JuridischForum.be

Dag iedereen,

Situatieschets:
Mijn vriendin en ik zijn sinds december vorig jaar wettelijk samenwonend in een appartement dat we samen huren.
Nu hebben we ons oog laten vallen op een appartement dat we willen aankopen.
Het KI van dit appartement bedraagt 706 EUR welke dus valt onder klein beschrijf.

Het probleem is dat ikzelf 25% bezit van mijn ouderlijk huis. Dit is gekomen omdat bij de scheiding van mijn ouders mijn moeder haar deel van het huis op mijn broer en op mezelf heeft laten schrijven.
Het niet-geïndexeerd KI bedraag hier 1190 EUR.

Hoe gaat dit nu net werken wanneer wij samen een appartement aankopen?
Ik heb gelezen op de website van de Vlaamse overheid dat iedereen apart wordt bekeken, maar vermoed dat dit vervalt door wettelijk samenwonen?
Is er een andere mogelijkheid om die eerste 25% niet te laten meetellen voor de berekening van het KI van onroerend goed in mijn bezit? Dit is bevoorbeeld allemaal boven mijn hoofd gebeurd op dat moment.

Voor de volledigheid: mijn vader woont in dat huis mijn zijn nieuwe vrienden en zowel ik als mijn broer ontvangen hier niets voor.

Bedankt voor jullie gedachten!

Groeten

Voor de voorwaarden klein beschrijf wordt de situatie van elke partner afzonderlijk bekeken. Uw vriendin zal er kunnen van genieten, voor uzelf geef ik geen hoop.
U bent voor 1/4 eigenaar van de woning waar uw vader woont. Geeft u dat kadastraal inkomen aan? Zo niet denk ik dat u kortelings een brief gaat krijgen om uw belastingen aan te passen, zoals 72.000 anderen landgenoten die hebben ontvangen. Eigenlijk moet uw vader u dus huur betalen.

Bedankt voor het snelle antwoord,

Hoe moeten we dat dan berekenen indien het afzonderlijk wordt bekeken? Staan wij ieder in voor de helft van het KI van het aan te kopen goed (=706/2)?
Neen, zowel ik als mijn broer hebben hier nog niets van aangegeven en het is niet dat dit al van gisteren is. Ik vermoed dat mijn vader het volledige KI aangeeft (ik denk niet dat hij hier al ooit zo had over nagedacht).

Als jullie dat goed aankopen in 50/50 - verhouding , worden de registratierechten berekend op de helft voor ieder. Eerst wordt gezien of de woning in aanmerking komt : 706 € KI is ok. Dan wordt de situatie van elke koper afzonderlijk bekeken. Maar opgelet : misschien moet er nog een herziening en controle van het KI gebeuren, zoals bij elke verkoop.
Wat betreft het KI van de andere woning. Uw vader woont daar, hij moet dus niets aangeven voor die woning. Eerder vroeg dan laat komt men bij U terecht.

U en uw vriendin hebben beiden recht op klein beschrijf (onder voorbehoud dat het KI ongewijzigd blijft uiteraard).
Uw situatie is zeer gelijkaardig met die van mij en mijn vrouw destijds: bij aankoop nog ongehuwd, wel wettelijk samenwonend zoals u.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 52&t=57404" onclick="window.open(this.href);return false;

Voor uw wettelijk samenwonende vriendin is er sowieso geen probleem.

U zal (1/4 x 1190) + (1/2 x 706) aan KI in eigendom verkrijgen.
Zelfs zonder berekening zie ik dat dat minder 745EUR zal zijn, dus recht op klein beschrijf.

De situatie zou anders geweest zijn moesten jullie reeds gehuwd zijn. Dan worden de KI's van alle onroerende goederen bij elkaar gegooid, en bekeken t.o.v. de grens van 745.
In dat geval zouden jullie beiden dus onder groot beschrijf vallen ((1/4 x 1190) + 706 > 745).

(1/2 x 706) : niet akkoord met deze interpretatie.

Bedankt voor uw antwoord Sibi, uw redenering (alsook deze op uw eigen topic) is zeer logisch.
En aangezien u deze bedragen ook wel degelijk hebt teruggevorderd van de staat zal deze denkwijze ook wel de juiste zijn.
Of gaat u hier niet mee akkoord Wanton?

Op de website van Vlaanderen.be staat dat ieder partner afzonderlijk moet voldoen aan de voorwaarden en dat de KI van de woning in zijn geheel in aanmerking wordt genomen. En dat is ook mijn ervaring. Zo ook : als er zo zou geredeneerd worden, waarom krijgt een koppel dat een huis koopt van vb. 1.000 KI geen klein beschrijf. Want 1/2 van 1.000 is toch minder dan 745?
Vraag : is het Kadaster al langs geweest voor de 'herziening' van het KI?

(1/2 x 706) : niet akkoord met deze interpretatie.

Zal van het registratiekantoor afhangen misschien, maar dat van Tongeren was toch volledig gevolgd in die redenering.

Op de website van Vlaanderen.be staat dat ieder partner afzonderlijk moet voldoen aan de voorwaarden en dat de KI van de woning in zijn geheel in aanmerking wordt genomen. En dat is ook mijn ervaring. Zo ook : als er zo zou geredeneerd worden, waarom krijgt een koppel dat een huis koopt van vb. 1.000 KI geen klein beschrijf. Want 1/2 van 1.000 is toch minder dan 745?
Vraag : is het Kadaster al langs geweest voor de 'herziening' van het KI?

Het geheel aangekocht goed moet onder 745 vallen. (cfr. Art. 53)
Indien OK, worden de voorwaarden voor de kopers bekeken: hebben zij na aankoop ook nog minder dan 745 aan KI (cfr. Art. 54) ?

Die 2 voorwaarden staan los van elkaar en vallen perfect met elkaar te rijmen.

Voorwaarden voor het onroerend goed

De belangrijkste voorwaarde is de hoogte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van de woning en de eventuele aangekochte gebouwen en gronden die er één geheel mee vormen:
•Voor wie geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft, mag het KI van het geheel niet meer bedragen dan 745 euro.

Deze tekst kan u vinden bij vlaanderen.be/bouwen,wonen en energie.

Ik wil tevens melden dat minister Turtelboom plannen heeft klaar liggen om het 'klein beschrijf' af te schaffen , mits algemene verlaging van het tarief.

Dergelijke teksten hebben juridisch geen enkele waarde uiteraard.
Het zijn de wetsartikelen die tellen.

Uw copy-paste behandelt Art. 53: uiteraard moet het aan te kopen goed voor zijn geheel een bescheiden woning betreffen (K.I. < 745).
Andere reeds in bezit zijnde onverdeelde delen van woningen behoren niet tot dat geheel.

Art. 54 bevat daarnaast het volgende:
Zij (de vermindering) is evenmin van toepassing, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid
of een onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer
onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of
het onverdeeld deel, met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt
dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen maximum.

Verkregen onroerend goed voor de topicstarter en diens vriendin: elk 1/2 x 706
Onverdeeld deel dat de topicstarter reeds in bezit heeft: 1/4 x 1190
Vast te stellen maximum: 745

Dergelijke teksten hebben juridisch geen enkele waarde uiteraard.
Het zijn de wetsartikelen die tellen.

Akkoord, maar dan dient u die wetsartikelen ook wel correct toe te passen.

Uw copy-paste behandelt Art. 53: uiteraard moet het aan te kopen goed voor zijn geheel een bescheiden woning betreffen (K.I. < 745).
Andere reeds in bezit zijnde onverdeelde delen van woningen behoren niet tot dat geheel.

Art. 54 bevat daarnaast het volgende:
Zij (de vermindering) is evenmin van toepassing, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid
of een onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer
onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of
het onverdeeld deel, met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt
dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen maximum.

Het is mij een raadsel hoe u uit bovenstaande artikels meent te kunnen halen dat u de verschillende K.I.'s mag opsplitsen en terug samenvoegen zoals u hier beneden doet. Het is ook deze opsplitsing waarmee Wanton niet akkoord is.

Verkregen onroerend goed voor de topicstarter en diens vriendin: elk 1/2 x 706
Onverdeeld deel dat de topicstarter reeds in bezit heeft: 1/4 x 1190
Vast te stellen maximum: 745

Doe ermee wat je wilt hé. Ik raad de topicstarter gewoon aan dezelfde argumentatie te gebruiken als ik destijds.
Gezien mijn registratiekantoor hierin gevolgd is, zal 't wel niet zo onlogisch zijn zeker ?
Juridisch geen waarde, maar cfr. http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps ... woning.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;, blz. 20, voorbeeld 2, ben ik echt niet de enige die Art. 54 zo interpreteert.

Het is mij een raadsel hoe u uit bovenstaande artikels meent te kunnen halen dat u de verschillende K.I.'s mag opsplitsen en terug samenvoegen zoals u hier beneden doet. Het is ook deze opsplitsing waarmee Wanton niet akkoord is.

Ik begrijp daarentegen niet echt hoe je er toe komt dat er NIET gesplitst moet worden.
- De registratierechten worden berekend voor élk van de kopers, die beiden geen gemeenschappelijke onroerende goederen hebben en dat na de aankoop ook niet zullen hebben (i.t.t. bij gehuwden, die inderdaad benadeeld worden door Art. 54).
- Nergens in Art. 54 wordt vermeld dat het maximum gesplitst moet worden, integendeel: het is het vastgelegde maximum van 745 dat moet beschouwd worden.
- Art. 53 beschouwt het onroerend goed dat aangekocht wordt. KI = 706 --> in orde m.a.w..
- Art. 54 voor Eigenaar 1 (de topicstarter): het verkregen goed is 1/2 x 706. De topicstarter heeft reeds 1/4 van 1190 in bezit.
- Art. 54 voor Eigenaar 2 (de topicstarter zijn vriendin): het verkregen goed is 1/2 x 706.

Art. 54 bevat daarnaast het volgende:
Zij (de vermindering) is evenmin van toepassing, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid
of een onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer
onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of
het onverdeeld deel, met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt
dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen maximum.

Beste Sibi ,
sinds 1/1/2015 is het wetboek Registratierechten vervangen door de Vlaamse codex fiscaliteit (VCF). De tekst is zelfs niet meer te raadplegen op internet. Maar ik heb hem nog, wees gerust.
Ik publiceer hier de overeenkomende tekst uit de VCF : art. 2.9.4.2.1.§2,3°



3° het kadastraal inkomen van de onroerende goederen waarvan de verkrijger of zijn echtgenoot op het ogenblik van de aankoop voor de geheelheid of een onverdeeld deel volle of blote eigenaar is, en het kadastraal inkomen van het verkregen onroerend goed zijn niet hoger dan het bedrag, vermeld in punt 2°. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met de onroerende goederen waarvan de verkrijger of zijn echtgenoot blote eigenaar is en die door hen of door een van hen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn zijn verkregen

Ik lees noch in de door u aangehaalde tekst noch in de tekst van VCF dat slechts de helft van het KI van het verkregen onroerend goed zou meegeteld worden.
Mijn visie is zopas bevestigd door de Vlaamse Belastingdienst.
Spijtig voor TS, maar hij heeft geen recht op klein beschrijf.
Uw persoonlijke situatie kan anders geweest zijn, ik kan uw berichten niet meer lezen. Een (deel van een) woning verkrijgen via erfenis wordt niet meegeteld, maar in het aangemelde geval gaat het om een schenking.

Een bevriende notaris heeft het volgende geantwoord (let wel, deze heeft het geïndexeerd KI gebruikt (=fout) van het huis en niet het basis) dus ik vermoed dat Sibi toch gelijk krijgt in deze discussie:

Beste,


Normaal betaal je bij de aankoop van een bestaande woning ongeveer 12% notariskosten, btw inclusief, waaronder 10% registratierechten.
Die 10% registratierechten worden gehalveerd (dus notariskosten ongeveer 7%) bij aankoop van een “bescheiden woning” (het zogenaamde klein beschrijf).

Het klein beschrijf is wel gebonden aan een aantal voorwaarden:
-de koper mag geen eigenaar zijn voor de geheelheid in volle eigendom of naakte eigendom van een woning
(aangezien TS “slechts” eigenaar is van 25% is deze voorwaarde dus geen probleem)

-het (basis)kadastraal inkomen van reeds in bezit zijnde eigendom + het (basis)kadastraal inkomen van de aan te kopen woning mag niet hoger zijn dan 745,00€
De woning in XX heeft een K.I. van 1.991,00€;
TS heeft hiervan 25% of 497,75€
Dit betekent dus dat om klein beschrijf te kunnen genieten dat de woning die hij koopt (of zijn aandeel hierin indien hij samen met iemand anders koopt) slechts een K.I. mag hebben van 745 – 497,75 = 247,25€


Mvg"

Ik zal jullie in ieder geval een uitsluitsel kunnen geven binnen enkele weken