Verborgen gebrek - rotte steunbalk

[DM1985]

Wij hebben een klein half jaar geleden ons huis gekocht. Bij het starten van de renovatie van de zolder, ben ik tot de constatatie gekomen dat een van de steunbalken rot is. Het dak werd dichtgespoten met PUR schuim door een firma, en eveneens de betreffende aangetaste draagbalk werd (licht) bedekt door dit schuim. Ik kon dit dus onmogelijk vaststellen tijdens de bezoeken. Ik ben er wel zeker van dat de verkoper op de hoogte moest geweest zijn van de aantasting van deze balk, aangezien er op verschillende plaatsen zich schuim in de rottende delen van de balk bevindt. De aangetaste balk werd dus door een firma overspoten. De vorige eigenaar was reeds begonnen met het proper maken van een deel van het schuim dat zich op andere houtprofielen bevond, maar is daar op een bepaald moment mee gestopt. Ik vermoed dat hij doorhad dat dit probleem eerst opgelost moest worden voor hij voort kon doen, en nu zit ik er dus mee. Heeft het zin om een procedure te starten om hem te doen opdraaien voor de herstelingskosten?

Ze hebben trouwens ook een lek in de waterleiding van de keuken voor ons verzwegen, met een groot deel rottende keukenkasten als gevolg, dat hebben we gelukkig zelf al hersteld.

[DM1985]

Ik heb trouwens foto's van tijdens de bezichtiging waarop duidelijk te zien is dat de desbetreffende balk bedekt is met schuim, waardoor ik dit onmogelijk kon zien. Het schuim in bepaalde holtes van het aangetaste hout bewijst wel dat de balk al in slechte staat was toen de behandeling heeft plaatsgevonden. Men heeft dus dit probleem proberen maskeren, en ik vermoed dat een professioneel bedrijf niet zomaar een dak toespuit met PUR wanneer hij (toekomstige) problemen ziet. Die balk vervangen gaat veel werk vragen, aangezien het schuim manueel verwijderd moet worden om deze balk los te maken van de constructie.

[sloeberken]

Art. 1643.
Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat
geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
Een verborgen gebrek is het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe men ze
bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak
niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (cfr. het artikel 1641. BW.)

Bij ontstentenis van contractuele bepaling (of, indien de verkoper ter kwader trouw is ten opzichte van een clausule in het contract) en als het verborgen gebrek van een bepaalde graad is, dan kunt u, als koper, vragen om de aankoop te annuleren (u bent niet langer eigenaar van het goed en recupereert het bedrag van de aankoopprijs). In het geval van kwade trouw van de verkoper, kunt u ook een schadevergoeding eisen. Een andere mogelijkheid is om het huis te houden en te vragen om de verkoopprijs te verlagen. In ieder geval, indien we worden geconfronteerd met een defect, dan moeten we snel handelen: meteen een aangetekend schrijven sturen naar de verkoper. Bij afwezigheid van enige reactie, en indien het gebrek ernstig genoeg is, zorg ervoor u een advocaat aanstelt die de zaak voor de rechtbank brengt.

http://www.livios.be/nl/bouwen-verbouwe ... n-na-koop/" onclick="window.open(this.href);return false;

http://www.elfri.be/aansprakelijkheid-v ... reken-bouw" onclick="window.open(this.href);return false;

[DM1985]

Dit werd in de verkoopovereenkomst vermeld:

"Het goed wordt geleverd zoals het is, met alle zichtbare en verborgen gebreken en met alle eraan verbonden erfdienstbaarheden. De verkoper is slechts tot vrijwaring gehouden voor verborgen gebreken en/of erfdienstbaarheden die hij kende en niet aan de koper heeft meegedeeld."

Wilt dit dus zeggen dat ik moet kunnen bewijzen dat hij dit gebrek kende en niet heeft meegedeeld?

Hoe kan ik dit praktisch gezien het beste aanpakken?

Ik dacht in eerste instantie een mail te sturen met de vraag wanneer hij zijn dak heeft laten isoleren en door welke firma, hopelijk om op die manier al iets meer te weten te komen.

[KJ86]

Je zal moet bewijzen dat hij dit gebrek opzettelijk verborgen heeft. De verkoper mag op de hoogte zijn van het gebrek, het is immers aan u om het goed grondig te inspecteren. Je mag ook geen oud huis kopen, in de veronderstelling dat alles pico bello is, want dan ben je u zelf aan het bedotten. In uw geval wil dat zeggen dat u zal moeten bewijzen dat de verkoper het dak heeft laten isoleren om de rotte steunbalk te verbergen. De vraag wanneer het dak geïsoleerd is, is dus een goeie vraag. Als het dak vlak voor de verkoop geïsoleerd is, heb je toch wel een zaak.

[DM1985]

Het is een huis van eind jaren 70, dus een rot dak is nu niet bepaald iets waar je vanuit kan gaan vind ik persoonlijk. Ik vermoed dat hij het 2 tot 5 jaar geleden heeft laten isoleren, aangezien hij mij heeft gezegd dat hij met de subsidies die hij kreeg eigenlijk nog amper iets moest betalen. Die balk is wel overspoten geweest zodat het gebrek niet zichtbaar was, ik kan natuurlijk niet meer achterhalen of hij die firma heeft gevraagd om dat te doen, of dat zij dat op eigen houtje gedaan hebben. Hij moet het in ieder geval geweten hebben. Ik snap enkel niet hoe je zo dom kan zijn om een rotte balk te laten overspuiten, in de wetenschap dat dit nog eens extra moeite kost om hem nu te gaan vervangen, omdat al dit materiaal nu losgesneden zal moeten worden. Maar zoals je zegt zal dit een twijfelgeval worden, en geen zekerheid dat we gelijk zullen krijgen. In dat geval lijkt het mij weinig zinvol om aan zo'n avontuur te beginnen.

[sloeberken]

Het is een huis van eind jaren 70, dus een rot dak is nu niet bepaald iets waar je vanuit kan gaan vind ik persoonlijk. Ik vermoed dat hij het 2 tot 5 jaar geleden heeft laten isoleren, aangezien hij mij heeft gezegd dat hij met de subsidies die hij kreeg eigenlijk nog amper iets moest betalen. Die balk is wel overspoten geweest zodat het gebrek niet zichtbaar was, ik kan natuurlijk niet meer achterhalen of hij die firma heeft gevraagd om dat te doen, of dat zij dat op eigen houtje gedaan hebben. Hij moet het in ieder geval geweten hebben. Ik snap enkel niet hoe je zo dom kan zijn om een rotte balk te laten overspuiten, in de wetenschap dat dit nog eens extra moeite kost om hem nu te gaan vervangen, omdat al dit materiaal nu losgesneden zal moeten worden. Maar zoals je zegt zal dit een twijfelgeval worden, en geen zekerheid dat we gelijk zullen krijgen. In dat geval lijkt het mij weinig zinvol om aan zo'n avontuur te beginnen.

Of dit belang heeft of hij de firma opdracht heeft gegeven of niet, verkoper moest er zeker van op de hoogte zijn geweest.