JuridischForum.be

Hallo,

ons makelaarscontract bevat volgende clausule:

Na het verstrijken van de overeenkomst kan de makelaar, binnen de zeven dagen per aangetekende brief, de namen mededelen van de personen waarvan hij het bewijs kan leveren dat hij met hen in contact geweest is en waaraan hij precieze en individuele informatie heeft verschaft. Indien het eigendom binnen de zes maanden na de vervaldag van de opdracht aan de makelaar, een één van deze personen verkocht wordt [...] wordt dit gelijkgesteld met de realisatie van de verkoop door de makelaar. De opdrachtgever is in dergelijke geval verplicht het volledige ereloon + BTW te betalen aan de makelaar.

Om op legale wijze te ontkomen aan deze clausule zou ik dus de verkoop (aan iemand op wie deze clausule van toepassing is) kunnen uitstellen tot 6 maanden na afloop (maar andere tips zijn natuurlijk welkom )
Maar dan stellen zich de volgende vragen:
a) Geldt de datum van de compromis of de aktedatum om te bepalen of de verkoop binnen 6 maanden na afloop is gebeurd?
Indien het de compromis is, kan de makelaar überhaupt deze datum te weten komen? Of kan hij er van uit gaan dat de compromis minstens 2 maanden voor de akte moet getekend zijn?

b) Het lijkt me perfect legaal om de woning eerst enkele maanden aan de toekomstige koper te verhuren, om daarna (wanner de clausule niet meer geldt) ze aan deze huurder te verkopen. Waar moet ik in zo'n geval rekening mee houden?
Ik heb dan geen absolute zekerheid dat de 'huurder' effectief zal kopen; ik ben hier wel gerust in, maar na het lezen van allerlei horrorverhalen op dit forum zou ik mij toch willen indekken, kan ik dat oplossen met iets als een aankoopbelofte of zo?
Anderzijds wil de koper wellicht al (grote) verbouwingswerken starten tijdens de huurperiode, dit moet dan wellicht ook goed geregeld worden.
Ik dacht dus zelf aan een huurcontract van bepaalde duur van bv. 1 jaar (zodat ik, indien de koper toch zou afhaken, hem kan verplichten om het huurcontract uit te zitten zodat ik tijd heb om een andere koper te vinden) en daarin opnemen dat alle wijzigingen die de huurder aanbrent ten voordele van de eigenaar zijn?

Alvast bedankt
C7


Bonusvraag - minder belangrijk momenteel maar misschien toch goed om weten:
De makelaar beweerde bij de ondertekening van dit contract mondeling dat deze clausule enkel geldt voor mensen die effectief met de makelaar de woning bezocht hebben. Het aangetekend schrijven dat wij afloop ontvingen bevat echter 2 lijsten: de mensen die een bezoek gebracht hebben, een een lange lijst van e-mail adressen van mensen aan wie de makelaar een e-mail gestuurd heeft.
De vraag die ik mij nu stel is dus of hij zijn mondelinge bewering kan betwisten en alsnog commissie kan eisen indien ik aan iemand verkoop die enkel zo'n email gekregen heeft. Geldt zo'n email als "precieze en individuele informatie" ?

- beide lijsten zijn van toepassing. Een bezoek is niet echt noodzakelijk indien de makelaar bij een verzoek om informatie gedetailleerde informatie over het pand in de mail heeft verzonden.

- dit forum dient niet om te frauduren nadat een makelaar wel degelijk moeite heeft gedaan om het aan een derde te verkopen.

- dit forum dient niet om te frauduren nadat een makelaar wel degelijk moeite heeft gedaan om het aan een derde te verkopen.

²

Indien u de kandidaat koper vandaag enige vorm van overeenkomst laat tekenen waaruit de koop voortvloeit (nee, een huurcontract hoort hier niet bij), zelfs met de clausule dat de koop pas over X maanden zou doorgaan, dan heeft de makelaar recht op zijn commissie. Met andere woorden u kan de prijs vandaag niet vastleggen met uw kandidaat koper zonder de commissie te betalen, zelfs niet mondeling.

Op dit moment staan de rentes van woonleningen zeer laag. Er is niets dat u garandeert dat dit over 6 maanden nog steeds het geval is en bijgevolg is de kandidaat koper over 6 maanden misschien niet meer bereid de prijs te betalen die hij vandaag wil betalen.

En nog dit voor mij persoonlijk: als ik een kandidaat koper was zou ik niet in zee gaan met een verkoper waarvan bij de start duidelijk is dat hij zich niet correct gedraagt tov derden. Zelfs niet als mij dit op het eerste zicht een klein voordeel kan opleveren.

- beide lijsten zijn van toepassing. Een bezoek is niet echt noodzakelijk indien de makelaar bij een verzoek om informatie gedetailleerde informatie over het pand in de mail heeft verzonden.

Maar is het dan wel noodzakelijk dat de koper een verzoek om informatie heeft gedaan bij de makelaar?
Ik heb nl. de indruk dat de makelaar gewoon een e-mail gestuurd heeft naar heel zijn klantenbestand (of toch ten minste naar iedereen die op zijn website de laatste 12 maanden heeft aangegeven op zoek te zijn naar een woning - het valt dan te bediscussiëren of dat een "verzoek om informatie" is?).
Ik denk dat ik dus vooral graag wil weten hoe het begrip "individueel" moet worden geinterpreteerd.

- dit forum dient niet om te frauduren nadat een makelaar wel degelijk moeite heeft gedaan om het aan een derde te verkopen.

U hanteert blijkbaar een andere definitie van frauderen dan ik, of misschien heeft U mijn vragen anders geïnterpreteerd dan ze bedoeld waren (en of de makelaar wel degelijk moeite heeft gedaan, is nog een andere kwestie, maar dan dwalen we te ver af denk ik).

In mijn ogen zou de makelaar een fraudeur zijn als hij mij mondeling A beloofde en achteraf B zei. Natuurlijk is het dan woord tegen woord, en strikt genomen had ik moeten aandringen om die mondelinge belofte schriftelijk te bevestigen, en omdat ik dat niet gedaan heb moet ik nu dus naleven wat ik ondertekend heb.
Maar als ik met zo'n tegenpartij te maken h eb die m.i. dubieuze praktijken hanteert, dan lijkt het me niet ongepast om op mijn strepen te gaan staan en uit te zoeken wat ik precies wel, en wat niet mag of kan doen - legaal.

Dus de hamvraag is nog steeds: met welke datum moet ik rekening houden om niet als fraudeur bestempeld te worden (hopelijk is het zo beter geformuleerd): de compromis of de akte?

C7

- dit forum dient niet om te frauduren nadat een makelaar wel degelijk moeite heeft gedaan om het aan een derde te verkopen.

²

Indien u de kandidaat koper vandaag enige vorm van overeenkomst laat tekenen waaruit de koop voortvloeit (nee, een huurcontract hoort hier niet bij), zelfs met de clausule dat de koop pas over X maanden zou doorgaan, dan heeft de makelaar recht op zijn commissie. Met andere woorden u kan de prijs vandaag niet vastleggen met uw kandidaat koper zonder de commissie te betalen, zelfs niet mondeling.

Op dit moment staan de rentes van woonleningen zeer laag. Er is niets dat u garandeert dat dit over 6 maanden nog steeds het geval is en bijgevolg is de kandidaat koper over 6 maanden misschien niet meer bereid de prijs te betalen die hij vandaag wil betalen.

En nog dit voor mij persoonlijk: als ik een kandidaat koper was zou ik niet in zee gaan met een verkoper waarvan bij de start duidelijk is dat hij zich niet correct gedraagt tov derden. Zelfs niet als mij dit op het eerste zicht een klein voordeel kan opleveren.

Bedankt voor de nuttige info.
Wat uw laatste opmerking betreft: de vraag komt van de koper zelf, ik zou liever vandaag een compromis tekenen en de commissie aan de makelaar betalen.

waarom doet u dat dan niet? De koper heeft geen enkel voordeel om zo'n compromis te tekenen, gezien hij (bij mijn weten toch) niet moet betalen voor het werk van de makelaar. Tenzij u natuurlijk de verkoopprijs laat verschillen.

@JPV: Ik houd inderdaad rekening met de commissie bij het onderhandelen van de prijs. Anders gezegd, ik heb van in het begin voor mezelf een minimumprijs vooropgesteld, dus een bedrag X dat ik minstens in handen wil krijgen (excl. eventuele commissie C of andere kosten), en ik heb mezelf voorgenomen daar niet van af te wijken. Dan een vraagprijs gekozen die hoger lag dan X+C omdat ik er van uit ga dat 90% of meer van de Belgen verwacht te kunnen onderhandelen. Bij deze koper zijn we dus nu gezakt tot prijs X+C, ik wil dus niet verder zakken maar de koper wil niet hoger gaan dan X en dringt aan op een "creatieve oplossing".

Dus met mijn eerdere opmerking bedoelde ik eigenlijk: "ik zou liever hebben dat de koper mijn minimumbod (incl. commissie) aanvaard zodat ik de commissie kan betalen en geen rompslomp heb, en niet op het randje van het wettelijke/ethische balanceer". Maar het ziet er niet naar uit dat ik hem zo ver krijg.

Daarom leek zijn voorstel mij dus tenminste het overwegen waard, en dus wou ik hier mijn licht opsteken over wat kan en niet kan in zo'n situatie, en hoe ik mijzelf kan beschermen als ik in zijn verhaal mee ga.



(NB: voor alle duidelijkheid, met "koper" bedoel ik voorlopig uiteraard "kandidaat-koper")

Het beste wat je kan doen is de kandidaat-koper vertellen dat je minimum aanbod prijs X + C is. Punt. Dan heeft de koper 2 mogelijkheden: ofwel koopt hij het huis aan prijs X + C, ofwel wacht hij tot de 6 maand voorbij zijn, in de hoop dat u in de tussentijd geen andere koper gevonden heeft. En misschien vindt u in de tussentijd dan wel een koper die niet op de lijst staat, en die X + C wil betalen ?

Elke verbintenis van uw kant om binnen 6 maand aan die koper te verkopen voor prijs X (zonder de makelaar de commissie te geven waar hij recht op heeft) is fraude, niet meer niet min.
De koper kan jou niet verplichten "op het randje van het wettelijke/ethische" te balanceren. Er is trouwens geen sprake van "op het randje", 't is er duidelijk over

Pas toch op met de kleine letterkens van de makelaar, natuurlijk verschild de ene met de andere maar de meesten deinzen niet terug voor een rechtszaak.

Wanneer de naam van de koper op hun lijst voorkomt die je ook gekregen heeft dan kan het alle kanten uit bij een rechtszaak.