JuridischForum.be

Volgende vraag,
Mijn woning staat momenteel te koop, ik had vrij snel een geinteresserd koppel uit het dorp, de woning wordt uit de hand verkocht.
Na een bezoek met de ouders van het juffrouw en een tweede bezoek met de ouders van de jongeman zijn ze dezelfde avond teruggekomen en hebben ze me een mondeling bod gedaan, ze vroegen nog enkele bijkomende documenten mbt tot de afbakening van het perceel. (belofte van schriftelijk bod niet nagekomen.280000€)
Ik heb alles opgevraagd aan een beedigd landmeter en er blijkt geen enkel probleem te zijn.
De koper heeft van dit alles een uitgebreide documentatie ontvangen ter staving, hij is dan opnieuw langsgeweest en heeft een lager bod uitgebracht onder het mom van een zogezegd prijsvergelijk van de markt.(ook de belofte de dag nadien dit bod op papier te zetten werd niet gehouden,geen getuigen behalve mijn ouders in een andere ruimte)275000€
Ik heb van een van onze gesprekken per telefoon een opname gemaakt zonder zijn medeweten.
Afgelopen woensdag waren ze hier opnieuw allemaal en opnieuw hebben ze uitgebreid de tijd genomen alles te bekijken.
S'avonds heb ik een gesprek ontvangen van de koper waarin hij opnieuqw zijn voorgaand bod bevestigd.(275000€)

De dag nadien per Email

"Ik heb gisterenavond nog eens met mijn ouders samengezeten. Zij staan er echt niet achter en we hebben samen besloten om hier te stoppen.

Nogmaals enorm bedankt voor al jouw inspanningen en tijd! Veel succes nog met jouw verkoop en veel geluk in jullie nieuwe woonst.

Mvg,"

Welke mogelijkheden heb ik?

Wat zijn de stappen die ik kan ondernemen?
Ik heb voor de documenten die hij vroeg heel wat rondgelopen en tijd verprutst.
Door het feit dat ik vrij snel een eerste bod ontving hebben enkele mensen afgehaakt omdat het bod voor hen te hoog lag.

Alvast bedankt voor jullie klare kijk op de zaak.

Geluidsopname mag, zolang 1 partij die deelneemt aan het gesprek toelating geeft. Ik neem aan dat u uzelf wel toelating zal gegeven hebben, dus uw opname mag als bewijs gebruikt worden. Onderstaande geldt wel enkel indien in deze opname het bod te horen is.

U heeft dus bewijs van een geldig bod, en kan nu oftewel de verkoop vorderen, een schadevergoeding eisen, of dit minnelijk trachten te regelen.
-Verkoop vorderen moet langs de rechtbank, waarbij u altijd het risico loopt dat de rechter u enkel een schadevergoeding geeft. Deze procedure is de langste, en gedurende die tijd kan u ook niet een andere koper zoeken (mocht u enkel een schadevergoeding krijgen).
-Schadevergoeding eisen kan u zelf doen (via AS), maar bij weigering zal u deze via de rechtbank moeten opeisen. De gewoonlijke schadevergoeding is 10%, maar de rechter kan ook beslissen dat u uw schade moet bewijzen. Ondertussen kan u wel een andere koper zoeken. Zorg wel dat u bewijs heeft dat de huidige bieders hun bod ingetrokken hebben, anders kunnen zij u aan het lijntje houden tot u een nieuwe koper heeft, en dan eisen dat de koop doorgaat (wat niet meer kan, u heeft al een andere koper), en kunnen zij van u een schadevergoeding eisen, en krijgt u niets.
-Minnelijke ontbinding is het eenvoudigste en snelste, en geeft u het minste zorgen. U krijgt wel niets voor uw moeite, maar u moet zich daarna ook niet meer druk maken over een mogelijke rechtszaak.

Het moet in dat opgenomen gesprek, ook heel duidelijk zijn over wat het gaat, wie aan de andere kant van de lijn is. Moet dan nog duidelijk zijn dat het aanvaard is, en over geen optie gaat.
Wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan de koper zijn bod nog intrekken.
Om een geldig bod te zijn moet, naam en adres van de bieder gekend zijn, moet het duidelijk zijn over welk pand het gaat en dergelijke. Is niet altijd zo simpel met dergelijke bewijzen.

Wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan de koper zijn bod nog intrekken

Niet waar, een bod van een koper is even bindend als een offerte van een verkoper. Bod kan maar ingetrokken worden in onderling akkoord, of indien dit een einddatum bevat.

Dus ik doe een bod via telefoon, verkoper neemt dit op. Moet ik wachten tot die verkoper akkoord gaat of niet.
Na 1 maand hoor ik nog niets van de verkoper, ik trek schriftelijk mijn bod in.
Na 2 a 3 maand ondervind verkoper dat mijn bod hoogste was wat hij kon krijgen, ben ik nog verplicht tot de koop.
NEE.

Bron: http://www.promocon.be/blog/2012/05/07/ ... -een-huis/" onclick="window.open(this.href);return false; staat ook op vele andere website's.

Ik heb een bod uitgebracht. Maar na een nachtje slapen heb ik me bedacht. Kan ik het bod intrekken?

Dat kan alleen zolang de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft. ‘In tegenstelling tot bij het kopen van een product online, bestaat er geen wettelijke bedenktermijn. Zodra de koper aanvaard heeft, is er geen weg terug.’

Kan allemaal wel best zijn, maar volgens mij is het gewoon zo laten nog de beste oplossing. Bewijzen en rechtbanken kosten ook veel. En is het de moeite waard.

Als de prijs redelijk was zal er snel een andere kandidaat koper opdagen. Zo heb je geen kosten of miserie.

Dus ik doe een bod via telefoon, verkoper neemt dit op. Moet ik wachten tot die verkoper akkoord gaat of niet.
Na 1 maand hoor ik nog niets van de verkoper, ik trek schriftelijk mijn bod in.
Na 2 a 3 maand ondervind verkoper dat mijn bod hoogste was wat hij kon krijgen, ben ik nog verplicht tot de koop.
NEE.

Bron: http://www.promocon.be/blog/2012/05/07/ ... -een-huis/" onclick="window.open(this.href);return false; staat ook op vele andere website's.

Ik heb een bod uitgebracht. Maar na een nachtje slapen heb ik me bedacht. Kan ik het bod intrekken?

Dat kan alleen zolang de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft. ‘In tegenstelling tot bij het kopen van een product online, bestaat er geen wettelijke bedenktermijn. Zodra de koper aanvaard heeft, is er geen weg terug.’

En wat je op het internet vindt, is altijd juist...

Veel van dergelijke sites kopiëren maar van elkaar, en zo zijn er al veel "fabeltjes" in de wereld gekomen.

Om daarentegen eens j.demoor te quoten:
"89.Het aanbod is een door ??n der partijen voorgesteld ontwerp-contract.Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten...90.Wie een aanbod doet...bindt zichzelf reeds,in afwachting van een mogelijke aanvaarding..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,674.53-54).
(http://www.juridischforum.be/forum/viewtopic.php?t=3314" onclick="window.open(this.href);return false;)

Wat je wel kan doen, is indien het te lang duurt, de verkoper aanschrijven (best via AS) dat u graag binnen een redelijke termijn een antwoord wil op uw bod, en dat na het verstrijken van deze termijn u ervan uitgaat dat hij uw bod niet aanvaard heeft. Dit is niet waterdicht, maar geeft u al een betere kans indien de verkoper u dan achteraf tot een schadevergoeding wil dwingen.

Dan is er nog de vraag op het opgenomen telefoon gesprek een bewijslast is.

Sommige rechtbanken zijn van oordeel dat een telefoongesprek buiten het weten van de gesprekspartner opgenomen steeds een schending uitmaakt van het recht op privacy,
en derhalve ongeoorloofd is.

http://advocatenbureau-gevaco.be/juridi ... ongesprek/" onclick="window.open(this.href);return false;

Dan is er nog de vraag op het opgenomen telefoon gesprek een bewijslast is.

Sommige rechtbanken zijn van oordeel dat een telefoongesprek buiten het weten van de gesprekspartner opgenomen steeds een schending uitmaakt van het recht op privacy,
en derhalve ongeoorloofd is.

http://advocatenbureau-gevaco.be/juridi ... ongesprek/" onclick="window.open(this.href);return false;

ik denk dat cassatie dit in 2001 reeds definitief heeft uitgemaakt (toch voor het "steeds"):

Cass. (2e k.) AR P.99.0235.N, 9 januari 2001
Hij die een telefoongesprek voert kan het recht op eerbiediging van zijn privé-leven, zijn gezinsleven, zijn huis en zijn briefwisseling niet inroepen t.a.v. de deelnemer aan dit gesprek, daar hijzelf deze deelnemer deelachtig maakt aan het voorwerp van dat recht (art. 8.1 E.V.R.M.; art. 17.1 BUPO).

wat niet wil zeggen dat er geen andere discussie kan zijn (over uitlokking, twijfelachtige opnames (mogelijks geknipt), ...).

Los van de discussie of een opgenomen telefoongesprek nu al dan niet geldt als bewijs, toch enkele juridische opmerkingen.

De koper heeft een bod uitgebracht. Zodra dit bod aanvaard is, komt er in feite een overeenkomst tot stand. U begrijpt zelf dat u dan wel zal moeten bewijzen dat u het bod aanvaardde. Bovendien moet u ook bewijzen dat u het bod aanvaardde vooraleer u de e-mail ontving waarin het bod werd ingetrokken.

Werd het bod wel degelijk aanvaard (en kan u dat ook aantonen), dan kan u de verkoper verplichten het huis te kopen.

U kan de rechtbank ook de ontbinding vragen met schadevergoeding. STAAR U NIET BLIND OP DIE 10 %. De forfaitaire schadevergoeding wordt in schriftelijke overeenkomsten meestal op 10 % gelegd. U hebt echter geen schriftelijke overeenkomst en al zeker geen waar een forfaitaire schadevergoeding instaat. U zal dus uuw schade concreet moeten aantonen. Ik durf te betwijfelen dat u voor 27.500 EUR schade leed. Het uiteindelijk bedrag dat een rechter zou toekennen, ligt dus een stuk lager.

Het best ziet u inderdaad af van de verkoop. U bent dan vrij het goed te verkopen aan een andere koper.