bouwgrond in bezit van drie eigenaars/ 1 persoon onder collectieve schuldbemiddeling

[ket]

Goedemiddag,
hierbij even kort een situatieschets.

1 bouwgrond, is in het bezit van 3 partijen (via erfenis)
zus 1
zus 2
broer 3


Zus 2 zit momenteel nog onder collectieve schuldbemiddeling, samen met haar ex-echtgenoot.

Kunnen zus1 en broer3 verplicht worden, om deze onroerende eigendom te verkopen, om zo (deels) de schulden van zus 2 en haar ex-echtgenoot te vereffenen?

alvast heel vriendelijk bedankt voor jullie antwoord.

[Xenophon]

Het gaat om een 'toevallige' onverdeeldheid uit een erfenis, dan geldt art 815 BW:

Art. 815. Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan te allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst.
Men mag echter overeenkomen de verdeling voor een bepaalde tijd uit te stellen; zodanige overeenkomst kan voor niet langer dan vijf jaren verbindend zijn; maar zij kan vernieuwd worden.
Die overeenkomst kan aan derden worden tegengeworpen. Zij moet in de registers van de hypotheekbewaarder worden overgeschreven, indien zij op een of meer onroerende goederen slaat.

De zus die in CSR zit is verplicht veranderingen in fortuin (zoals een erfenis) te melden aan de schuldbemiddelaar. Dat kan aanleiding geven tot een herziening van de aanzuiveringsregeling en in dit geval, tot een uit onverdeeldheid treden en een verkoop.

Broer 1 en zus 3 kunnen ook voorstelen om zus 2 uit te kopen (via de schuldbemiddelaar).

[wanton]

Bemiddelaar zal beginnen met hypotheek te leggen op het onroerend goed.

[ket]

dankuwel voor jullie antwoord.

nog even een vraagje, aangezien ik tegenstrijdige info kreeg van notaris.

de bouwgrond werd ongeveer 8 jaar geleden geërfd. de schuldbemiddelling zit ondertussen ook al ongeveer op dezelfde termijn. nu probeert de bemiddelaar plots over te gaan tot een gedwongen verkoop, hoewel daar voorheen nooit sprake van was.

volgens de notaris waar we ten rade geweest zijn, kon de bemiddelaar geen van de 3 partijen verplichten om te verkopen. enkel wanneer het expliciet op verzoek van zus2 zou zijn, zou de bemiddelaar verdere stappen kunnen ondernemen, om uit onverdeeldheid te geraken.

dankuwel

[Xenophon]

De info van de notaris is niet tegenstrijdig, enkel onvolledig. Wat hij er niet bijzegt is dat de bemiddelaar aan zus 2 kan zeggen dat indien ze niet uit onverdeeldheid treedt, hij de zaak voor de arbeidsrechtbank brengt en de schuldbemiddeling laat herroepen. De bemiddelaar dient niet enkel rekening te houden met de belangen van zus2, ook met die van de schuldeisers die al jaren op hun centen wachten. Als de bemiddeling herroepen wordt komen de deurwaarders terug en zal het niet lang duren voordat er gedwongen verkocht wordt.

In praktijk hangt het er ook van af hoeveel schulden nog openstaan. Persoonlijk vind ik het onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat de bemiddelaar zolang gewacht heeft om de druk op te voeren op zus 2, was deze reeds heel de tijd op de hoogte?

[ket]

hallo,
ja, deze was gans de tijd op de hoogte.
bij de erfenis van de bouwgrond, werd ook een perceel grond met woonhuis geërfd. Dit werd destijds onderhands verkocht, en het deel van zus2 werd toen onmiddellijk aan de schuldbemiddelaar overgemaakt. (hiermee werd eigenlijk het deel van zus2 ingelost, maar blijkbaar blijft men hoofdelijk aansprakelijk voor schulden tijdens het huwelijk, en aangezien de ex-partner van zus2 momenteel geen middelen heeft, legt men de druk nu bij zus2)

Intussen is er wel een nieuwe schuldbemiddelaar aangesteld (ik denk dat deze geen schuldbemiddeling meer ging doen, weet het niet zeker) enkele jaren geleden, en deze komt inderdaad terug op de verkoop van de bouwgrond, om de schulden af te lossen.

hoe zit het dan eigenlijk met de rechten van zus1 en broer3. het is momenteel echt geen goede tijd om te verkopen (als je kijkt in de regio, liggen er massa's bouwgronden te koop, owv extra belastingheffingen die werden doorgevoerd op onbebouwde percelen bouwgrond in de gemeente).
Moesten zus1 en broer3 toch nog akkoord gaan, om de bouwgrond te verkopen, en ze willen dit natuurlijk eerst onderhands proberen, is dan deze intentie voldoende voor de schuldbemiddelaar? en hoe lang zou hij dit moeten/kunnen/willen toestaan, vooralleer hij tot een gedwongen verkoop gaat laten overgaan?

[Xenophon]

Ik denk dat in eerste instantie zus2 best eens gaat praten met de schuldbemiddelaar om te kijken welke termijn deze redelijk acht voor een eventuele onderhandse verkoop. Zuiver met vrome intenties tot verkoop zonder een datum zal u niet ver springen, de bemiddelaar is ook niet van gisteren.

Zus 1 en broer3 hebben uiteraard rechten maar ik verwijs naar art. 815 BW; stel dat er geen schuldbemiddeling was dan zouden ze ook geen verkoop op initiatief van zus2 kunnen stoppen.

Voor de modaliteiten van een verkoop:

Art. 1675/14bis. § 1. Wanneer tijdens de uitwerking of de uitvoering van de regeling roerende of onroerende goederen te gelde moeten worden gemaakt, hetzij op grond van artikel 1675/7, § 3, hetzij op grond van de minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling, heeft de verkoop, die openbaar of uit de hand gebeurt, plaats overeenkomstig de regels van de gedwongen uitvoering, zonder voorafgaande betekening van een bevelschrift of beslag.
§ 2. De verkoop van het onroerend goed brengt van rechtswege overwijzing van de prijs met zich mee ten voordele van de schuldeisers.
§ 3. Onder voorbehoud van andere modaliteiten, maakt de instrumenterende ministeriële ambtenaar, na betaling van de hypothecaire en de bijzonder bevoorrechte schuldeisers, de prijs en het toebehoren ervan over aan de schuldbemiddelaar.
Deze storting is bevrijdend wanneer ze door de ministeriële ambtenaar gericht is aan de schuldbemiddelaar. Hetzelfde geldt voor de storting die door de koper verricht is overeenkomstig artikel 1641.

Ik denk echter niet dat er een termijn voor wordt bepaald, in praktijk is de stok achter de deur de bevoegdheid van de bemiddelaar om de zaak voor de arbeidsrechtbank te brengen en daar de herroeping te vragen.