JuridischForum.be

In maart kochten wij een huisje via immo-kantoor. Bij de bezichtiging werd ons meegedeeld dat een deel van de tuin waar de toenmalige eigenaars gebruik van maakten, niet tot het perceel hoorde. Het ging over een stuk van 4,5m op 4,5m met verharde ondergrond waar een tuinhuis op staat. Niemand was op de hoogte van de situatie, het is door het opvragen van het kadaster dat dit aan het licht is gekomen. De verkoper gaf ons aan dat wij dan wel nog steeds een tuintje van 9m lang hadden.
Tijdens het tekenen van de voorlopige compromis werd dan ook duidelijk beschreven dat het verharde deel van de tuin met tuinhuis niet tot de verkoop hoorde. De immo overhandigde ons enkele uittreksels uit het kadaster en een luchtfoto waarop aangeduid stond welk deel niet tot onze tuin hoort.
Nu kregen wij van de eigenaar van het huis naast ons een aangetekende brief met het verhaal dat wij onwettig een tuinhuis op haar grond hadden geplaatst en het onwettig genot ervan hadden. Zij eist nu dat wij de grond kopen voor €5000 (voor nog geen 20m²) en alle kosten ten laste nemen, inclusief de hare of het tuinhuis afbreken. De brief werd gepost op 23/7 en vanaf 1/8 moesten wij €100 huur betalen tot een van de oplossingen was uitgevoerd.... Uiteraard de reinste onzin, maar mijn vriendin ging voor de zekerheid toch maar eens naar de dienst ruimtelijke ordening.... EN HIER KOMT HET:Het vriendelijke mevrouwtje van de gemeente nam het kadasterplan erbij en... De volledige achterbouw staat in bouwovertreding en 40% van onze tuin, blijkt onze tuin niet te zijn. De 2 kadasterplannen die wij tijdens de verkoop hebben gekregen, stroken niet met de werkelijkheid en de foto waarop aangeduid stond dat wij de volledige tuin tot het verharde deel bezitten is compleet foutief. Onze tuin is volgens het kadaster 5m korter. De immo beweert nu dat zij de documenten zo van de notaris hebben gekregen, en dat de verkoper ter plaatse de plannen niet ziet dus onmogelijk kon inschatten of de plannen accuraat zijn. Zij gingen gewoon uit van het feit wat hen werd verteld: de tuin liep tot aan het verharde deel.
De notaris weet niet van waar de foto komt en kan ook nergens terugvinden dat de eigendom het kadaster zou overschrijden...maw...wij zijn praktisch de helft van onze tuin kwijt.
In de authentieke akte wordt wel de juiste oppervlakte beschreven (145m²), maar dit is dus kleiner dan werd aangeduid op de foto en strookt niet met de beschrijving in de voorlopige overeenkomst nl. het verharde deel met tuinhuis hoort niet bij verkoop. Over het onverharde deel van 20m² dat wij niet bezitten wordt niet gesproken.
Zowel immo als notaris vinden dit heel jammer voor ons, maar kunnen niets aan de situatie doen. De immo zegt letterlijk dat het hun fout niet is. Zij hadden wel gemerkt dat er iets niet klopte met het kadasterplan, maar aangezien de buurvrouw en de vorige eigenaars beiden de kosten niet wilden betalen voor de landmeter werd hier verder niets mee gedaan en werden de gegevens, geleverd door de notaris, klakkeloos overgenomen.
Welke stappen kunnen wij in dit geval ondernemen? Niemand durft toegeven dat zij een fout hebben gemaakt (lees: hun werk niet hebben gedaan, maar wel handenvol geld afhandig gemaakt van ons en de vorige eigenaars)

Ik zie dat het immokantoor wel durft toegeven dat ze een fout hebben gezien. Best deze uitspraak van hen alvast proberen op te nemen (dat mogen jullie). Verder laat ik het aan anderen.

Ondertekening van compromis laten ongedaan maken en voorschot voor de volle 100 % terug eisen.

Art 1619 BW:

In alle andere gevallen,
Hetzij de koop een zekere en bepaalde zaak betreft,
Hetzij de koop afzonderlijke en afgescheiden erven tot voorwerp heeft,
Hetzij de koop begint met de opgave der maat, of met de aanduiding van de verkochte zaak gevolgd van de opgave der maat,
Levert de uitdrukking van die maat geen grond op tot enige aanvulling van de prijs ten voordele van de verkoper wegens overmaat, of tot enige vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een twintigste meer of minder bedraagt, berekend naar de waarde van het geheel der verkochte zaken, behalve indien het tegendeel bedongen is.

Kijk dus na hoeveel deze afwijking bedraagt op de totale oppervlakte (dus meenemen van de bebouwde). Indien het verschil meer dan 1/20 bedraagt, kan u bij de verkoper terecht voor een vermindering van prijs (of, daar de koop reeds uitgevoerd is, teruggave), in verhouding met de aankoopprijs, enkel rekening houdend met de waarde van de grond (dus min de prijs van de woning).

En wat met de achterbouw die in overtreding staat? Dit zou bij verkoop toch ook even kunnen gemeld worden aan de koper, zou ik zo denken? Wie draait nu voor de kosten op om dit te laten regulariseren? Wat indien die achterbouw moet afgebroken worden?

Achterbouw staat niet op de grond die gekocht is door TS, en TS heeft deze ook niet laten bouwen. TS is dus op geen enkele manier betrokken bij deze constructie. Best buurvrouw doorverwijzen naar vorige eigenaars.

Art 1619 BW:

In alle andere gevallen,
Hetzij de koop een zekere en bepaalde zaak betreft,
Hetzij de koop afzonderlijke en afgescheiden erven tot voorwerp heeft,
Hetzij de koop begint met de opgave der maat, of met de aanduiding van de verkochte zaak gevolgd van de opgave der maat,
Levert de uitdrukking van die maat geen grond op tot enige aanvulling van de prijs ten voordele van de verkoper wegens overmaat, of tot enige vermindering van de prijs ten voordele van de koper wegens ondermaat, dan voor zover het verschil tussen de werkelijke maat en die welke in de overeenkomst is uitgedrukt, een twintigste meer of minder bedraagt, berekend naar de waarde van het geheel der verkochte zaken, behalve indien het tegendeel bedongen is.

Kijk dus na hoeveel deze afwijking bedraagt op de totale oppervlakte (dus meenemen van de bebouwde). Indien het verschil meer dan 1/20 bedraagt, kan u bij de verkoper terecht voor een vermindering van prijs (of, daar de koop reeds uitgevoerd is, teruggave), in verhouding met de aankoopprijs, enkel rekening houdend met de waarde van de grond (dus min de prijs van de woning).

In zowat elke compromis en akte die ik tot nu toe gezien heb wordt ook een zin opgenomen voor het geval het verschil groter is dan 1/20. Vrij vertaald: koper is sowieso gechareld.

Achterbouw staat niet op de grond die gekocht is door TS, en TS heeft deze ook niet laten bouwen. TS is dus op geen enkele manier betrokken bij deze constructie. Best buurvrouw doorverwijzen naar vorige eigenaars.

Ik kan niet volgen? Een achterbouw is toch aangebouwd aan het huis, niet? Het stuk grond dat niet tot zijn tuin behoord, is ACHTERAAN de tuin, als ik het goed begrijp. De achterbouw staat dan toch weldegelijk op zijn grond, maar staat in overtreding. Als de TS de woning koopt, is het weldegelijk zijn probleem, niet?

Excuus, er is geen sprake van achterbouw, maar van een tuinhuis.

Bedankt allen voor de reactie. Ter verduidelijking: De achterbouw omvat keuken, toilet en veranda en staat in bouwovertreding op onze grond. Het tuinhuis staat achteraan in de tuin op de grond van de buurvrouw. De regularisatie gaan we niet te moeilijk overdoen in eerste instantie, maar de tuin zit ons best hoog. Onze grond is 145m², maar de immo heeft ons een stuk van 165m² laten zien, beschreven en aangeduid op foto. Dit is dus een afwijking van 15%

Even een stukje gecopiëerd uit de akte van ons huis:

VERKOOPSVOORWAARDEN (gebouw)
De verkoping is gedaan en aangenomen onder de volgende voorwaarden:
1.- Voorschreven eigendom wordt verkocht voor vrij en onbelast van alle schulden, bezwarende in- en overschrijvingen en/of kantmeldingen, in acht genomen de staat waarin het eigendom zich bevond op het ogenblik van het sluiten van de verkoop- of optieovereenkomst, en waarbij partijen het eens zijn dat deze staat overeenstemt met de actuele staat, zodat de koper geen aanspraak zal kunnen maken op vergoeding of prijsvermindering wegens toestand van de gebouwen, beplantingen en ondergrond, noch wegens onjuistheid van oppervlakte, hoe groot het verschil ook is, zelfs overtrof dit verschil één/twintigste, hetzij om welke andere reden ook.

Onderzoek uw akte of er ook een dergelijke omschrijving in voor komt. Indien dit het geval is heeft u geen enkel verhaal.

Onderzoek uw akte of er ook een dergelijke omschrijving in voor komt. Indien dit het geval is heeft u geen enkel verhaal.

Niet noodzakelijk. Dit artikel slaat op foutieve opmetingen. In geval van TS is er geen sprake van een foutieve opmeting, maar op aanduiden dat een stuk grond bij het goed hoort, terwijl dit niet zo is.

Bedankt allen voor de reactie. Ter verduidelijking: De achterbouw omvat keuken, toilet en veranda en staat in bouwovertreding op onze grond. Het tuinhuis staat achteraan in de tuin op de grond van de buurvrouw. De regularisatie gaan we niet te moeilijk overdoen in eerste instantie, maar de tuin zit ons best hoog. Onze grond is 145m², maar de immo heeft ons een stuk van 165m² laten zien, beschreven en aangeduid op foto. Dit is dus een afwijking van 15%

In alle eerlijkheid: indien regularisatie van uw achterbouw niet mogelijk zou blijken, zou je dat stuk moeten afbreken. Ik denk dat je in dat geval grotere zorgen hebt dan je tuin...

Tenzij je nu al weet dat regularisatie sowieso mogelijk zal zijn en wat de kostprijs hiervan is, natuurlijk...

In alle eerlijkheid: indien regularisatie van uw achterbouw niet mogelijk zou blijken, zou je dat stuk moeten afbreken.

Herstelvordering is niet meer mogelijk na 5 jaar (tenzij er een lopend onderzoek is) in niet kwetsbaar gebied (vanaf datum regelgeving, dus ten vroegste op 1/9/14), en 10 jaar in kwetsbaar gebied (1/9/19).

Indien de woning dus niet in beschermd gebied staat, en de achterbouw er staat van voor 1/9/09, kan men dus geen afbraak meer vorderen (tenzij de termijn gestuit is).

Laat ons hopen dat de topic starter in dat geval is. Indien niet, kan hij zich toch beter daarover ook eens informeren, denk ik...