JuridischForum.be

Hey,

we kochten onlangs een huis

de documentatie die de verkopende makelaar ons gaf ( schriftelijk) sprak van een aantal zaken die niet waar waren

een kruipkelder waar er geen is, dit is in de fase voor compromis aan het licht gekomen door ons eigen onderzoek en dus verwerkt in de prijs.

waar we nu mee zitten is vooral de melding dat er in 1975 de muren opgevuld zijn met isolatie. nu blijkt, tijdens het vervangen van de ramen dat dit gelogen is.

naast kleinere gebreken (uitgietbakje dat niet meer met de afvoer verbonden blijkt te zijn (afgezaagd) en leegloopt in het vals plafond in de keuken,...) is dit de zoveelste keer dat blijkt dat de makelaar ons voorgelogen heeft.
Die kleinere zaken zijn frustrerend maar vrij snel op te lossen en de moeite niet waard om moeilijk over te gaan doen maar het ontbreken van spouwmuurisolatie daar waar deze uitdrukkelijk vermeld werd in de verkoopsdocumentatie is dat wel.

kan dit als een verborgen gebrek beschouwd worden of is er een andere manier om de makelaar aansprakelijk te stellen?

Juridisch advies kan ik je niet geven, maar de situatie is ons wel bekend.

We wonen nu zo'n twee jaar in ons huis en tot op heden blijven we onaangename verrassingen tegenkomen die ons alleen maar extra geld kosten. En dat het zo is vinden we nog ok, maar dat er moedwillig over gelogen werd dat is een ander paar mouwen.

Ik denk dat dit als verborgen gebrek kan aanzien worden. Heb je van de verkoper geen attest van de plaatser van die spouwmuurisolatie ontvangen?

Wat zegt die makelaar wanneer hij hiermee wordt geconfronteerd?
Heb je die documentatie nog en verwijst die ontegensprekelijk naar uw woning?

Ik denk dat dit als verborgen gebrek kan aanzien worden. Heb je van de verkoper geen attest van de plaatser van die spouwmuurisolatie ontvangen?

neen 1975, lastige aan een verborgen gebrek is dat de makelaar dit in zijn "documentatie" beweerd maar de verkoper hier niet per se iets van af weet ( de documentatie )

Wat zegt die makelaar wanneer hij hiermee wordt geconfronteerd?
Heb je die documentatie nog en verwijst die ontegensprekelijk naar uw woning?

de makelaar is een louche figuur, heeft ons nog wel meer dan dit gelapt, hebben hem nog niet geconfronteerd.

en idd documentatie is in mijn bezit met adres van het huis net als de makelaar, de documentatie is opgezet als de geschiedenis van het huis waarin letterlijk staat: "1975 ? Opschuimen spouwmuren"

Makelaar is niet aansprakelijk, wel de energiedeskundige.
Als er een EPC is waarin aangegeven wordt dat er spouwmuurisolatie is, moeten daar stavingsstukken van zijn. Het is eigenlijk meer een voordeel dan een nadeel dat er geen vulling van de spouw is gebeurd in de jaren 70. Dat werd toen op een heel onvakkundige manier uitgevoerd en de isolatie zou in die 30 jaar een heel groot deel van zijn isolatiewaarde verloren zijn. Vandaag de dag kunnen ze dat veel beter!

Heb je bij de aankoop van de woning een EPC ontvangen? Wanneer opgemaakt?
Energiedeskundige heeft zich waarschijnlijk laten voorliegen door verkopende ex-eigenaar, zeggende dat er isolatie aanwezig was, maar dat hij het attest niet meer kon terugvinden. Deskundige mag dat dan ook niet gebruiken om het EPC op te stellen. Wat staat daarin vermeld over de spouwisolatie?
Ik zou alvast zowel makelaar, als ex-eigenaar, als EPC deskundige via aangetekend schrijven in gebreke stellen, en horen welke argumenten ze naar voor kunnen brengen.
De kosten om deze werken uit te voeren kunnen al snel tot 5000 € oplopen. Aan verkopende ex-eigenaar, die waarschijnlijk zowel makelaar als expert voorgelogen heeft deze som te betalen.

epc maakt geen gewag van spouwmuurisolatie,
is opgemaakt in 2009
enkel vermelding dat de muren geisoleerd moeten worden als verbetering, bij voorkeur langs buiten

makelaar heeft ons voorgelogen, naar alle waarschijnlijkheid zonder medeweten van de eigenaar