gaat uitvoeren op 16 Juli. Doe ik er goed aan om onze situatie uit te leggen via mail aan de plaatsvervangende vrederechter alvorens hij het plaatsbezoek doet?

Alles is volgens de wettelijke regels aan haar bezorgt, dus via gewone post en aangetekend.

Dat volstaat. Een aangetekende zending is een bewijs.
Ik zie niet in wat u nog meer zou hebben moeten doen.

(want de vorige eigenares zou de brieven uit haar brievenbus hebben gehaald)
Dat is niet uw probleem. Wat heeft ze met de postbode gedaan die het AS afleverde?

U hebt volkomen het recht om een huis te kopen en dat te renoveren.
Het zou me verbazen dat ze de huur aan de vorige eigenaar betaalde.

Wat zegt uw advocaat?

Hij zegt dat het plaats bezoek 2 dingen kan betekenen:

1 zij krijgt haar gelijk en krijgt een vermindering van de huur of misschien dat ze zelfs geen huur meer moet betalen en daarna het pand moet verlaten op het einde van de opzeg
2 wij krijgen gelijk en dan wordt het vorige vonnis bevestigd, dat het contract wordt ontbonden ten laste van haar zodanig dat zij een schadevergoeding moet van 3 maand en ook natuurlijk moet vertrekken op het einde van de opzeg

Hij zegt ook dat we dan hopelijk eind juli een vonnis hebben, waarvan een eensluidend afschrift moet opgevraagd worden (duur 2 weken) waarna de deurwaarder het betekend en dan heeft ze nog een maand om te verhuizen.

Dus dat we best het plaats bezoek moeten afwachten. Dat is al.
Ik voel me machteloos, wij worden precies behandeld alsof wij slechte mensen zijn.

Ik voel me machteloos, wij worden precies behandeld alsof wij slechte mensen zijn.

Dat zal niemand beweren, maar qua beinvloeding van de rechter kan u er wel wat van, niettegenstaande het vermoedelijk wel zal kloppen wat u van plan bent om naar de vrederechter te schrijven. Is dat de taak niet van een advokaat om zoveel mogelijk een vrederechter te beinvloeden ? Nee, u doet er nog een fameus schepje bovenop. Afhankelijk van de vrederechter kan hij er rekening mee houden, maar misschien kan het ook in uw nadeel spelen. Wat doen zaken als: 2 kindjes/ moeten de lening van het huis afbetalen/ zelf ook nog huur betalen/ zelf werkloos ben/ vriend de enige kostwinner nu met de eigenlijke zaak ? De huurder heeft hoedanook ongelijk. Zijn gejammer over de staat van de woning had hij idd. aan de vorige eigenaar moeten richten. Het niet betalen van de huur is een zware fout. Misschien had u beter dergelijke argumenten gebruikt of ze alleszins in uw brief benadrukt.

Ik raad u m.a.w. niet aan nr. de vrederechter te schrijven. Voor de rest hoeft u volgens mij in het geheel niet bevreesd te zijn van dat plaatsbezoek.

Dat is niet beïnvloeden, dat is de pure rauwe waarheid. Als er met haar moet rekening gehouden worden, dan ook zeker met mijn gezin. Wij hebben tenslotte het huis gekocht om er zelf in te wonen en niet een wildvreemde er gratis in te laten wonen terwijl we zelf problemen met huisvesting hebben. Of mag dat dan wel? Hierboven heb ik gewoon mijn situatie geschetst en niet die van dat 'arme huurdertje'. Maar met ons moet er geen rekening gehouden worden dan?

De vrederechter moet objectief blijven.

Zaken aan de vrederechter voorleggen gebeurt op de zitting, of bij het plaatsbezoek. Niet door een brief te sturen naar aanleiding van het plaatsbezoek. Wenst u nog een langere procedure door de wraking van de vrederechter door uw brief?

U hebt een advocaat, laat deze zijn werk doen ipv zelf de zaak te willen leiden (en meer kwaad dan goed te doen).

De vrederechter zal naar uw verhaal wel op het ogenblik van het plaatsbezoek / zitting na afloop van het plaatsbezoek luisteren, en heeft vermoedelijk al geluisterd op het ogenblik van het verzet.

Daarom dat ik het hier vraag of ik er goed aan zou doen om die brief te sturen. Daarop heb ik hem ook nog niet verstuurd. Mijn advocaat laat het precies op zijn beloop. En het enige waar ik aan denk zijn mijn kinderen, die moeten hier niet onder lijden. Hoe zouden jullie zelf zijn in mijn plaats?

Daarom dat ik het hier vraag of ik er goed aan zou doen om die brief te sturen. Daarop heb ik hem ook nog niet verstuurd. Mijn advocaat laat het precies op zijn beloop. En het enige waar ik aan denk zijn mijn kinderen, die moeten hier niet onder lijden. Hoe zouden jullie zelf zijn in mijn plaats?

Ik denk niet dat uw advocaat het op zijn beloop laat. Als hij nutteloze initiatieven ontplooit verhoogt enkel zijn ereloon. Hij kan niet beletten dat de vrederechter gaat kijken.

De verantwoordeljkheid als er mankementen zijn aan de woning ligt niet bij u, maar bij de vorige eigenaar.
Uzelf hebt het huis immers gekocht om het te renoveren en er zelf te gaan wonen.

Waarom zou de rechter ter plaatse willen komen? Wij zijn daar toch niet verantwoordelijk voor. Dat vragen wij ons af.

Omdat het een taak is als vrederechter zich te vergewissen van de feitelijke situatie.

Nog nooit naar de ' rijdende rechter' gekeken op een van de NL televisieposten ...?

NIET schrijven ..vrederechter zou gezien deze brief enkel naar hem zou gaan als een poging tot beïnvloeding kunnen beschouwen.

U hebt een advocaat laat deze zijn job doen.

Niet schrijven. Kalm blijven.
Allicht zal u nog eens ter zitting voor de rechter moeten verschijnen. Dan kan u bijvoorbeeld de bewering ontkrachten dat uw huurster nooit met u contact heeft gehad, gegeven natuurlijk dat u het bewijs van de aangetekende zending nog heeft. Twee kindjes, werkloos, vorige eigenaar heeft brieven uit de bus gehaald... allemaal zeer zielig maar voor een rechtbank tellen enkel feiten en geen sob stories . Steek uw energie liever in het verzamelen van zo veel mogelijk bewijsmateriaal.

Daarom dat ik het hier vraag of ik er goed aan zou doen om die brief te sturen. Daarop heb ik hem ook nog niet verstuurd. Mijn advocaat laat het precies op zijn beloop. En het enige waar ik aan denk zijn mijn kinderen, die moeten hier niet onder lijden. Hoe zouden jullie zelf zijn in mijn plaats?

Het versturen van die brief kan een negatief ipv positief effect hebben. De tegenpartij kan dat als een beinvloeding beschouwen, ik ook. Ik heb u al gezegd dat het mogelijk wel de waarheid is. Maar zelfs de waarheid vertellen per brief aan een vrederechter kan als beinvloeding beschouwd worden. Beinvloeding is de taak van de advocaat. Ben wel benieuwd hoe dit afloopt.

Komt er dan sowieso nog een zitting na het plaatsbezoek?
Als ik de afloop weet, post ik nog iets. Bedankt voor de tips allemaal.

Weet iemand wat er gebeurt na het plaatsbezoek? Hoe kunnen wij ervoor zorgen dat ze 1 augustus moet vertrekken? Of dat we kunnen zorgen dat ze uit huis gezet word?

Eerst dien JIJ vonnis nog te laten betekend door DW en dan nog 1 maand afwachten.