JuridischForum.be

10 maart hebben we onze compromis getekend waarbij de verkopers vertelden dat ze nog geen nieuwe woning hadden gevonden en graag langer in het huis zouden willen blijven wonen. In de compromis zelf staat dat we bij ondertekening van de notariële akte de volledige eigendomsrecht en vruchtgebruik krijgen van het huis. We hebben bij het tekenen van de compromis verteld dat we dit moesten bespreken, want dit was ons eerder niet gezegd en bij iedere advertentie stond: 'vrij bij akte'.

Na wat opzoekwerk kom ik uit bij bezetting ter bede. Hetgeen we ons nu afvragen, hoe zit het met de extra kosten (verzekering, stroom, verwarming...)? We zijn sowieso van plan een bezettingsvergoeding te vragen van de prijs van ons huurappartement. Maar wat met al die kosten, staan die op hun naam of de onze. Bv. electriciteit, loopt hun contract verder of moeten we eentje afsluiten op onze naam en betalen ze ons dat terug?

We hadden hier niet op gerekend en zijn best wel teleurgesteld, maar het zij nu zo. Ik wil dat alles duidelijk op papier staat zodat er achteraf geen discussie mogelijk is.

Alvast bedankt!

Meters van de nutsvoorzieningen blijven op naam van de bewoners staat tot dat ze het pand verlaten en die meters aan u overdragen via het door de maatschappij ter beschikking gestelde document. Is toch niet zo ingewikkeld om dat niet te snappen. Laat wel een PB opmaken van zodra de notariële akte is ondertekend zodat je uw pand niet half afgebroken in ontvangst neemt

In de compromis zelf staat dat we bij ondertekening van de notariële akte de volledige eigendomsrecht en vruchtgebruik krijgen van het huis.

Dus bij akte mag je in de woonst, en is de woning van jou.
Dit komt op hetzelfde neer als 'vrij bij akte'.
Of vergis ik mij nu zo sterk?

In principe hebben de verkopers dus geen recht meer om erin te wonen, vanaf de akte.
Als jij dat wilt, kun je dat ook zo eisen, bespreek dit met je notaris (zo'n gesprek is gratis).
Als je dat niet wilt, kun je een bezetting ter bede eisen (let op: noem dit GEEN huur).
Dan laat je hiervoor best een clausule opnemen in de akte (en vermeld hierbij dat de kost voor deze clausule volledig ten laste van de verkoper is, mocht je onderhandelen met de verkopers) waarin jij je vrijwaart van alles, en met een maximum termijn van een maand of zo.

Aangezien het pand van jou is, heb je wel een brandverzekering nodig.
De andere zaken zijn niet voor jou (elektriciteit, water etc).

Maar dus sowieso: bespreek het eerst eens met je notaris.
Als je niet wilt dat ze erin blijven, mogen ze dat ook niet, me dunkt.

Zij hebben een compromis getekend dat het huis vrij zou zijn bij de akte. Deze afspraak moeten zij nakomen als jij wil dat het huis vrij is bij akte. Een compromis is een contractuele verbintenis.

Het zou voor de verkopers een gunst zijn als jij instemt met een bezetting (zie hierboven; zeker niet verhuren; eis een hoge bezettingsvergoeding - bv 1,5 keer de verhuurwaarde en elke maand 100€ meer). Zij sparen immers de miserie uit van meubelopslag en de tijdelijke huur van bv een vakantiewoning.

Zoals geschreven : Als je de sleutel wil bij akte Vraag dan uw notaris om de verkoper op zijn verplichtingen te wijzen met de mededeling dat er niet betaald wordt zonder sleuteloverdracht (eigenlijk dat uw notaris het geld zolang moet bijhouden om uw leningsakte etc te kunnen tekenen).

Zo,wil ik ook wel verkopen; geld van de verkoop op de bank; rustig een nieuwe stek zoeken en de koper laten wachten zolang het de verkoper zint. Sta dus op uw strepen als het de verkopende eigenaar is die er woont.

Als je geen eigen notaris hebt stel er dan een aan. Kost je geen eurocent extra. Reageer nu omdat nu de aktedatum nog meer dan 3 maand ver ligt.

Laat ook opnemen dat u niet meer via vrederechter moet bij einde bezetting ten bede maar ineens ( bij niet naleven) via GDW uitzetting.
Plaatsbeschrijving niet vergeten
Bezetters moeten ook verzekerd zijn tgo derden ( los van feit dat u ook best een verzekering en een afzonderlijke rechtsbijstand bij andere verzekering neemt).
Ik dacht ergens gelezen te hebben dat de bezettingsvergoeding ook fiscaal een probleempje kon zijn - blijkbaar indien er geen is ....eens lezen:
http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... /7/related

REGISTRATIERECHTEN

http://ondernemingsdatabank.indicator.b ... /7/related

De verkoper blijft langer in het pand...

Veel kopers hebben haast om te kopen vóór de woonbonus wijzigt, ook al heeft de verkoper nog geen onderkomen. Wat zijn dan de aandachtspunten?
Wanneer verhuist de verkoper? Nu de woonbonus zal wijzigen, hebben kopers nog meer dan ooit een grote haast om snel te kopen. Vaak heeft de verkoper echter nog geen onderkomen. Hij kan dan bij de verkoop bedingen dat hij nog een tijdje in de woning blijft.

Wel kwestie van duidelijk af te spreken. Het moet immers duidelijk zijn wie welke kosten, lasten en taksen betaalt in die periode. In veel gevallen bedingt men dat dezelfde lasten en plichten gelden als bij een vruchtgebruiker. Minstens moet de verkoper er zich toe verbinden om het pand als een ‘goed huisvader’ te onderhouden.

Gaat het dan om huur? Neen, u kunt dit beter regelen door het eenvoudigweg op te nemen als voorwaarde bij de verkoop of door een bezetting ter bede te sluiten. Het is in elk geval af te raden om te spreken van een huur. Bij huur gelden immers de strenge regels van woninghuur. Zelfs als het gaat om een huurcontract van bepaalde duur, dan moet het nog tijdig opgezegd worden, heeft de huurder soms nog recht op verlengingen, enz. Allesbehalve ideaal en flexibel in zo’n situatie…

Uitdrijvingsbeding. Het is ook zeker aan te raden om in de verkoopakte op te nemen dat de verkoper uitgedreven kan worden als hij niet spontaan vertrekt. De koper kan hem dan met een gerechtsdeurwaarder uit het pand laten zetten. Zonder tussenkomst van de rechter dus...

Fiscaal aandachtspunt. Wanneer de verkoper een bezettingsvergoeding betaalt voor de periode waarin hij het goed betrekt, wordt dit als fiscaal neutraal beschouwd. Betaalt de verkoper echter geen vergoeding aan de koper, dan kan de fiscus nadien moeilijk doen. Dat de verkoper langer mag blijven is immers een extra voordeel dat hij krijgt en op die waarde zijn dan ook registratierechten verschuldigd. Is dat niet voorzien, dan loopt u het risico dat de ‘pro fisco geschatte huurwaarde’ voor die periode bij de heffingsgrondslag van de koopsom als last bijgeteld wordt en dat de koper hierop registratierechten moet betalen.

Tip. Vermijd dit door de volgende clausule: “ Partijen verklaren dat er geen bezettingsvergoeding verschuldigd is. Fiscale last is inbegrepen in de prijs, aangezien dit verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs.”

Spreek duidelijk af wie voor welke kosten opdraait en voorzie een uitdrijvingsbeding. Voor de fiscus is het van belang dat de verkoper een vergoeding betaalt of dat deze verrekend werd in de verkoopprijs.

Tip. Vermijd dit door de volgende clausule: “ Partijen verklaren dat er geen bezettingsvergoeding verschuldigd is. Fiscale last is inbegrepen in de prijs, aangezien dit verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs.”

De prijs is iets wat betaald wordt aan de verkoper, niet aan de fiscus. Zo een clausule zal dus niks uitmaken en zal eerder als een rode vod werken als de fiscus dit onder ogen zou krijgen.

Tip. Vermijd dit door de volgende clausule: “ Partijen verklaren dat er geen bezettingsvergoeding verschuldigd is. Fiscale last is inbegrepen in de prijs, aangezien dit verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs.”

De prijs is iets wat betaald wordt aan de verkoper, niet aan de fiscus. Zo een clausule zal dus niks uitmaken en zal eerder als een rode vod werken als de fiscus dit onder ogen zou krijgen.

Dit staat zo beschreven in de ondernemersdatabank.

In die situatie nooit geen bezetting ter bede toe staan of een huurcontract afsluiten.
Wel een schriftelijk contract voor een maand, voor bezetting.