JuridischForum.be

Wij hebben via een makelaar - die ons appartement in onze opdracht verkoopt - een bindend bod op het pand gekregen, dat door de kandidaat-koper getekend was en waar één opschortende voorwaarde instond, met name het verkrijgen van een lening.

Bij condities staat "als de verkoper mijn bod aanvaardt, is de verkoop gesloten en zijn de algemeen gebruikelijke onderhandse verkoopsvoorwaarden geldig. Daarna volgt dus die ene bijzondere voorwaarde "onder voorbehoud van goedkeuring van ons hypothecair dossier door onze bank binnen de periode van 1 maand na ondertekening compromis".

Wij hebben dit 'bindend bod' op het kantoor van de makelaar ondertekend.

Een week geleden informeren we bij de makelaar wanneer ons compromis kan getekend worden, waarbij de juridische medewerker van "onze makelaar" antwoordde dat zij ons een overeenkomst inhoudende een tijdelijke aan- en verkoopbelofte" zouden opsturen. Inmiddels hebben we die vandaag ontvangen en lezen wij tot onze verbazing dat de "koper" nu plots "een optie op aankoop" heeft die hij wel of niet kan lichten, mits betalen van een schadevergoeding, plus nog een stuk of vijf zes nieuwe "opschortende voorwaarden".

Uiteraard hebben wij dit document niet getekend.

Mijn vraag: kan de makelaar ons verplichten in plaats van een compromis zo'n "aan- en verkoopbelofte" te tekenen (volgens ons contract met de makelaar zoeken ze een koper) of mogen wij eisen dat ze integendeel in navolging van het bindend bod een compromis opstellen.

Niemand kan u verplichten akkoord te gaan met de verkoop, tenzij andere voorwaarden in u contract met de makelaar.

Het lijkt wel de omgekeerde wereld. U betaald de makelaar en deze doet meer voor de koper dan voor de verkoper. Alleen de opschortende voorwaarden van het bod laten overnemen in de verkoopsovereenkomst en liefst met datum bij want anders kunnen ze u zeer lang aan het lijntje houden.

U heeft een bod aanvaard, dus de koop is reeds gesloten. Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte is dus een stap terug, en ik zie geen enkele reden hiervoor.

Normaal moet nu uw notaris (op basis van het aanvaarde bod) een compromis opstellen. Enige taak van de immo is het zoeken van een koper, wat zij dus gedaan hebben (tenzij er andere bepalingen in uw contract met hen staan).

Zo een put-call optie contract wordt meer en meer gehanteerd door notarissen en vervangt een compromis. De modaliteiten van de verkoop kunnen hierin op dezelfde manier worden opgenomen als in een compromis. Het grootste verschil met een compromis is dat er ieder zijn rechten en plichten in beschreven staan voor het geval één van de partijen zich zou terug trekken. Bij een compromis is dit minder duidelijk en is het meestal nog een gok wat er geoordeeld wordt als je het voor de rechter brengt.

Extra opschortende voorwaarden die nog niet beschreven stonden in het bod bent u niet verplicht te aanvaarden.

U heeft een bod aanvaard, dus de koop is reeds gesloten. Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte is dus een stap terug, en ik zie geen enkele reden hiervoor.

Normaal moet nu uw notaris (op basis van het aanvaarde bod) een compromis opstellen. Enige taak van de immo is het zoeken van een koper, wat zij dus gedaan hebben (tenzij er andere bepalingen in uw contract met hen staan).

In het contract staan de standaard bepalingen, dat zij een koper zoeken en als die de prijs wil betalen die wij bedongen hebben, dat de koop wordt gesloten.

Zo een put-call optie contract wordt meer en meer gehanteerd door notarissen en vervangt een compromis. De modaliteiten van de verkoop kunnen hierin op dezelfde manier worden opgenomen als in een compromis. Het grootste verschil met een compromis is dat er ieder zijn rechten en plichten in beschreven staan voor het geval één van de partijen zich zou terug trekken.

Dat is nu net het probleem, wij hadden zekerheid door het bod, maar nu zou die zekerheid vervangen worden door onzekerheid.

We zijn niet uit op mogelijke schadevergoeding als de koper zich terugtrekt, we willen gewoon ons pand verkopen en als de kandidaat-koper nog twijfelt, dan moet die zich gewoon terugtrekken, dan zoeken we gewoon een andere koper...

Als de koper de optie niet licht, kan u inderdaad op zoek naar een nieuwe koper. De vorige koper moet in dat geval een forfaitaire vergoeding betalen. Het staat u natuurlijk vrij niet aan te dringen op het het betalen van deze som.

Het staat u natuurlijk vrij niet aan te dringen op het het betalen van deze som.

En waarom zouden we dàt in godsnaam doen

een andere vraag: als de immo met wie we een contract hebben blijft volharden dat we die aan- en verkoopbelofte moeten tekenen, kunnen wij dan het contract beëindigen ? Tenslotte staat nergens in ons contract met de immo dat er zal afgeweken van de standaardprocedure, zijnde het compromis.

Nogmaals - de reden dat wij het compromis verkiezen is omdat in de aankoop- en verkoopoptie de koper de kans krijgt zich te bedenken, terwijl daar in een compromis in normale omstandigheden géén sprake van is...

U bent de opdrachtgever van het immo-kantoor en de eigenaar van het pand. U kiest hoe de verkoop zal verlopen.