Dringende vraag: Immo wijzigt voorwaarden na aanvaarden bod

Rik-Jan · #1 , 15 sep 2015 11:05

Dag allen,

Onlang hebben mijn echtgenote en ik een bod gedaan voor een huis. Dat bod werd enkele dagen later verhoogd en vervolgens aanvaard. In de advertentie op o.a. de website van het immokantoor stond vermeld dat de woning vrij zou zijn vanaf 01 mei 2016. Dat werd toen ook mondeling bevestigd.

Vrijdag jl. bezorgde de agent de verkoopsovereenkomst aan onze notaris, echter zonder dat we deze zelf hadden kunnen lezen. Ik had de agent meermaals verzocht tot het bezorgen van de overeenkomst, maar dat weigerde hij steeds.

Groot was mijn verbazing toen ik uiteindelijk via de notaris het compromis onder ogen kreeg (gisteren 14/09/15). Naast een hele resem voor ons onaanvaardbare en nooit vermeldde voorwaarden, was de datum plots van 01/05/16 gewijzigd naar 31/05/16? De agent wijzigde dit op zondag 13/09 ook op zijn website (waar dus tot dan 01/05/16 te lezen was). Ook op andere websites wijzigde hij deze voorwaarde. Dit lijkt mij onaanvaardbaar, gezien ons bod gebaseerd was op onze werkelijke ingenottreding, met name 01/05/16.

Mijn vraag is nu of dit wettig is? Mijn gut feeling (helaas beschik ik over 0,0 juridische kennis) zegt dat dit toch niet zomaar kan? Ik heb geen enkel idee wat onze volgende stappen moeten zijn. Ik heb helemaal geen vertrouwen meer in de agent en ben bang dat er nog lijken uit de kast zullen vallen. De huidige verkoopsovereenkomst wordt in ieder geval van tafel geveegd.

We hadden de immo-agent laten weten dat hij ons gisteren mocht contacteren, maar dat is tot op heden nog niet gebeurd.

Nog enkele extra vraagjes:

- Mag ik onderhandelen met de verkoper zelf terwijl het mandaat van de immo-agent nog loopt?
- Ik lees online dat er tussen het aanvaarden van een bod en het tekenen van het compromis een 'redelijke' tijd moet zitten. Hoe wordt dit begrip ingevuld?

Alvast bedankt voor het advies!

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Sirkii · #2 , 15 sep 2015 12:09

Stel (indien nog niet gebeurd) uw eigen notaris aan, geef hem uw lijstje van onaccepteerbare punten en laat hem het opnemen met de notaris van de verkoper.

De verkoper blijft nog wat gratis wonen. Weet dat dit fictief huurgeld onderhevig is aan registratie.

Spreek niet over verhuur korte termijn omdat dan de huurwetgeving van toepassing is doch van een bezetting. Eis vanaf 1/5 (of 1/6) een maandelijkse bezettingsvergoeding die bv elke maand 10% stijgt.

1/5 of 1/6 ... ? Misschien BIV contacteren en deze praktijk melden. Je weet nooit dat het wat oplevert. Je staat misschien sterker als je de advertentie op papier hebt (of in het geheugen van je computer.

Op www.archive.org kan je met een beetje geluk de vorige versie van de makelaar z n site ophalen. Probeer dat eens

Rik-Jan · #3 , 15 sep 2015 12:26

Bedankt voor uw reactie. Ik heb reeds een schriftelijk bewijs dat de datum aangepast is na ons bod.

De verkoper blijft nog wat gratis wonen. Weet dat dit fictief huurgeld onderhevig is aan registratie.

Kan u dit wat verduidelijken? Wat houdt deze registratie in?

Reclame

mava105 · #4 , 15 sep 2015 12:29

De fiscus zou kunnen aanzien dat die gratis maanden huur een prijsvermindering hebben teweeg gebracht voor de verkoop en dus het pand hoger inschatten. Bijgevolg een bijbetaling van registratie voor u en een boete er bovenop..

Sirkii · #5 , 15 sep 2015 12:34

Stel dat de akte op 1 februari verleden wordt dan geef je de verkoper 3 maand gratis bewoning. Het bedrag waarop registratie betaald wordt (10% indien groot beschrijf) is de verkoopprijs verhoogd met 3 maand huurwaarde. Met 800€ per maand is dit een bijkomend registratiegeld van 240€. Als je akkoord was voor bewoning tot 1/5 kan je daar niet op terugkomen doch eis een gradueel stijgende bezettingsvergoeding vanaf 1/5 als stok achter de deur als ze niet tijdig verhuizen. Voer de discussie via uw notaris en niet rechtstreeks met de verkoper. Sta op uw strepen.

Turaki · #6 , 15 sep 2015 13:24

De fiscus zou kunnen aanzien dat die gratis maanden huur een prijsvermindering hebben teweeg gebracht voor de verkoop en dus het pand hoger inschatten. Bijgevolg een bijbetaling van registratie voor u en een boete er bovenop..

Boete is te vermijden door registratierechten te betalen of het fictieve huurbedrag (dus de prijsvermindering, waar de fiscus van uit gaat dat deze er is).

Rik-Jan · #7 , 15 sep 2015 13:43

Dus in principe moet ik registratierechten betalen op geld dat ik helemaal niet ontvang om een boete te vermijden?

Turaki · #8 , 15 sep 2015 14:26

Dus in principe moet ik registratierechten betalen op geld dat ik helemaal niet ontvang om een boete te vermijden?

Klopt. Bij ons kwam dit neer op 25€ voor 3 maanden. 1 maand wil dus zeggen dat het u ongeveer 10€ aan extra registratie zal kosten.

Rik-Jan · #9 , 15 sep 2015 14:30

Ik vroeg me ook nog af of ons bod nu uberhaupt nog geldig is? Wij hadden duidelijk als voorwaarde gesteld (schriftelijk bij bod) dat dat de eigenares uiterlijk op 30/04/16 de woning verlaat en wij er vanaf 01/05/16 het werkelijke genot van kunnen beleven. Gezien dat bod aanvaard werd, staat dan niet alles op losse schroeven? Ik kan me niet voorstellen dat ze zomaar het recht hebben een maand langer te blijven terwijl ons bod gemaakt was onder andere voorwaarden die zij samen met het bod aanvaard hebben.

Ik heb daarnet naar de BIV gebeld, maar daar wisten ze mij enkel te vertellen dat ik per mail een klacht moet sturen. Ik vind dat echter wat voorbarig en wenste gewoon informatie, wat de telefoniste me weigerde.

Zuiver hypothetisch: indien ik van die stiekem gewijzigde datum een zaak zou willen maken, valt dat niet onder een vorm van valsheid in geschrifte? Gezien hij die datum niet enkel in het compromis (wat wrs wel mag), maar ook op zijn website heeft gewijzigd nadat ons bod aanvaard werd.

Turaki · #10 , 15 sep 2015 15:35

Als dit een voorwaarde is van uw aanvaarde bod, kan men dit niet eenzijdig wijzigen. Dit staat los van wat er waar dan ook op een site staat, en valsheid in geschrifte gaat wat ver.

Uiteraard hoeft u niet akkoord te gaan met deze wijziging. Laat uw notaris weten wat er juist in uw aanvaarde bod staat, en de compromis vervolgens ook zo aanpassen. Enige wijziging zou ik ook maar pas mee akkoord gaan indien hier een voldoende compensatie tegenover staat.

Rik-Jan · #11 , 15 sep 2015 15:46

Ok, bedankt voor het advies! Ik heb zonet ons bod naar de notaris gemailed.

Mister Wolf · #12 , 23 sep 2015 22:11

Beste Rik-Jan,

In principe is er volgens de Belgische wetgeving koop vanaf het moment dat de koper en verkoper het met elkaar eens zijn over het te verkopen onroerend goed en de prijs die daarvoor betaald zal worden.

De Belgische rechtbanken hebben daar nadien nog aan toegevoegd dat elke partij ook "extra voorwaarden" kan vooropstellen, die fundamenteel zijn voor die partij. Als die voorwaarden niet vervuld zijn, dan kan er geen koop tot stand komen, ook al zijn partijen het bijvoorbeeld wel eens over de prijs.

Het lijkt dat de voorwaarde van beschikbaarheid van de woning zo'n fundamentele voorwaarde was voor u. Initieel werd daar ook aan tegemoet gekomen. Dit aspect kan dus nadien niet zomaar worden gewijzigd... U kan een aanpassing aan de prijs vragen of, extremer zelfs, niet doorgaan met de koop. Uw zaak is sterk als u ook kan bewijzen dat de afspraken initieel anders waren, bijvoorbeeld via een e-mail of ander geschreven document.

Ook met het aspect van de registratierechten moet u inderdaad rekening houden. Uw notaris kan u hierover zeker informeren.

Mister Wolf