weide kopen - rechten

[Jenniferf]

Graag jullie advies voor het volgende:

Eind december hebben we een verkoopsovereenkomst getekend (via vastgoedkantoor) voor een weide. In de verkoopsovereenkomst (en het is ook altijd zo gezegd geweest) staat dat het goed vrij is.

We ontvangen net een ontwerp van de akte welke we deze week moeten tekenen en hierin staat dat de weide verhuurd is.

Zogezegde huurder heeft aan de notaris een huurcontract bezorgd. Het contract betreft de huur van een hoeve en weilanden (ondermeer het stuk dat wij willen kopen). Het huurcontract is wel reeds enkele jaren opgezegd, want intussen zitten er andere huurders in de hoeve. Bovendien is het contract op naam van de dochter van de zogezegde huurder en staat er in het contract duidelijk dat er niet mag onderverhuurd worden. Zogezegde huurder heeft ook betalingsbewijzen overgemaakt aan de notaris waaruit blijkt dat hij tot eind vorig jaar blijven betalen is voor de weilanden.

Heeft deze zogezegde huurder rechten?

Volgens de notaris geldt het contract (en gezien er niet nu niet tijdig opgezegd werd, nog een jaar huurrecht voor de zogezegde huurder)

Volgens het vastgoedkantoor is het contract niet geldig en zou het, gezien de betalingen om een mondelinge huurovereenkomst gaan. De vastgoedmakelaar heeft de eigenaar dan ook aangemaand om zo snel mogelijk via aangetekend schrijven de mondelinge huur stop te zetten. De vastgoedmakelaar kan ons echter geen zekerheid geven hoe lang de zogezegde huurder het stuk dan nog mag gebruiken (hij denkt 3 maanden).

De zogezegde huurder is nu particulier, maar heeft veel paarden. Hij zou zich aan het informeren zijn over hoe hij als paardenhouder kan gebruik maken van de pachtwet om op het stuk te kunnen blijven. De man is ook nog, nadat hij weet dat de verkoopsovereenkomst getekend is, kosten aan het doen, aan het mesten,... weiland open trekken. Voor ons is het duidelijk dat hij niet van plan is snel te vertrekken.

Welke rechten hebben wij nu? Ik wil het weiland nog kopen, maar stel dat we niet zeker zijn dat we het vrij krijgen, kan ik de koop dan ongedaan maken? Heb ik recht op schadevergoeding? Indien we de koop wel laten doorgaan heb ik dan recht op schadevergoeding voor de maanden dat we het stuk nog niet kunnen gebruiken?

Alvast bedankt

[sloeberken]

Mondeling is ook een contract, dit is te bewijzen aan de betaalde huur.
Maar er is een schriftelijk contract, wat staat daar allemaal in. U notaris zal wel beter weten.

Art. 3. <W 1988-11-07/43, art. 3, 002; Inwerkingtreding : 1988-12-16>
1° De pacht moet schriftelijk worden vastgesteld. Bij ontstentenis van een nauwkeurige datum voor de aanvang van de overeenkomst, wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.
Bij ontstentenis van een dergelijk geschrift, kan degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.
Daarenboven kan hij het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, verricht overeenkomstig artikel 23, derde lid, en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter binnen zes maanden na het aanbod.
Dit aanbod van betaling vermeldt uitdrukkelijk het woord " pacht " en het jaar waarop de betaling betrekking heeft.
Het moet binnen vijftien dagen worden bevestigd met een ter post aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft.
De brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen de zes maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter.
Indien de overeengekomen pachtprijs niet bewezen is, wordt hij vastgesteld door de rechter overeenkomstig de bepalingen ter beperking van de pachtprijzen.
2° Indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, kan degenen die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens.

§ 2. - Pachttijd.

Art. 4. De pachttijd wordt vastgesteld door de partijen; hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht.
Bij gebreke van geldige opzegging wordt de pact van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de huur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar.

[Jenniferf]

Voorlopig is er geen sprake van pacht. De zogezegde huurder is particulier...

Mijn notaris... tja, we hebben de fout gemaakt van akkoord te gaan met één notaris, die van de verkoper. Deze wordt verondersteld van de belangen van beide partijen te verdedigen, maar dat is alles behalve zo. Krijgen geen antwoorden of medewerking van de notaris...

[Roeland]

Stel zo snel mogelijk een eigen notaris aan om jouw belangen te verdedigen. Dat kan nu nog altijd.

[sloeberken]

Of het een particulier is of niet, weide verhuren/huren valt onder de pachtwet.
Neem alsnog u eigen notaris.